（2015）阳东法民二初字第81号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-01-21
案件名称
深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司与黄志芬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市阳东区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司,黄志芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳东法民二初字第81号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司，住所地：阳江市阳东区。负责人：钱坤，该公司经理。委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。委托代理人：陈志飞，广东赢信律师事务所律师。被告：黄志芬，女，汉族，户籍地址阳江市江城区，现住阳江市阳东区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司诉被告黄志芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，适用简易程序审理，后裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周文靖到庭参加了诉讼，被告黄志芬经本院公告送达开庭传票无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是某小区山庄小区的物业管理公司，被告是某小区山庄2幢103房的产权人，被告的房屋建筑面积224.27平方米，被告在收楼时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金”。被告入住后，其称因与开发商就供电问题存在纠纷，即从2011年7月起拒交物业管理费等费用，计至2014年9月，被告尚欠的物业管理费已达10107.20元。原告多次以信函、上门、电话等方式催收，但被告称其因与开发商就供电问题存在纠纷而拒交相关费用。原告为维护合法权益，现向法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令被告支付2011年7月至2014年9月期间的物业管理费10107.20给原告；2.判令被告支付2011年7月至2014年9月期间所欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为基础，每日按万分之五计算，自欠付当月起至付清款日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。被告黄志芬没有提出答辩意见。经审理查明：阳东侨丰开发有限公司是某小区山庄商住小区的开发企业，原告的公司名称原系深圳市花样年物业管理有限公司阳东分公司，2010年8月26日经工商行政管理部门核准，公司名称变更登记为深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。2008年6月15日，开发商阳东侨丰开发有限公司与原告签订一份《某小区山庄前期物业服务委托合同》，约定由原告对某小区山庄住宅小区项目进行物业管理和服务。合同第三条约定，委托合同的期限为五年，自本物业正式入伙之日起计算，具体起始时间以开发商通知业主办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准；第八条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中“花庭美墅”按每月每平方米1.2元计收；第十条约定，物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收，已交付给业主的物业，开发商不再承担物业管理服务费；第十一条约定，物业管理服务费在每月5日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；第十五条约定，物业管理服务费由原告直接向业主收取，且在每月10日前向缴费业主提供上月物业服务收费明细账单。被告黄志芬于2011年期间向开发商阳东侨丰开发有限公司购得位于阳东县新华路某小区山庄2幢103房，并与原告签订了《某小区山庄前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告的房屋实施物业管理服务，物业服务费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元收取，由被告在每月5日前向原告缴纳，违约责任约定如被告逾期缴纳物业服务费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。另外，被告于2013年6月19日取得该房屋的《房地产权证》（证号：粤房地证字第0300043746号），其商品房的建筑面积为224.27平方米。原告主张，被告自收楼入住当月起即开始向原告交纳物业管理服务费，每月的物业管理服务费为269.12元（224.27㎡×1.2元／㎡），根据《物业管理费统计清单》显示，被告自2011年7月起没有缴交物业管理服务费，计至2014年9月所欠的物业管理服务费一共为10495.68元。为此原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付2011年7月至2014年9月期间的物业管理费10495.68给原告；2.判令被告支付2011年7月至2014年9月期间所欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为基础，每日按万分之五计算，自欠付当月起至付清款日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。另查明：2013年1月21日，阳东县物价局向原告发出一份《关于延续某小区山庄物业服务收费及有关问题的复函》，确定某小区山庄住宅楼宇物业服务费等级为普通多层住宅一级和高尚住宅两类，允许多层洋房物业服务收费按建筑面积计算，每月每平方米1.20元，高尚住宅区物业服务收费实行市场调节价，具体标准由物业服务公司与业主协商确定。据此，原告主张其向被告收取的物业管理服务费，是经物价部门批准，属合法收费。以上事实，有原告提供的营业执照、收费许可证、物业管理服务收费标准、被告黄志芬的身份证复印件、房地产权证、物业管理费统计清单、企业机读档案登记资料、某小区山庄前期物业服务委托合同、房地产权档案查阅答复书、关于延续某小区山庄物业服务收费及有关问题的复函、收楼意见书及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：房地产开发企业阳东侨丰开发有限公司与原告签订的《某小区山庄前期物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同应对某小区山庄商住小区的业主具有法律约束力。被告黄志芬购置某小区山庄2幢103房，是该房屋的业主，其与原告签订的《某小区山庄前期物业管理服务协议》，是双方在平等自愿的基础上签订，应为有效合同，双方之间已形成物业服务合同关系。原告已按照物业服务协议的约定提供物业管理服务，被告接受原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费给原告。根据协议约定，被告每月应缴纳269.12元的物业管理费给原告，因被告未支付2011年7月至2014年9月共39个月的物业管理服务费10495.68元给原告，现原告请求被告支付该期间所欠的物业管理服务费10495.68元，合法合理，应予支持。关于逾期缴纳物业管理服务费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。被告长期未按约定缴纳物业管理服务费给原告，其行为已构成违约，应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，《某小区山庄前期物业服务委托合同》及《某小区山庄前期物业管理服务协议》中虽然约定“逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”，但该约定明显过分高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。合同约定物业服务费按月交纳，在每月5日前付清，故被告应从2011年7月起至2014年9月止支付物业管理服务费违约金，以每月269.12元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告黄志芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和放弃举证、质证的诉讼权利，不影响本案的审理，本院依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄志芬应在本判决生效之日起七日内支付2011年7月至2014年9月的物业管理服务费10495.68元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；二、被告黄志芬在本判决生效之日起七日内支付违约金（违约金按每月应交纳物业管理服务费269.12元为基数，从2011年7月起至2014年9月止按照中国人民银行规定的同期贷款利率130%分段计算）给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52元，由被告黄志芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长 冯学理人民陪审员 陈小强人民陪审员 冯宗俭二〇一五年九月八日书 记 员 王 颖 微信公众号“”