（2015）烟民一终字第878号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-22
案件名称
胡春敬与于庆欣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第878号上诉人（原审原告）：胡春敬，医生。委托代理人：李久燕，个体工商户。委托代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于庆欣，个体工商户。上诉人胡春敬因与被上诉人于庆欣房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，胡春敬与于庆欣于2014年7月1日通过牟平区大唐房产中介服务部签订了《房屋租赁合同》，合同的部分内容为：“甲方（出租方）于庆欣，乙方（承租方）胡春敬，甲方自愿将位于烟台市牟平区坐落于慢城宁海1#1112号私有住房，建筑面积近80平米租赁给乙方使用居住，期限自2014年7月15日至2015年7月14日止。住房押金人民币3000元。租期不满一年押金不退或者双方协商。付款方式为半年交，房租为年租金10000元。必须提前一个月交下期房租。租赁期间为明确双方权利义务，甲乙双方协商一致，共同签约：一：甲方保证该房屋属于自己私有财产，有出租权。确定该房产无任何纠纷，保证乙方居住权。甲方确认，在乙方居住期间不出卖或者赠与他人，确保乙方的居住权。否则，要以年租金的双倍补偿乙方。租用期间，双方均不得随意中止合同。如甲方要卖房，必须提前至少两个月通知乙方，协助乙方有充分时间租到新的住房；乙方如需提前解除合同，必须至少提前一个月告知甲方，与甲方共同找到新房客，并且要租住到新房客到来。以保证甲方在合同存续期间租出该房，以确保双方利益最大限度减少损失。甲方返还押金和剩余租金。如果乙方在租期内以各种理由提出退房，甲方有权不退回租房押金和剩余房租。如果甲方在租期不满单方终止合同，要返还全部押金和剩余房租，并且要在乙方找到新房居住才可退房。任一方提出解除合同要求中介方进行协商双方需交中介手续费用。二：租赁期内乙方如有下列情况之一，甲方有权立即终止合同，收回房屋。乙方不得以任何借口继续居住。并且甲方押金不退回，剩余房租不退回。1：未经双方协商，未经甲方同意，乙方擅自将房屋转借或转租给第三方。……4：房租交付日期拖延。5：居住期间长时间屋内卫生脏乱差，没有责任心。……三：租用期间，乙方负责水电费、煤气暖气费、物业管理卫生费、电话电视网费等费用，不得拖欠。……七：屋内设施：此房属于精装，家电类有电视机1台、电冰箱1台、洗衣机1台、家具类有床2个、床垫2个、沙发1组、衣柜1组、茶几1个、书柜1个、电脑桌1个、厨房用品有抽油烟机1台、煤气灶1台、橱柜1组。现保证所有家电设施均是完好可用，如有意损坏，乙方要按价赔偿；因使用寿命和质量问题，乙方不负责赔偿。补充设施还有房主将该宗房屋出租原貌拍下照片，以便退房时依照图片进行比对。八：租用期满甲方验房，乙方要将房恢复原貌，达到租住时的卫生标准。否则，甲方有权在押金内扣除家政打扫卫生的费用。……”胡春敬、于庆欣及房产中介均在合同落款处签字盖印。胡春敬、于庆欣对签订的《房屋租赁合同》均无异议。胡春敬诉称，2014年7月1日，双方经中介介绍签订《房屋租赁合同》。胡春敬交纳了3000元押金、5000元租金和1700元网费及有线电视安装费。2014年10月6日，胡春敬因工作调动至滨州，无法继续租住房屋。按照协议约定，胡春敬在中介方在场并征得于庆欣同意情况下，将该房屋重新出租。2014年10月26日，胡春敬领人看房时，发现于庆欣已将门锁换掉，并拒绝胡春敬及他人进入。请求判令于庆欣立即返还租房押金3000元、租金2167元、网费及有线电视安装费1200元，合计6367元，诉讼费用由于庆欣承担。于庆欣辩称，根据租赁合同约定，租期不满一年的，押金不予退还，且网费和有线电视安装费合同中明确约定由胡春敬自己承担。根据合同约定，如果合法解除，胡春敬需提前一个月通知我，而胡春敬是搬走后才电话通知我，且将房屋的钥匙交给了其朋友，胡春敬主张的房租不应返还。胡春敬主张其没有退房，而是在征得于庆欣的同意情况下将涉案房屋进行转租，后因2014年10月26日于庆欣将门锁更换，导致胡春敬无法入住，亦无法转租，故要求于庆欣返还押金，退还剩余房款及网费和有线电视费。于庆欣对此不予认可，称其并未同意胡春敬将房屋转租，在2014年10月国庆假期后胡春敬电话通知于庆欣其不再承租涉案房屋，且胡春敬将房屋中其自己使用的东西全部搬走，并擅自将房屋钥匙交付给其朋友，并于2014年10月26日通知其朋友和中介带领新房客看房。在胡春敬不再租用房屋，而于庆欣亦不同意胡春敬将房屋转租的情况下，于庆欣才于2014年10月26日将涉案房屋门锁更换。胡春敬申请中介人唐某出庭作证，证明胡春敬通知其朋友跟随中介带领房客到涉案房屋看房，打算将房屋转租，且于庆欣亦安排人员到场，以此主张若非于庆欣同意转租，其不可能接待新的房客看房，证实其转租房屋系经过于庆欣同意。证人唐某出庭作证称：“胡春敬、于庆欣于2014年7月份签订了租房合同，大约在9月底10月初，于庆欣打电话告诉我胡春敬不租房了。后我打电话询问胡春敬其是不是不租房了，胡春敬称走的急，忘记和我说了。在电话通话中，胡春敬告诉我其和于庆欣商量好了，让我找新的房客租房。后有几次房产中介的客户要求看房，但房屋钥匙在胡春敬朋友手里，没看成。最后一次看房是胡春敬自己找的房客，让我领着房客去看房，我电话通知于庆欣去看房，我到达房屋现场后于庆欣的两个朋友到了现场，涉案房屋中已经没有胡春敬的生活用品了。看房后新房客未达成租房意向。看房结束离开时，于庆欣的朋友将涉案房屋的门锁更换。”胡春敬、于庆欣对证人证言均无异议。于庆欣主张胡春敬未与之协商将房屋转租，亦未同意胡春敬将房屋转租，且在中介通知其看房时明确告诉胡春敬的朋友及中介以后房客租房要通过于庆欣，并将门锁更换。庭审询问证人唐某，对于其陈述的胡春敬电话告知其已和于庆欣协商好了是何意思时，证人表示胡春敬并没有明确表示“协商好了”是什么意思，但是其根据胡春敬、于庆欣的电话内容及看房行为自己推测“协商好了”即是同意转租的意思。胡春敬提交了交款收据、宽带和有线电视安装、使用费的单据，证明其向于庆欣交纳了3000元押金、5000元租金、1700元宽带和有线电视安装、使用费（该费用已由相应部门收取）。于庆欣对此予以认可。1700元的费用包括宽带装机费80元、宽带费150元、网费480元、预存网费519元、机顶盒312元、电视通讯费85元，合计1626元，剩余84元交纳了电费。胡春敬提交了烟台新潮物业管理有限公司出具的电费收据，证明电费缴纳情况。该收据系第二联，为复印联，应由缴款单位收执，该收据的缴款单位名称为“楚建华”后又填写“于庆欣”，时间为2014年8月18日，金额为100元。于庆欣对该单据的真实性不予认可。庭审中，胡春敬提交了购电卡和燃气卡，要求于庆欣将卡中剩余金额返还胡春敬。于庆欣主张购电卡和燃气卡均已重新办理，至于以前的购电卡中剩余多少钱不清楚，重新办理燃气卡时燃气费已欠费，且根据合同约定，该费用应由胡春敬承担，故不同意返还。庭后，胡春敬放弃该部分主张。于庆欣主张胡春敬未按合同约定提前告知其解除合同，且未按合同约定交纳下半年房租，导致其于2015年1月16日才重新将涉案房屋出租，损失1个月的房租。于庆欣提出反诉要求胡春敬赔偿房租损失1000元、洗衣机损害损失2000元、陪新房客看房来回路费300元、误工费1000元、家政打扫卫生费500元，但未在限期内交纳诉讼费。原审法院认为，租赁合同双方当事人应当按照约定严格履行自己的义务。胡春敬与于庆欣通过牟平区大唐房产中介服务部签订房屋租赁合同，系其真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。根据双方签订的合同约定，“如果乙方（胡春敬）在租期内以各种理由提出退房，甲方（于庆欣）有权不退回租房押金和剩余房租”、“租赁期内乙方如有下列情形之一，甲方有权立即终止合同，收回房屋，乙方不得以任何借口继续居住。并且甲方押金不退回，剩余房租不退回。1：未经双方协商，未经甲方同意，乙方擅自将房屋转借或转租给第三方”。胡春敬主张其并没有退房，而是征得于庆欣同意将涉案房屋对外转租，并提供证人出庭作证。但通过证人证言可以证实胡春敬明确表示其不再承租房屋，亦可通过胡春敬的实际行为表示该意思，即将涉案房屋的生活用品全部带走，将涉案房屋钥匙交予朋友。胡春敬虽主张其征得于庆欣同意转租房屋，但于庆欣不予认可，证人证言亦不能证明。故对胡春敬主张的理由，不予采信。胡春敬在明确表示其不再租房的情况下，未经于庆欣同意，擅自将房屋对外转租，其行为已经违反了双方签订的房屋租赁合同的约定。胡春敬向于庆欣主张返还押金和剩余租金，理由不当，不予支持。根据双方租赁合同的约定，租用期间，胡春敬负责水电费、煤气暖气费、物业管理卫生费、电话电视网费等费用。胡春敬向于庆欣交纳的1700元费用，已经实际发生，且已由通讯部门等收取。因胡春敬个人原因导致租赁合同不再履行，其向于庆欣主张返还网费、有线电视安装、使用费等，于法无据，不予支持。于庆欣向胡春敬提起反诉，但未在限期内交纳诉讼费，对于庆欣反诉请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百二十四条之规定，原审法院于2015年4月2日判决：驳回胡春敬的诉讼请求。案件受理费50元，由胡春敬交纳。宣判后，上诉人胡春敬不服，提起上诉称，租赁合同约定可以提前解除合同，上诉人已经提前告知被上诉人要解除合同，并寻找新房客，而被上诉人也接受上诉人联系的房客去看房，可证实上诉人已提前告知。租赁合同约定提前解除合同的条件即提前告知共同寻找新的房客，租赁至新房客到来，上诉人仅仅是告知被上诉人希望协商解除合同，未提出过退房，而且在新房客看房时通知了被上诉人到场，并无合同约定的违约情形。在上诉人已交付租金后，上诉人享有使用权，被上诉人没有损失，双方只需要寻找新房客继续交纳下期租金即可。上诉人已经缴纳了租金和押金，对该房屋享有居住和使用权，被上诉人在租期内擅自更换门锁，导致上诉人无法进出该房屋构成违约。上诉人并未在租期内以各种理由退房，只是上诉人因被单位委托到外地学习，所以才电话告知被上诉人暂时无法居住，并共同寻找新的房客来居住。上诉人将自己的物品搬出，由朋友和中介代为寻找新房客，不能成为被上诉人擅自换锁、不履行合同并拒绝返还押金和剩余租金的理由。上诉人缴纳的押金及剩余租金依法应予以返还。请求撤销原判，依法改判被上诉人返还房屋押金、租金等6367元。被上诉人于庆欣答辩称，合同约定网费和有线电视费由租房者缴纳，押金租期不满一年不退，合同约定要提前一两个月通知我，上诉人并未按合同约定做，在把所有东西搬走后才打电话通知我不租房屋了，并未与我协商，所以押金不应该退。我去看房时发现上诉人把房屋的钥匙给了他人，所以才把锁换了，并且当时上诉人的朋友和中介都在场，换锁我已经告诉上诉人了，有事可以找我协商。本院审理查明，上诉人确认其自2014年9月底将自己的生活用品搬出租赁房屋。上诉人称其将钥匙交给朋友并由朋友带领新的房客看房，目的就是为了找新的租客，就不继续租赁了，因为单位派其到外地，无法使用涉案房屋。上诉人认可其在2014年10月26日被上诉人换锁后未再找被上诉人协商，其仅是主张要中介找被上诉人协商找新租客。被上诉人则主张2014年10月26日以后中介和上诉人未与其进行协商。被上诉人交纳涉案房屋的有线电视和宽带网络费用的单据上不能体现相关设备的价格。上诉人在诉讼中表示为缓和双方矛盾，便于案件裁判，放弃要求对租金、有线电视及网络费用的请求，仅要求被上诉人返还租房押金3000元。本院查明的其他事实与原审认定的一致。本院认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。上诉人在租赁合同签订后，于2014年7月2日向被上诉人交纳了押金3000元及2014年7月15日至2015年1月14日止的半年租金5000元，上诉人在2014年9月底将自己的物品从租赁房屋内搬出，2014年10月26日上诉人委托朋友和中介带领新的房客看房，被上诉人也委托他人到现场，被上诉人在双方看完房后将租赁房屋的门锁更换，上述事实清楚。本案的焦点是上诉人是擅自转租还是依合同约定履行寻找新房客的义务，被上诉人应否退还上诉人交纳的押金。首先，上诉人虽在搬出物品后将钥匙交给朋友，但上诉人在2014年10月26日前并不存在已将涉案房屋转租或转借给他人居住使用的事实；其次，对于2014年10月26日上诉人的朋友和中介带领新房客看房是擅自转租还是在履行租赁合同约定的寻找新房客的义务问题，租赁合同本身约定了上诉人如需提前解除合同，须至少提前一个月告知被上诉人，与被上诉人共同找到新房客，虽然上诉人未有充分证据证明已依租赁合同的约定提前一个月告知，但上诉人的朋友和中介带领新房客看房时，被上诉人亦委托他人到现场，因此，不能认定上诉人2014年10月26日带领新房客看房是擅自转租行为。在上诉人已足额缴纳租金，双方租赁合同并未解除，上诉人不存在违约行为的情况下，被上诉人仅因上诉人未征得其同意将房屋钥匙交给朋友而更换租赁房屋的门锁，明显不当。原审所作认定错误，应予纠正。上诉人要求被上诉人返还押金3000元，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第77号民事判决；二、被上诉人于庆欣于本判决生效之日起十日内返还上诉人胡春敬租房押金人民币3000元。三、驳回上诉人胡春敬的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人胡春敬负担53元，由被上诉人于庆欣负担47元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 孔祥顺审判员 王家国审判员 于 慧二〇一五年九月八日书记员 陈蒙蒙