（2015）苏中民终字第03289号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-04-27
案件名称
苏州物源物业管理有限公司与叶茂芳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶茂芳,苏州物源物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十条；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03289号上诉人（原审被告）叶茂芳。委托代理人程世忠，男，1974年7月18日生，汉族，系叶茂芳丈夫。被上诉人（原审原告）苏州物源物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑南摆宴街50号鸿利达大厦209室。法定代表人郑光华，总经理。委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。上诉人苏州物源物业管理有限公司（下称物源物业）因与被上诉人叶茂芳物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第0109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：叶茂芳系德诚·嘉元广场1103号房屋（公安门牌号：相城区元和街道嘉元号1幢东1003室）业主，该商品房用途为办公用房，房屋建筑面积为217.59平方米。2009年8月8日，原审原告物源物业与苏州德诚房地产有限公司签订《苏州市前期物业管理服务合同》，协议约定：由原审原告物源物业负责德诚·嘉元广场的前期物业管理工作，物业服务费用按业主（用户）的建筑面积以包干制收取，具体标准如下：写字楼：6.5元／月.平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电费）；商业：3.5元／月.平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电费）；公寓：2.6元／月.平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电费）。物业服务费用（含代收代缴费）按每半年（一次性）交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月10日前（以此类推）履行交纳义务。委托服务期限为2009年10月1日至2014年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年5月11日，苏州德诚房地产有限公司与原审被告叶茂芳签订《苏州市前期物业管理服务协议》，协议约定：在本物业区域业主委员会成立前，由苏州德诚房地产有限公司选聘的物源物业负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋（正式交房日）交付使用后2年，前期物业服务费具体交纳标准为：办公楼：6.5元／月.平方米（含电梯、水泵及公共水电代收代缴费）；商业：3.5元／月.平方米（含电梯、水泵费及公共水电代收代缴费）；公寓：2.6元／月.平方米（含电梯、水泵及公共水电代收代缴费）。物业服务费每半年一交，第一次在办理入伙手续之日起第一个月的10号前，一次性付清半年，第二次缴费在入伙第7个月的10号前，一次性付清半年。如叶茂芳不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物源物业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收5‰的滞纳金，超过一个月后每日按8‰计算。另查，原审被告叶茂芳于2010年5月12日入住，2012年12月31日之前的物业服务费双方已经结清。德诚·嘉元广场至今未成立业主委员，由原审原告继续提供物业服务，因原审被告自2013年1月1日之后的物业服务费至今未交纳，经原审原告多次催讨未果，故原审原告诉至来院。以上事实，有原审原告提供的营业执照、原审被告身份信息、《商品房买卖合同》、《苏州市前期物业管理服务合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、工商银行业务回单、律师函、邮寄凭证等证据及当事人陈述附卷佐证。原审原告物源物业的诉讼请求为：判令原审被告支付2013年1月至2013年12月期间的物业服务费16972元，并承担滞纳金（以8486元为本金、分别自2013年1月10日、2013年7月10日起，按每日千分之五标准计算至原审被告实际付款之日止）。原审被告承担本案全部的诉讼费用。原审法院认为：本案争议焦点：一、原审原告在2013年度是否向原审被告提供了物业服务。原审被告叶茂芳认为，自2013年1月1日后，原审原告对没有交纳物业费的用户都停止了服务，对我的空调也停止正常运营，原审原告没有履行义务，我不应交纳自2013年1月1日后的物业服务费，为此举证苏住建规（2011）14号文件一份、友情告知一份、照片一张、缴费最后通知一份。经质证，原审原告苏州物源物业管理有限公司对苏住建规（2011）14号文件、友情告知真实性均没有异议，但与本案都没有关联性，友情告知的目的是为了催缴维保费用，不能证明我方强行停止了空调的使用。对照片真实性无法确认。对缴费最后通知真实性无异议，亦不能证明我方已经停止提供物业服务，该份证据仅仅是工作人员催收费用的方式，可能方式不当，但是物业服务一直提供，而且针对的对象是公共区域，不是专用部分，为此原审原告另行举证2013年嘉元广场17楼业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场17楼物业费发票、2013年嘉元广场1505业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场1505物业费发票、2013年嘉元广场1610业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场1610物业费发票、2013年嘉元广场1507业主满意度调查表、2013年1-6月嘉元广场1507物业费发票各一份，证明原审原告作为嘉元广场项目的物业服务企业，其已经实际提供了物业服务，项目内的其他业主已经按照合同约定交纳了物业服务费，并对原审原告的服务给予了肯定的评价。经质证，原审被告叶茂芳对原审原告提供的以上证据真实性没有异议，但对满意度调查表不认可，其认为，对原审被告没有满意度调查就等于对原审被告没有进行物业服务。原审法院认为，友情告知、缴费最后通知是物业公司对没有按时交纳物业费的业主进行催讨的方式之一，在庭审中，原审被告也认可自2013年1月1日以后，公用电梯仍可以使用、门卫仍在管理大楼、卫生仍有人打扫，再结合原审原告提供的证据，已足以证明在2013年1月1号后原审原告对德诚·嘉元广场仍在正常提供物业服务。原审被告主张没有对其进行满意度调查就等于没有对其提供服务的观点明显不符合逻辑，且原审被告对其空调不能正常使用没有提供证据予以证明。因此，原审法院认定，自2013年1月1日后，原审原告仍为原审被告提供了物业服务。二、《苏州市前期物业管理服务协议》对2013年是否还有约束力，如有效，原审被告应支付2013年的物业费及相应滞纳金具体金额。原审原告苏州物源物业管理有限公司认为，原审原、被告双方签订的《苏州市前期物业管理服务协议》在涉案项目成立业主委员会之前均是有效的，原审被告未按期交纳物业费，应按照约定的标准承担违约责任，因物业服务合同不同于借款合同，违约责任约定的标准是否超出银行贷款利率的四倍并不是评判滞纳金是否过高的依据，关于滞纳金计算起点，原审原告认为在原审被告第一次入住时，是根据实际的情况来收费，但之后就是按照每一自然年度来收费的。故坚持诉请。原审被告叶茂芳认为，按照《苏州市前期物业管理服务协议》，前期管理时间为二年，二年之后就已经过期，到期后，应由原审原告与业委会或者原审被告等小业主再行协商是否续签及续签的具体内容。在此期间，原审原告公司也存在很多严重的违约行为，如没有对空调维保、额外收取空调运行的电费，对没有缴纳维保费的业主停止空调服务、利用公共资源开设超市等。因此，原审原告早已经违约，相当于原审原告早已解除合约，原审原告诉请中要求6.5元／月／平方米的物业服务费不应继续适用，且滞纳金计算明显过高。另关于滞纳金的起算日，原审被告认为，《苏州市前期物业管理服务协议》中约定物业费计算一年的周期是办理入住手续后一年，即应在入住后的第一个月和入住后的第七个月开始交纳物业费，以此类推，而不是如原审原告所主张的以每一自然年度为计算周期。原审法院认为，《苏州市前期物业管理服务合同》关于委托服务期限约定至2014年9月30日止，且与《苏州市前期物业管理服务协议》同样约定了在本物业区域业主委员会成立前，由苏州德诚房地产有限公司选聘的原审原告负责该区域的前期物业管理工作，即使如原审被告所主张的委托服务期限为二年，在二年期满后，原审被告仍继续接受了原审原告提供的物业服务，亦没有明确要求重新签订物业服务合同或要求终止与原审原告的合同，对此，应视为原审原、被告双方对前期物业协议的继续履行，因此，《苏州市前期物业管理服务协议》在2013年1月1日后对原审原、被告双方仍具有约束力。原审被告拖欠原审原告自2013年1月至12月期间的物业服务费共计16972元（6.5元／月·平方米×217.59平方米×12月），事实清楚，原审法院予以认定。关于滞纳金，虽协议中约定滞纳金按应交物业费的每日千分之五计算，超过一个月后每日按8‰计算，但考虑到当事人约定的滞纳金应视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现原审原告未举证因原审被告违约给原审原告造成的损失，原审法院对原审原告主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算每期应交物业服务费的滞纳金。按《苏州市前期物业管理服务协议》的约定，物业费交纳方式为每半年一次付清、先交后用，原审被告于2010年5月12日入住，故其第一期即2010年5月12日至2010年11月11日期间的物业费交纳时间应为2010年6月10日前，第二期即2010年11月12日至2011年5月11日期间物业费的时间应为2010年12月10日前，以此类推，原审被告2013年度的物业费，计算应分为2013年1月1日至2013年5月11日、2013年5月12日至2013年11月11日、2013年11月12日至2013年12月31日三个区间，并分别自2012年12月10日前、2013年6月10日、2013年12月10日前交纳，故相应区间滞纳金的起算日应分别为2012年12月11日、2013年6月11月、2013年12月11日，至于2013年1月1日至2013年5月11日期间物业费的滞纳金原审原告现自愿主张自2013年1月10日起算，其是原审原告对自身权利的处分，原审法院予以准许。因此，2013年1月1日至2013年5月11日物业费6175.93元、2013年7月1日至2013年11月11日物业费8486元、2013年11月12日至2013年12月31日物业费2310.07元的滞纳金的起算日分别为2013年1月10日、2013年6月11日、2013年12月11日。综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，判决如下：叶茂芳支付苏州物源物业管理有限公司2013年1月至2013年12月的物业服务费人民币16972元，并承担该款按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准的1.3倍计算（其中6175.93元自2013年1月10日起算、8486元自2013年6月11日起算、其中2310.07元自2013年12月11日起算）至实际履行之日止的滞纳金，均于本判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费收取为人民币392.5元，由叶茂芳负担。上诉人叶茂芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人收到的签订的前期物业服务合同的委托期限为2009年10月1日-2011年9月30日止，上诉人缴纳物业费的起始日期为2010年6月，在二年后的2012年6月委托期限就已经过期。2、中央空调的维保是物业服务的服务事项，应当单独立账，按实分摊，在空调划分分摊数据极不透明的情况下，业主有权拒绝支付从未公示的代收代缴费。3、建设单位合同委托被上诉人筹建业委会，故被上诉人对筹建业委会负有连带责任，上诉人有权拒交物业费。4、上诉人拒交物业费是被上诉人违约在先，服务不到位造成的，上诉人不应承担滞纳金。同时，上诉人于2013年3月21日按协商的8折缴纳了半年物业费，一审法院判决物业费金额过高。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人物源物业二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据苏州德诚房地产有限公司与叶茂芳签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，协议约定：在本物业区域业主委员会成立前，由苏州德诚房地产有限公司选聘的物源物业负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋（正式交房日）交付使用后2年。涉案小区交房后尚未成立业主委员会，故前期物业管理服务协议到期后，被上诉人仍提供物业服务，双方应当按照原前期物业管理服务协议继续履行。本案中，根据上诉人的陈述，一个中央空调系统外机仅由4-10个业主共同使用，室内机由各个业主专属使用，相关空调用电量业主可以单独计量，上诉人并未提供证据证明该空调系统属于全体业主所有。同时，物业公司与部分业主召开协商会约定，对于公用通道上的室内机的维保费，同意由物业公司承担，对于业主室内机的维保费，由各个业主承担，故上诉人提出其室内机的维保费应当纳入公共能耗等代收代缴范围，包含在物业费中，依据不足。虽然在物业公司服务期间双方曾经协商按照收费标准的80%缴纳了半年物业费，但这并不表明被上诉人同意所有的物业服务费均同意按照八折计算，上诉人对欠缴的物业费仍应按照合同约定的标准支付物业费。上诉人认为其拒交物业费是被上诉人违约在先，服务不到位造成的，不应承担滞纳金，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。根据《物业管理条例》第十条的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据《江苏省物业管理条例》第十六条的规定，首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处、社区居民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处指定人员担任。因此，上诉人以被上诉人对筹建业委会负有连带责任为由拒付物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年九月八日书记员 杨颖颖 更多数据：搜索“”来源：