（2015）龙民初字第259号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-18
案件名称
原告贵州利恒房地产开发有限公司诉被告张燕、朱流芳商品房预售合同纠纷案民事判决书
法院
龙里县人民法院
所属地区
龙里县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州利恒房地产开发有限公司,张燕,朱流芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第十条第一款，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第259号原告贵州利恒房地产开发有限公司，住址：贵州省龙里县。法定代表人吴基铁，公司董事长。委托代理人王宏，贵州宏匀律师事务所律师，特别授权。被告张燕，女，1980年6月2日生，住贵州省龙里县羊场镇，其余不详。被告朱流芳，系张燕之夫，其余情况不详。原告贵州利恒房地产开发有限公司诉被告张燕、朱流芳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨发娟担任审判长并主审本案，与审判员李兰应、人民陪审员冯明祥组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告贵州利恒房地产开发有限公司委托代理人王宏到庭参加诉讼��被告张燕、朱流芳经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告贵州利恒房地产开发有限公司诉称，2011年9月29日，原、被告签订（201105）号商品房买卖合同，合同约定，原告将位于龙里利恒商业步行街B-39地块3号楼28号门面（面积25.39平方米）以单价22890元每平方米出售给被告。签订合同当天被告交付首付款286792元，余款285000元以银行按揭方式支付。2012年3月1日，案外人向柯臻以被告张燕的名义向我公司交纳合同余款285000元，我公司出具了署名为张燕收款收据（票号：0001655），至此，3号楼28号门面购房款全部交清。此间，被告因逃避债务下落不明，我公司无法与之取得联系。2014年张燕因欠债，龙里利恒商业步行街B-39地块3号楼28号门面被龙里县人民法院查封。2013年6月14日向柯臻向龙里县人民法院起诉，要求解除其与我公司的口头购房合同，并退回购房款285000元，我公司以没有与向柯臻形成买卖合同，向柯臻的交款行为是代理张燕交款的行为进行抗辩。最终，龙里法院以我公司证据不足，支持了向柯臻的请求，作出（2013）龙民初字第500号民事判决书，我公司不服，于2014年3月31日提出上诉，2014年10月20日，黔南州中级人民法院作出（2014）黔南民终字第585号民事判决维持了（2013）龙民初字第500号民事判决，从法律事实上认定张燕、朱流芳没有交清购房款，因此，张燕对我公司构成违约。依据《合同法》第九十四条之规定，张燕的行为已经明确表示不履行商品房买卖合同，符合解除合同的法定条件，故诉至法院：1、判令解除2011年9月29日原、被告签订的（201105）号商品房买卖合同；2、判令被告按未付房款日万分之三承担违约金（算至起诉日约为66690元）。被告张燕、朱流芳未向本院提交书面答辩意见。原告贵州利恒房地产开发有限公司为证明自己的主张提供以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，拟证明原告的诉讼主体资格。2、（2013）龙民初字500号民事判决书、（2014）黔南民终字第585号民事判决书各一份，拟证明二被告诉讼主体资格及二被告下落不明，证明二被告的购房余款是由案外人向柯臻缴纳，并非二被告缴纳。3、商品房买卖合同一份，拟证明二被告与我公司签订商品房买卖合同及交纳部分购房款，证明原告与被告约定的违约金。被告张燕、朱流芳未向本院提交证据。本院对原告提交的证据作如下认定：证据1能证明其诉讼主体资格，本院予以采信；证据2系生效的法律文书，本院予以采信；证据3，能证明原、被告就商品房买��达成合意，本院予以采信。经审理查明，2011年9月29日，原告贵州利恒房地产发有限公司与被告张燕、朱流芳签订龙商预售字第（201105）号《商品房买卖合同》，双方约定：将原告开发的龙里﹒利恒商业步行街B-39号地块3号楼一层28号房出卖给被告，建筑面积为25.39平方米，该商品房单价每平方米22890平方米，总价款571792元，被告于合同签订之日向原告交付首期房款286792元，余款285000元以银行按揭支付。合同约定被告应在接到原告书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给原告，在接到原告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。被告未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自收到解除合同通知之日起7日内按照累计的逾期应付款的0.3%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。被告愿意继续履行合同的，经原告同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向原告支付违约金。《商品房买卖合同》还对相关权利义务进行了约定。《商品房买卖合同》签订之日，二被告向原告支付首期购房款286792元，购房余款未办理银行按揭。因二被告一直未向原告支付购房余款，致原告诉至本院。1、判令解除2011年9月29日原、被告签订的（201105）号商品房买卖合同；2、判令被告按未付房款日万分之三承担违约金（算至起诉日约为66690元）。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，当事人双方应当遵循自愿、公平、诚实信用原则，按照约定全面地履行约定的义务。原告在2011年9月29日与被告签订合同当日向被告支付购房首付款286792元后，未按双方合同约定向原告交清购房款，该事实已经生效的（2013）龙民初字第500号民事判决书、（2014）黔南民终字第585号判决书所确认，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。“之规定，二被告未能按双方约定将购房余款支付给原告，致使该合同目的不能实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据双方《商品房买卖合同》第八条第3点约定，被告应在接到原告书面通知之日起7日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告，在接到原告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，原告逾期履行上述义务的，按合同第十条逾期付款来计算违约金，在本案中，原告并未向本院提交其向被告出具书面通知要求被告办理银行按揭和贷款相关手续���证据，无法证明原告已通知被告办理贷款相关手续而被告逾期履行义务，系原告举证不能，且考虑到双方于2011年签订购房合同，本案诉争的房屋价格历经3年时间也有上涨，故对原告要求被告支付其违约金的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案诉争的合同解除后，原告应当将收受的购房款286792元返还给二被告，关于利息部分，考虑到二被告签订合同向原告支付房屋首付款后下落不明，以其行为表示不履行合同，被告也应承担相应责任，故原告不再返还被告购房款的利息。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州利恒房地产开发有限公司于2011年9月29日与被告张燕、朱流芳签订的龙商预售字第（201105）号《商品房买卖合同》；二、原告贵州利恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告张燕、朱流芳购房款286792元；三、驳回原告贵州利恒房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利���。本案诉讼费1467元，由被告张燕、朱流芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。权利人可在二年内申请强制执行。审 判 长 杨发娟审 判 员 李兰应人民陪审员 冯明祥二〇一五年九月八日书 记 员 韩 雯 微信公众号“”