（2015）西法民初字第4169号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-10-27
案件名称
陈凌与邱华清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈凌,邱华清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第4169号原告陈凌，男，1969年4月16日出生，汉族，云南省昆明市人，本科文化，自由职业。委托代理人丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告邱华清，女，1979年1月21日出生，汉族，云南省宣威市人，大专文化，无业。委托代理人李春明（系被告的丈夫），男，1975年7月9日出生，汉族，云南省宣威市人，大专文化，无业。特别授权代理。委托代理人陈红，云南和欣律师事务所律师，特别授权代理。原告陈凌诉被告邱华清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭进行了庭审，于2015年8月20日进行了补充质证。原告陈凌的委托代理人丁怡心、被告邱华清的委托代理人陈红到庭参加了庭审及补充质证，被告邱华清的委托代理人李春明到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告陈凌诉称：原告经云南滇池大酒店同意后于2013年7月9日与被告签订《大堂吧合作协议》，协议对场地、租赁期间、租金、违约责任等进行了约定（详见《大堂吧合作协议》）。协议签订后，被告按约将第一年即2013年7月30日至2014年7月30日的租金120000元支付给原告，之后便装修租赁场地并开始经营。2014年7月中旬，原告依约向被告催收剩余租期即2014年8月1日至2015年4月30日的租金90000元，但被告拒绝支付。2015年3月下旬，被告在既不付清租金又不事先与原告商议的情况下忽然将货物及人员撤出租赁场地，并表示不再租赁。原告为此多次找被告协商解决方案，但至今未果。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金90000元及该款项自2014年8月1日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息；2、被告支付原告违约金10000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告邱华清辩称：一、原告起诉的事实理由与客观事实不符。首先，经被告向云南滇池大酒店了解到，原告的转租行为并未征得云南滇池大酒店的同意，原告的该行为导致被告对租赁物的使用权处于一种具有瑕疵并且违反合同约定和法律规定的情况下，原告交付的租赁物存在权利瑕疵，依照法律规定，构成违约。其次，原告在履行原、被告签订的协议的过程中存在若干违约行为。一方面，原、被告约定原告不得在被告经营范围内引进同类商品，但原告在未征得被告同意的情况下，又引进了一家经营珠宝产品销售的商家，违反了合同约定。另一方面，从2014年6月起，原告就一直克扣被告的货款五笔共计5250元。另外，原告收取了被告10000元的押金，至今未退还。再次，原告诉称被告找各种借口和理由不支付租金，但事实是被告在第一个租赁年度期限届满前找到原告协商降低租金的事宜，双方已经就此达成一致（即在8月31日前付清下一年度租金），而原告在限定期限内（即8月25日）突然恶语伤人随即强令被告搬离租赁物。被告于2014年8月25日搬离了租赁物，原告并未提出任何异议，并在事后将租赁物出租给他人使用。二、原告的各项诉讼请求，均是建立在与客观事实不符的基础上，且原告在协议履行的过程中存在若干违约行为，其诉请没有任何事实和法律依据，依法应当驳回。原告陈凌为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、《大堂吧合作协议》，欲证明2013年7月9日，原、被告签订《大堂吧合作协议》，协议对租赁场地、租赁期间、租金及违约责任等内容进行了约定，协议签订后，被告按约将第一年的租金120000元支付给了原告，之后便装修租赁场地进行经营，被告现尚欠原告2014年8月1日至2015年4月30日的租金90000元未支付。经质证，被告对该证据材料真实性、合法性予以认可，但认为原告无法据此主张租金及违约金。二、《云南滇池大酒店商品部、大堂吧移交单》，欲证明原、被告签订《大堂吧租赁合同》，现租期届满，原告于2015年5月20日应云南滇池大酒店的要求将大堂吧内的设施设备移交给了酒店。经质证，被告对该证据材料不予认可，认为与原告的诉讼请求无关。被告邱华清为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、《大堂吧合作协议》，欲证明原、被告缔结合同的内容。经质证，原告对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。二、1.视频3段，2.照片2张，欲证明原告违反合同约定在大堂区域内引进其他经营珠宝项目的商户。经质证，原告对该证据材料不予认可，认为无法核实其真实性和完整性，希望法庭进行核实。三、结算单，欲证明原告违反合同约定克扣应付被告的货款。经质证，原告对该证据材料真实性、合法性、关联性不予认可，认为其从未见过该证据材料，也没有出具过委托书委托毕建敏进行结算。四、证明，欲证明原告存在违约转租、将被告赶出租赁场地并将租赁物出租给他人使用等违约行为。经质证，原告对该证据材料真实性、合法性、关联性不予认可，认为与原告提交的证据材料相互矛盾。五、申请证人赵丹凤出庭作证，证人赵丹凤陈述：证人曾是被告邱华清处的普通销售人员，证人清楚原、被告间租赁租赁物的事。2014年5月，原告陈凌把云南滇池大酒店的超市租给了其他人，且有其他人在经营珠宝。按照原、被告的合同约定，陈凌的该行为构成违约。邱华清在2015年8月26和31号的时候告诉证人说，因为陈凌和他的合作伙伴出了问题，所以邱华清无法继续承租租赁物。陈凌的合作伙伴态度很差地要求邱华清去商谈租金的事情。邱华清一方进驻租赁物以后都不怎么有生意，通常的生意都是以现金结算，但也有客人通过酒店刷卡结算，这种情况下酒店都是和陈凌结算，陈凌再将款项转交给邱华清。证人听说毕建敏和陈凌是亲戚关系，陈凌租了酒店大堂部分给他做茶吧。经质证，原告对证人证言不予认可，认为被告和毕建敏只是租赁关系，没有其他关系，且证人陈述其听到的内容只是部分，并不完整；被告对证人证言予以认可，认为与其提交的证据材料相互印证。六、1.《产权证明》，2《房屋所有权证》（复印件），欲证明云南滇池大酒是涉案房屋的合法使用权人。经质证，原告对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。通过原、被告的举证、质证，本院认为：原告提交的证据材料一、二及被告提交的证据材料一、四、六符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信；其中，对于被告提交的证据材料四，原告虽然对此提出异议，但该证据材料记载的内容与原、被告提交的其余证据材料不存在相互矛盾之处，原告也未提交相反的证据材料加以反驳，故本院对此予以采信。被告提交的证据材料二、三与本案的审理无法律上的关联性，故本院在本案中对该证据材料不予采信；对于证人赵丹凤的证人证言，本院对能与其他证据相互印证的部分予以采信，对其余部分不予采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2013年7月9日，原告陈凌（甲方）与被告邱华清（乙方）签订《大堂吧合作协议》，约定：“……第一条场地位置及装修一、场地位置1.1.甲方提供位于云南滇池大酒店一层大堂左边第一间茶吧80平方米经营场地提供给乙方作为翡翠玉、宝石系列珠宝、红木制品的展示、销售场所。……第三条、经营期限3.1本合同期限经双方商定：运营时间自2013年7月30日起至2015年4月30日止，为其21个月。第四条、合作方式、利益分配及付款方式4.1、租金按年计算，每年租金为120000元（壹拾贰万元），同时缴纳10000（壹万元）元作为保证金。4.2、租金按年度支付。乙方于合同签订日付清第一年租金，以后每年度的租金在前一年度租期到期前30天内向甲方缴纳下一年度租金。……第九条合同的变更或解除9.1甲、乙双方任何一方要求变更或解除合同时，应提前三十天以书面形式通知对方，并由双方达成一致，原合同即告终止。非法定不可抗力因素外，如任何一方单方解除合同时，解约方除应赔偿履约方一切损失外，还应向履约方支付本合同违约金10000元。……”2015年5月20日，陈凌与案外人云南滇池大酒店共同制作《云南滇池大酒店商品部、大堂吧移交单》，记载：“……二、酒店与陈凌于2013年5月10日签订《大堂吧租赁合同》，合同期内，大堂吧茶水间内隔断（按卫生部门要求）经酒店同意由陈凌出资建设。大堂吧部分场地由陈凌的合作伙伴邱华清出资装修，装修方案经酒店并实施完成，用于经营珠宝、玉石项目。现租赁期届满，应酒店要求，该两处装修不再拆除。其他应移交设施设备已于2015年5月20日移交清给酒店。……”云南滇池大酒店于2015年7月22日出具《关于陈凌租赁云南滇池大酒店大堂吧的情况说明》（以下简称“《情况说明》”），记载：“云南滇池大酒店分别于2013年2月25日和2013年5月10日和陈凌（身份证号码：530102196904161835）签订了云南滇池大酒店商场和大堂吧的租赁合同，租赁期限分别为2年。……2013年7月，酒店发现大堂吧珠宝店不是陈凌在经营，多次向陈凌质疑，陈凌均解释为是他的员工。……2014年8月底，酒店发现大堂吧珠宝店内柜台等物品被搬到酒店二楼，其原址已换人经营，询问陈凌，陈凌表示现在此经营的是其姓毕的表弟，是他家里人过来帮忙的。……”昆明市房权证字第2002315**号《房屋所有权证》记载，位于滇池路7公里昆明滇池国家旅游度假区的房屋登记的所有权人为中国民用航空总局培训中心。中国民用航空局培训中心2015年7月31日《产权证明》记载：“云南滇池大酒店隶属于中国民用航空局培训中心，位于昆明滇池国家旅游度假区怡景路9号。中国民用航空总局培训中心所属房产（产权证号号码2002315**）由云南滇池大酒店管理和使用。”庭审中，原、被告一致陈述：被告邱华清已向原告陈凌支付了保证金10000元以及截止到2014年7月31日的租金。原告陈凌陈述：原告主张的租金按照原、被告合同第四条的约定计算，计算期间为2014年8月1日至2015年4月；被告于2015年3月搬离租赁物；原告仅在被告同意支付90000元租金的情况下同意被告用10000元保证金冲抵租金。被告邱华清陈述：被告于2014年8月30日或31日搬离租赁物；被告愿意向原告支付2014年8月的租金，同时被告向原告支付的10000元保证金应当冲抵租金。本院认为，本案中，原告陈凌将其享有使用权的租赁物出租给被告邱华清使用，双方签订的《店铺租赁合同》内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告约定的租赁期限为2013年7月30日起至2015年4月30日止，邱华清向陈凌支付了截止到2014年7月31日的租金，现陈凌主张邱华清还应向其支付自2014年8月1日至2015年4月的租金90000元，邱华清抗辩称其已于2014年8月底搬离租赁物，仅应再向陈凌支付2014年8月的租金。对于邱华清实际搬离租赁物的时间，原、被告存在争议，根据云南滇池大酒店2015年7月22日出具的《情况说明》可知，在2014年8月底的时候，租赁物内的柜台等物品便被搬到酒店二楼，原址已经换人经营，且该人系陈凌的表弟。陈凌虽然对《情况说明》提出异议，并认为邱华清于2015年3月才搬离租赁物，但并未提交证据加以证明，故本院对陈凌的主张不予采信。本院结合《情况说明》及邱华清的陈述确认邱华清于2014年8月底搬离租赁物。邱华清应就其使用租赁物的行为向陈凌支付2014年8月的租金，根据原、被告签订的《大堂吧合作协议》对租金的约定计算每月租金为10000元，则邱华清应支付的租金金额为10000元。对于2014年9月1日至2015年4月30日的租金，根据庭审确认的法律事实，可知邱华清在该段期间内并未使用租赁物，故不应支付该段期间内的租金。至于邱华清已支付的保证金10000元是否应当冲抵租金的问题，因原、被告未约定过保证金能够抵扣租金，邱华清也未就该向抗辩主张提出反诉，陈凌在庭审中表示仅在邱华清愿意支付90000元租金的情况下才同意用保证金冲抵租金，故本院确定邱华清已支付的租金在本案中不应抵扣邱华清应向陈凌支付的租金，若邱华清认为陈凌应向其退还保证金，可另行主张权利。《大堂吧合作协议》约定，邱华清应在前一年度租金到期前30天内向陈凌支付下一年度的租金，邱华清至今未支付2014年8月的租金，客观上给陈凌造成了利息损失，因就其迟延支付租金的行为向陈凌支付利息，故本院确认邱华清应向陈凌支付以2014年8月的租金10000元为本金，自2014年8月1日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。陈凌同时根据《大堂吧合作协议》第九条的约定向邱华清主张违约金10000元，该条款约定，原、被告任何一方若非法定不可抗力因素外的因素单方解除合同，应向守约方支付违约金，现陈凌未举证证实《大堂吧合作协议》存在因邱华清的违约而提前解除的情形，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应由陈凌承担举证不利的后果，本院对陈凌主张的违约金10000元不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邱华清于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告陈凌租金人民币10000元。二、被告邱华清于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告陈凌以人民币10000元为本金，自2014年8月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的计算利息。三、驳回原告陈凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4184元（原告已预交），由原告陈凌负担人民币4000元，由被告邱华清负担人民币184元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长 陈婧怡人民陪审员 刘晓敏人民陪审员 林红霞二〇一五年九月八日书 记 员 沈思思 更多数据：搜索“”来源：