（2015）锦江民初字第680号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-29
案件名称
四川威德酒店物业管理有限公司与侯利泉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川威德酒店物业管理有限公司,侯利泉
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十六条，第六十条第一款，第一百零九条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第680号原告四川威德酒店物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人刘小华，四川威德酒店物业管理有限公司董事长。委托代理人熊超，泰和泰律师事务所律师。委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。被告侯利泉，男，1981年2月25日出生，汉族，住成都市锦江区。原告四川威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物管公司）与被告侯利泉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告威德物管公司的委托代理人熊超到庭参加诉讼。被告侯利泉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案现已缺席审理终结。原告威德物管公司诉称，被告于2006年8月16日购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组1幢2单元402室的房屋（收房日期为2008年3月13日），并与四川融创物业管理有限公司（现已更名为“威德物管公司”）签订《前期物业管理服务协议》。根据协议约定，原告在业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》之前系该房屋的合法物业管理企业；即自2008年3月13日起，由原告向被告提供物业管理服务，被告自该日起按时间向原告支付物业管理服务费。但被告从2010年10月28日起至今，拒不交纳物业管理服务费。原告多次催要无果。原、被告双方签订的物业服务协议虽因合同约定的服务期限届满而终止，但该小区业主大会及业主委员会并未与新的物业服务企业签订新的《物业服务合同》，从始至终仍是原告在为被告提供物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。因此，原告有权要求被告支付拖欠的物业管理费用及逾期交纳此部分物业管理服务费期间的利息。请求判令：1、被告支付从2010年10月28日起至今期间的物业管理服务费（物业费135.05元／月（90.09平方米×1.5元／月／平方米），垃圾费8元／月，共计143.05元／月，截止2014年10月14日，共计6887.90元）），以及违约金（按143.05元／月×千分之三／日分段计算，具体详见物业、垃圾费用计算表，截止2014年10月14日，共计15140.89元）；2、本案诉讼费由被告承担被告侯利泉未作答辩。经审理查明，2006年8月16日，侯利泉与成都融创置地有限公司签订《商品房买卖合同》，购买成都融创置地有限公司开发建设的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组1幢2单元402号房屋。同日，侯利泉与融创物管公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：融创物管公司对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；侯利泉每月按建筑面积1.5元／平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；融创物管公司的物业管理服务期限为从侯利泉所购物业交付之日起至2010年10月27日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。2008年3月13日，侯利泉办理了位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组（蓝谷地3期）1幢2单元4楼402号房屋的收房手续，确认该房屋建筑面积为90.03平方米。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，融创物管公司继续为该小区进行物业管理服务至今。另查明，2007年7月9日，融创物管公司经工商部门核准更名为威德物管公司。以上事实，有原告威德物管公司提交的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、企业名称变更核准通知书、被告常住人口详细信息、收楼确认书、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、前期物业管理服务合同备案表，以及当事人庭审陈述在案为证。原告威德物管公司提交的《前期物业管理委托合同》无签订日期，真实性不能确认；管理费催收函，不能证明已送达被告。以上证据，不予采纳。本院认为，侯利泉作为成都市锦江区三圣乡大观村一、二组蓝谷地项目1幢2单元402号房屋的业主，与威德物管公司签订的《前期物业管理服务协议》所约定的期限已经届满，虽双方未签订新的《物业管理服务协议》，但威德物管公司仍对成都市锦江区三圣乡大观村一、二组蓝谷地项目继续提供物业管理服务至今，双方已形成事实上的物业管理服务关系。关于物业管理费和垃圾费。虽双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的期限已届满，但双方已形成事实上的物业管理服务关系，威德物管公司作为提供物业服务一方，主张继续按原协议约定的物业管理费标准1.50元／平方米·月向侯利泉收取物业管理费，以及按8元／月收取垃圾费，本院予以支持。威德物管公司向侯利泉主张2010年10月28日至今期间的物业管理费和垃圾费，属主张不明确。根据威德物管公司提起本案诉讼的时间，本案仅处理截止2014年12月止的物业管理费和垃圾费。故侯利泉应按135.05元／月的标准向威德物管公司支付2010年10月28日至2014年12月期间的物业管理费。其中，2010年11月至2014年12月共计50个月，物业管理费为135.05元／月×50个月=6752.50元。加上威德物管公司主张的2010年10月28日至10月31日的物业管理费13.50元。上述期间的物业管理费合计6766元。同时，侯利泉还应按8元／月的标准向威德物管公司支付2010年11日至2014年12月期间的垃圾费400元。威德物管公司按一个月的垃圾费收取标准主张2010年10月28日至10月31日期间的垃圾费，本院不予支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”双方签订的《前期物业管理服务协议》已于2010年10月27日终止。终止后，该协议对双方均不再具有法律约束力。威德物管公司根据该协议的约定向侯利泉主张2010年10月28日以后逾期支付物业管理费的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条第一款、第一百零九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告侯利泉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付2010年10月28日至2014年12月期间的物业管理费6766元、2010年11日至2014年12月期间的垃圾费400元，合计7166元。二、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由原告四川威德酒店物业管理有限公司负担206元，被告侯利泉负担100元。公告费600元，由被告侯利泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 涛人民陪审员 刘淑蓉人民陪审员 郭志强二〇一五年九月八日书 记 员 丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：