（2015）松民一终字第713号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-30
案件名称
松原市鸿基物业管理有限公司与张振和物业合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
松原市鸿基物业管理有限公司,张振和
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十五条第一款，第五十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一终字第713号上诉人（原审被告）松原市鸿基物业管理有限公司，住所地宁江区博翔路，组织机构代码证59447274-1。法定代表人卢增明，经理。委托代理人张晓光，吉林车宏伟律师事务所律师。委托代理人张雪，公司职员。被上诉人（原审原告）张振和。委托代理人腾云，夫妻关系。上诉人松原市鸿基物业管理有限公司与被上诉人张振和物业合同纠纷一案，因双方不服宁江区人民法院（2014）宁民初字第3216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人松原市鸿基物业管理有限公司（以下简称物业公司）委托代理人张晓光、张雪，被上诉人张振和代理人腾云到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原审原告诉称，原告系乐佳小区业主，被告系乐佳小区所聘用的物业管理公司。经松原市建设局物业管理中心主持调解，2014年7月2日乐佳小区业主委员会与被告解除物业服务合同。解聘协议书同时约定，被告在解除合同15日开始返还业主装修保证金、物业费、公共电费400元。现被告已退出乐佳小区，被告应返还业主各项费用。为维护原告合法权益，故诉至法院要求被告返还公共电费400元、电梯费600元、供暖二次设备维护费300元、装修垃圾清运费400元、业主临时出入押金40元、装修保证金2000元及利息（2013年7月18日至实际给付之日止）。原审被告辩称，对于合理费用同意返还，公共电费同意给付，装修保证金业主不欠物业费的同意返还，欠物业费应该从装修保证金中抵顶，多退少补，不同意给付装修保证金的利息。电梯运行电费、供暖二次设备维修费、垃圾清运费不同意返还。业主临时出入证押金已经用于购买卡扣，同意将卡扣返还给业主。不同意返还物业费，因为没有供暖的原因是地产商造成，不管是否供暖也进行正常物业服务，费用已经产生，所以原告无权要求返还。经原审法院审理查明，原告系乐佳小区C32／1#1-902的楼房业主。原告与被告签订乐佳小区前期物业管理服务协议书。2013年7月18日原告交楼房的建档费35元、装修垃圾清运费400元、业主临时出入证押金40元、装修保证金2000元、物业费1490元、自来水费420元、生活垃圾处置费36元、公共电费500元、电梯费600元、供暖二次设备维修费300元等各项费用合计5821元。被告收到上述款项后开始为原告提供物业服务。2014年7月2日博翔百年城乐佳小区业主委员会通知被告解除物业服务合同，并告知被告在解除合同15日开始返还各业主的装修保证金。被告于2014年7月6日终止对原告的楼房小区的物业服务。2014年7月26日被告未经原告等业主的同意又进入小区继续物业服务至2014年8月25日。原告的楼房电梯于2014年3月26日开通。原、被告同意返还公共电费400元。原审法院认为，原告与被告签订乐佳小区前期物业管理服务协议书，双方形成物业服务合同关系，该协议书合法有效，应受法律保护。被告为原告进行物业服务，原告已按照物业服务合同及双方口头的约定交纳了各项物业服务费用及其他相关费用。原、被告协商一致返还公共电费400元，本院予以认可。原告交纳的业主临时出入证押金40元，被告未经原告同意将业主临时出入押金购买卡扣，违反该款项的约定用途，被告应予以返还该款。原告交纳的装修保证金，被告未提供证据证明原告违反装修规定，被告应返还原告装修保证金2000元。原告没有提供证据证明何时告知被告装修完毕，且业主委员在给被告解聘书中告知被告返还装修保证金的时间，故被告自2014年7月17日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付装修保证金的利息。被告收取原告交纳的电梯费为每年600元、装修垃圾清运费400元、供暖二次设备维护费300元，属于原、被告双方的合议，且有书面的交款收据为凭，该合议属于有效合同，本院对该上述费用约定予以认可。原告现在主张服务期内不应收取电梯维护费与双方当时约定不符，原告该主张未予支持。原告的楼房电梯于2014年3月26日开通至被告2014年7月6日终止物业服务，被告于2014年7月26日未经原告同意提供物业服务属于强制消费，故被告应返还原告8个月零20天的电梯费433元。原告已对楼房进行装修，被告已经依约对装修垃圾进行清运，故原告返还该费用的请求未予支持。被告为原告楼房所在的小区提供了供暖设备的二次维护，履行了双方二次供暖设备维护的约定，所以原告现在主张返还该款的请求未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第三十五条、四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决一、被告松原市鸿基物业管理有限公司于本判决生效后立即返还原告张振和1、业主临时出入证押金40元；2、公共电费400元；3、电梯费433元；4、装修保证金2000元并自2014年7月17日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付装修保证金的利息。二、驳回原告张振和在本案中其他诉讼请求。宣判后，原审被告物业公司不服判决，法定期间向本院提起上诉。物业公司上诉称，上诉人与被上诉人之间签订了解聘协议，约定返还的项目中只有装修保证金、物业费、公共电费三项，原审法院判决返还电梯费、出入证押金、装修保证金利息没有依据，且收取的上述费用已用于物业服务支出，不同意返还，请求二审法院查明事实，发回重审或依法改判。张振和辩称，物业公司的上诉理由不成立。二审审理查明，张振和系博翔百年城乐家小区C32／1#1-902、的高层楼房业主。与物业公司签订《乐家住宅小区前期物业管理服务协议书》，其中约定“高层住宅物业管理费1.50元／平方米／月”，“即使乙方的房屋空置，乙方也必须按期缴付70%的物业费及其他相关费用”。2013年7月18日，物业公司收取张振和C32／1#1-901建档费35元、装修垃圾清运费400元、业主临时出入证押金40元、装修保证金2000元、物业费1490元（每平方米1、5元／12月）、自来水费420元、生活垃圾处置费36元、公共电费500元（楼道可视对讲200元其它公共电300元）、电梯费600元、二次供暖设备维护费300元，各项费用合计5821元。物业管理服务协议履行中，双方因物业收费、服务质量等问题，产生纠纷。2014年7月2日，在松原市建设局主持下，博翔百年城乐家小区业主委员会向物业公司下发了“博翔百年城乐家小区解聘书”，内容是一、自2014年7月2日解除物业服务合同，鸿基物业撤出乐家小区。二、乐家小区业主欠鸿基物业的一切费用在2014年7月16日起到物业结清。三、在解除合同15日开始返还各位业主装修保证金、物业费、公共电费400元。同日，物业公司经理贾茹签字确认。2014年7月6日物业公司终止了对该小区的物业服务，7月26日未经业主同意，物业公司又继续服务至8月25日。原审庭审中，双方同意，物业公司返还公共电费400元。上述事实，有双方当事人陈述、乐家住宅小区前期物业合同、收据、解聘书、会议纪要等在卷为凭，本院予以确认。本院认为，张振和与物业公司签订乐家小区前期物业管理服务协议书，双方即形成物业服务合同关系，该协议书合法有效，应受法律保护，双方对此亦无争议。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用”、第五十二条第一款“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护责任”，吉林省物价局、住房和城乡建设厅联合下发的吉省价收（2012）179号《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》规定，物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费以及其他任何收费项目，业主共同制定的管理规约中有约定的除外。本案双方在《乐家小区住户手册》中明确了“物业管理费所需的各项支出包括但不限于：公共地方的维修、保养、清洁、公共秩序维护等费用，公共设施设备的维修、保养费用，消防保安设施设备的维护保养检测费用，化粪池清掏费用，绿化保养费用，员工工资及福利；政府税费等。”。上述规定及双方协议约定，物业公司为业主进行物业服务，张振和已按物业服务合同约定交纳了物业管理费。物业公司另外收取的建档费、业主临时出入证押金、电梯费、装修保证金、公共电费等费用，即无合同约定也无行政授权且违反了行政法规、部门规章规定，属于擅自扩大收费范围和重复收费，张振和诉请物业公司退还违规收取的费用，符合法律规定，原审法院判决返还正确。物业公司主张部分费用已经实际消费拒绝返还，因该费用收取没有合同约定以及法律依据并且花费时与业主之间没有达成合议，该理由不能支持。张振和对于原审法院判决未提出异议，视为认可，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人松原市鸿基物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于 明审 判 员 魏 巍代理审判员 陈洪林二〇一五年九月八日书 记 员 康 瑞 微信公众号“”