（2015）门民初字第1254号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-03
案件名称
程平与黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程平,黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第1254号原告程平，男，1971年2月20日出生。委托代理人李晋，北京市铭泰律师事务所律师。委托代理人崔宏（程平之妻），1970年8月13日出生。被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区农林街46号。法定代表人曹凤萍，董事长。委托代理人于思琪，男，1983年5月12日出生。委托代理人贺鑫，男，1988年2月21日出生。原告程平与被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司（以下简称龙一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程平及其委托代理人李晋、崔宏，被告龙一公司的委托代理人于思琪、贺鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程平诉称，2013年8月18日，原告与被告北京分公司签订了《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》，双方约定，原告租赁被告位于北京市门头沟区王平镇的中瑞生态谷恢复休闲养老度假园的房屋（第X幢X单元X层X室），建筑面积87.91平方米。此前，原告已经给付被告北京分公司定金20000元。2013年8月18日，原告向被告北京分公司支付了房款400364元，被告北京分公司为原告出具了全款420364元的收据。《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》第八条约定，本养老公寓交付时间为2013年12月31日，如未能按时交付使用，则甲方以此日期为准，延期交付使用时间按日予以乙方万分之五的违约金，直至实际交付本养老公寓使用日止。被告应于2013年12月31日前交付房屋，但被告实际交付房屋时间为2014年10月18日，应当按照合同约定支付违约金，并承担逾期付款的违约金。因被告北京分公司是没有独立法人资格的企业，故其民事责任应由被告承担。故原告起诉要求：1、请求法院依法判令被告支付延期交房违约金61162元；2、请求法院判令被告按照年息8.4%支付自逾期行为发生时至判决生效时止逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告龙一公司辩称，2013年5月18日，原告与被告北京分公司签订了《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》。被告于2014年6月1日通知原告办理验收交房，但原告直到2014年10月18日才办理了手续。被告认为，原告主张延期交房违约金起算的日期应为2014年6月1日，且其主张的数额过高，请求法院酌情调整。另外，原告既然主张了违约金，就不应再主张利息。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月18日，原告（乙方）与被告北京分公司（甲方）签订了《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》，该合同约定，乙方中至少有一位于签订本合同前已年满50周岁者，方可成为本养老园之会员；乙方须一次性向甲方交纳入会费方可取得该养老园的会员资格；乙方养老公寓地址位于北京市门头沟区王平镇--中瑞生态谷王平养老园X幢X单元X层X室，建筑面积87.91平方米；入住本养老园的会员方可享受如下会员待遇：1、养老园配备会员专用医疗设施、医疗服务（可上门出诊）；2、向会员一年提供一次免费常规体检；3、会员可免费使用老年活动中心的文体、娱乐设施；4、养老园内设立会员食堂（会员享有优惠待遇、可电话订餐送餐等）；5、甲方或甲方的授权人员一年组织两次有偿旅游活动；6、每季度为会员提供一次中医养生专家讲座（可为会员解答日常养生等问题）；7、每季度为会员免费发放一次个人清洁用品；8、为会员提供有偿家政服务。会员选择入会模式：C模式，即乙方一次性向甲方交纳入会费420364元，甲方在每周期（五年）起始之日从乙方的入会费中自动扣除养老公寓使用费42036.4元；自签订本合同之日起，每五年为一个签约周期，如下一周期乙方要退会，需在本五年周期截止前30日内向甲方提出书面申请，乙方递交退会书面申请后，甲方则在本五年周期截止前30日内退还剩余入会费，双方解除合同，乙方应在甲方向乙方退还剩余入会费的3个工作日内搬离养老公寓，并不得向甲方主张任何要求；如乙方不退会，将视为继续下一周期，乙方继续交纳养老公寓使用费或从乙方入会费当中自动扣除养老公寓使用费，乙方会员资格保留至2063年10月31日；甲方或甲方委托的管理部门以实际交付养老公寓使用之日按年向乙方收取管理费100元／月／套，价格包括物业公共区域内卫生保洁费、公共秩序维护费、共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等；养老公寓交付时间为2013年12月31日，如未能按时交付使用，则甲方以此日期为准，延期交付使用时间按日予以乙方万分之五的违约金，直至实际交付本养老公寓使用日止。交付时间如有调整，甲方应提前以书面说明方式告知乙方，若乙方未于甲方书面通知的交付日办理本养老公寓交付手续，即视为甲方已按照本合同约定向乙方履行了交付本养老公寓的义务，自甲方书面通知乙方入住之日起计收公寓使用费、管理费及其他相关费用；乙方在使用本养老公寓期间，经甲方书面同意，可将其在合同中的权利义务转让给第三方（第三方使用者须在50周岁以上），并协助第三方到甲方或甲方委托的管理部门办理相应的变更手续；以本合同为目的或与之相关的人和文件或通知，均应以亲自递交、邮寄、特快专递或发传真至文首列明的联系地址或联系方式，否则不发生效力。合同签订前，原告已向被告北京分公司支付定金20000元，2013年8月18日，原告向被告北京分公司支付人民币400364元。审理中，原告提出，合同签订后，被告北京分公司并未及时将涉案房屋交付，而是于2014年10月18日才交付，被告予以否认，并提出其于2014年6月1日通知原告办理验收交房手续。被告未就其该主张提供相关证据，但为反驳原告的主张，提供了工程竣工验收单、会员资料表、联办单，用以证明其他业主收、验房的时间为2014年6月初。经质证，原告对于上述证据的关联性不予认可。原告为证实房屋交付时间，提供了中瑞生态谷王平养老园会员入户联办单、会员（住户）入住验房表。该两份证据上均有原告的签名确认，会员（住户）入住验房表上还有被告人员签名确认，两份证据上载明的日期均为2014年10月18日。经质证，被告未提出异议。原告为反驳被告所提已于2014年6月1日通知业主收房的主张，提供了涉案房屋所在地的照片，证明上述地点在2014年5月以后仍然在施工，不具备交、验房的条件。经质证，被告对于照片的真实性无异议，但认为无法证明原告所主张的交、验房时间。诉讼中，双方当事人对于《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》的性质问题，原告认为该合同兼具养老服务合同和租赁合同性质，是按照房屋面积一次性交纳50年的租金，被告认为是租赁合同，按照每平方米4850元的价格确定租赁费的数额。另查，中瑞生态谷王平养老园项目未取得相关审批，亦未取得养老机构设立许可。上述事实，有程平、崔宏、李晋、于思琪、贺鑫的当庭陈述，《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》，工程竣工验收单、会员资料表、联办单，会员入户联办单、会员（住户）入住验房表，租金交纳收据，照片等证据在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。双方签订的《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》虽名为会员制合同，但根据条款内容以及双方当事人对于合同性质的解释，该合同具备租赁合同的特征，性质应属租赁合同。合法成立的合同，法律予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中的《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》为原、被告在真实意思表示情况下所签订，故本院对原被告在法律允许租赁期限内的合同效力予以确认，双方对此应如约履行。关于涉案房屋的交付时间问题，原告提交的会员入户联办单、会员（住户）入住验房表记载的时间为2014年10月18日。被告虽提出于2014年6月1日通知原告收房，但根据原告提供的照片判断，涉案房屋及其所在地尚处在施工阶段，并未完全具备入住条件，在此情况下，原告拒绝收房并无不当，故对被告该项答辩意见，本院不予采纳。本院认定被告向原告交付房屋的时间为2014年10月18日，已超过双方在《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》中约定的在2013年12月31日前交付房屋的时间，构成违约，应当依法承担相应的违约责任。关于违约金计算的问题，双方在《中瑞生态谷王平养老园会员制合同》中约定，养老公寓交付时间为2013年12月31日，如未能按时交付使用，则甲方以此日期为准，延期交付使用时间按日予以乙方万分之五的违约金，直至实际交付本养老公寓使用日止。故原告主张被告支付延期交房违约金61162元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告就违约金过高提出的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告要求被告按照年息8.4%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告程平违约金六万一千一百六十二元。二、驳回原告程平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百六十元，由原告程平负担三十一元，已交纳；由被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司负担一千三百二十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 梁朝宝人民陪审员 刘香芬人民陪审员 杨润秋二〇一五年九月八日书 记 员 谢新瑜 来源：百度搜索“”