（2015）广民终字第502号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-03-17
案件名称
卢杰与何正伦租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省广元市中级人民法院
所属地区
四川省广元市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢杰,何正伦
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广民终字第502号上诉人（原审被告）卢杰，男，生于1988年9月4日，汉族，中专文化。委托代理人朱明哲，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）何正伦，女，生于1938年11月11日，汉族。委托代理人冯岳，四川天称律师事务所律师。上诉人卢杰因租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人卢杰及其委托代理人朱明哲，被上诉人何正伦的委托代理人冯岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年8月3日，原告取得位于广元市利州区上西办事处则天路天旭商城D幢5、6号门面房及地下室的所有权，房产证号分别为广房权证城字第C0321**号、广房权证城字第C0324**号。后原告将该门面房（包括地下室）两间出租给案外人王均华使用。2011年4月1日，原告与案外人王均华补签《房屋租赁合同》一份，将自己所有的位于广元市市中区上西坝天旭商城D幢5、6#门面房出租给王均华使用，月租金1600元，租赁期限2011年4月1日至2012年4月30日止。2011年2月28日，王均华与被告签订《房屋转让及出租协议》一份，将该门面房两间（包括地下室）转租给本案被告，月租金1600元，租赁期限2011年3月1日至2012年3月1日。该《房屋转让及出租协议》签订后，王均华将该门面房两间（包括地下室）交付给被告使用并收取房租费每月1600元至2013年11月。自2013年12月起至2014年8月，被告每月支付房租费1800元并将租金汇至原告的孙子向柯舟的银行账户上。截止2014年8月，因原告方注销了银行账户，导致被告拖欠原告房租费900元。2014年9月18日，原告委托四川天称律师事务所向被告发出《律师函》，要求解除原被告之间的租赁关系；要求被告于2014年10月20日前搬离该门面房并从2014年9月起按2000元标准支付占用房屋使用费，至被告搬离该租赁房屋时止。2014年9月19日，被告收到该《律师函》后拒不搬离该租赁房屋，原告遂起诉至本院。原审认为，原告将自己所有的门面房两间（包括地下室）出租给案外人王均华使用，后王均华又将该门面房两间（包括地下室）转租给本案被告，在原告与案外人王均华之间的租赁合同到期后，案外人王均华与被告之间租赁合同也到期，王均华与被告无权再次签订房屋租赁合同。在此情况下，被告每月将租金汇至原告的孙子向柯舟的名下，虽原被告之间未签订书面的房屋租赁合同，但被告承认自己与原告之间形成了事实上的租赁合同关系，加之原告收到被告交来的租金后未提出异议，故原被告之间的租赁合同关系成立。因原被告之间没有约定租赁期限，故应认定原被告之间的租赁合同为不定期的租赁合同关系。原告提出要求被告立即搬离该租赁房屋的主张，对于不定期租赁合同关系，出租方可以随时要求解除合同，但应当给承租方必要的准备时间，原告已经给予被告一个月的准备，准备期限届满后即从2014年10月21日起，被告应当立即搬离该租赁房屋，故原告的该主张本院予以支持，被告应当自本判决生效之日起10日内搬离该租赁房屋。原告提出要求被告每月按2000元的标准向原告支付从2014年9月1日起至被告搬离房屋止的房屋占有使用费的主张，因原告提出按每月2000元标准支付占用房屋使用费系原告单方面意思表示，没有取得被告的同意，故不予支持。结合本案实际，按照双方解除合同前的租赁习惯，月租金为1800元，被告也同意按每月1800元标准收取占用房屋使用费，故按每月1800元标准收取占用房屋使用费较为合适，被告应当自2014年9月1日起按照1800元标准支付占用房屋使用费，至搬离该房屋之日止。被告承认拖欠原告租赁费900元的事实，故被告应当自本判决生效后十日内支付给原告拖欠的房租费900元。被告提出应该由原告先与案外人王均华解除合同，再由王均华要求我搬离租赁房屋的主张，因为原告与案外人的租赁合同已到期且原、被告之间也形成事实上的不定期租赁合同关系，原告系该租赁房屋的所有权人，对该房屋享有占用、适用、出租及处分等权利，其要求被告搬离该租赁房屋的主张符合法律规定，故被告的该主张本院不予支持。被告提出要求原告赔偿损失约20万元的主张，因原告并未收取被告的房屋转让费及保证金，被告装修房屋时不在与原告形成事实租赁合同期间，也未取得原告的同意，同时被告购买门面设备及监控等设施以和烟酒等库存物质及人工费用均是被告自己经营过程中的自主行为，故被告的该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卢杰自本判决生效后十日内搬离属于原告何正伦所有的位于广元市利州区上西天旭商城D幢5、6门面及地下室（房产证号：广房权证城字C0321**号、广房权证城字第C0324**号）。二、被告卢杰自本判决生效后10日内支付原告何正伦占用房屋使用费，具体金额从2014年9月1日起，按照每月1800元标准计算，至卢杰搬离该房屋之日止。三、被告卢杰自本判决生效后10日内一次性支付原告何正伦拖欠的房租费900元。案件受理费50.00元，由被告卢杰负担。上诉人卢杰诉称，本案一审判决事实认定错误，一、遗漏当事人，本案争议的房屋，系案外人王均华从被上诉人处承租后转租给上诉人，王均华应当是本案当事人，王均华违法转租，被上诉人应当起诉王均华，一审认定上诉人与被上诉人形成事实上的租赁关系，是没有法律依据的；二、案外人违法转租，给上诉人造成巨大经济损失，案外人应当赔偿；综上，一审判决事实不清，请求二审依法改判被上诉人何正伦辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人与被上诉人形成事实租赁关系，上诉人自2013年12月起至2014年8月直接向被上诉人支付房租，而且在诉讼之前双方多次就房租、签订合同、解除合同等问题进行过协商；二、王均华不属于必须参加诉讼的当事人，王均华与被上诉人之间的租赁合同关系因到期早已终止，租赁关系仅限于本案当事人，至于王均华与上诉人之间的经济关系与本案无关。故请求驳回上诉，维持原判。在二审举证期限内，上诉人提交了以下证据：1、王均华收取上诉人转让费及保证金的收据各一张；2、王均华收取上诉人房租收据5张；3、银行汇款凭证11张。上述证据，拟证明被上诉人知道王均华转租的事实，且未提出异议，被上诉人应当依法向王均华主张权益。经质证，被上诉人认为上诉人提供的证据1、2达不到其证明目的，证据3的真实性无异议，但汇款对象是被上诉人的孙子向柯舟，正好印证了当事人之间的事实租赁关系。本院认为，对上诉人提供的证据1、2，系上诉人与案外人之间的关系，与本案没有关联性，达不到上诉人的证明目的，不予采信；对证据3，上诉人无异议，予以采信。一审查明的案件事实与二审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人以转租的方式取得了租赁房屋的使用权，被上诉人作为出租人在6个月内未提出异议，视为被上诉人同意转租，转租合同有效。在转租期间，上诉人作为次承租人与被上诉人不存在直接的租赁合同关系，但在原租赁合同到期终止后，上诉人继续使用租赁房屋，并以汇款的方式每月向被上诉人支付租金至2014年8月，被上诉人对上诉人的支付行为没有提出异议，双方事实上的租赁合同关系成立。由于当事人双方没有签订书面租赁合同，也没有口头约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，因此被上诉人通知解除合同并要求上诉人在合理期限内搬出租赁房屋的主张符合法律规定，一审予以确认并无不当。案外人王均华是争议房屋的原承租人，与被上诉人签订的租赁合同于2012年4月30日到期，其租赁合同关系已终结，与本案没有法律上的利害关系，不是本案的适格当事人，上诉人要求追加的请求不成立，至于上诉人要求王均华赔偿损失的请求，不属于本案的审理范畴。因此上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费100元，由上诉人卢杰承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘顺波审 判 员 宋开新代理审判员 袁 峻二〇一五年九月八日书 记 员 孟 欣 微信公众号“”