（2015）云民一初字第880号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-11
案件名称
唐孝喜、张淑华与蒋绍俊、第三人马堂荣、潘乐琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市云岩区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐孝喜,张淑华,蒋绍俊,马堂荣,潘乐琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民一初字第880号原告唐孝喜，男。原告张淑华，女，二原告共同委托代理人陈志友，贵州北斗星律师事务所律师。被告蒋绍俊，男。第三人马堂荣，男。第三人潘乐琼，女。原告唐孝喜、张淑华诉被告蒋绍俊、第三人马堂荣、潘乐琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告唐孝喜及其委托代理人陈志友、被告蒋绍俊、第三人马堂荣到庭参加诉讼，第三人潘乐琼经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告唐孝喜、张淑华诉称：二原告系夫妻关系，二第三人也系夫妻关系，均为贵阳市云岩区某某镇某某村民组村民，第三人于1993年6月19日取得（1993）黔农建管（证）第（0121）号《农房建设施工使用许可证》，在贵阳市云岩区头桥某某路修建农房（即现在的某某路xxx号房屋），批准的底层建筑面积为180平方米，总建筑面积为360平方米。共建房三层（第一层为地下层）。2004年2月6日，第三人与袁德芬签订房屋买卖契约，将该房以27万元出售给袁德芬。袁德芬对该房进行扩建后于同年7月12日与被告蒋绍俊签订房屋买卖契约，以52万元将该房屋出售给被告蒋绍俊，之后蒋绍俊续建该房。2008年12月被告蒋绍俊与原告签订房屋买卖契约，以84.50万元将该房屋出售给原告，原告当即支付了82.50万元并入住该房屋，之后完善了该房屋门窗及水电居住设施。原告居住多年后，该房屋面临拆迁，被告获悉该房屋可能获得高额安置补偿，于是串通第三人，由第三人出面向原告索要该房屋。2012年被告以其房屋买卖契约无效为由，要求原告返还房屋，诉至贵阳市云岩区人民法院。该案经贵阳市云岩区人民法院和贵阳市中级人民法院判决认定房屋买卖契约无效，但被告蒋绍俊无权请求返还房屋。2013年本案第三人诉至贵阳市云岩区人民法院，请求确认其与袁德芬和被告蒋绍俊所签定的《房屋抵押协议》有效，确认被告蒋绍俊与原告签订的房屋买卖契约无效，判决由被告和原告返还其房屋。判决后第三人不服，上诉至贵阳市中级人民法院，二审法院最后维持一审判决。现该案已由第三人申请进入强制执行阶段。由于该案一审、二审生效判决均认定原告享有返还购房款及索赔诉权，原告认为，房屋买卖契约被生效法律文书确认无效，按照规定就应双方返还，原告返还被告和第三人的房屋，而被告和第三人就应返还原告购房款82.50万元。且由于房屋涨价及城市改造等因素，原告在2008年支付的房款82.5万元，2008年市场房价同地段每平米最多为1500元，现在每平米已涨到6000元。现在该房屋巨大增值，而这一损失应该由获益者和过错方承担。上述生效判决书确认房屋买卖双方均有过错，所以，被告应承担起相应赔偿责任（第三人也应当承担连带赔偿责任）。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，请求依法判令：1、被告及第三人返还原告的购房款人民币82.50万元；2、判令被告及第三人承担损失赔偿金48.7万元；3、原告及第三人承担本案诉讼费。被告蒋绍俊辩称：本案争议房屋一直由被告使用至今，每个月都有房租收入，要求被告及第三人赔偿损失不合理。第三人马堂荣辩称，第三人是因为该房屋存在质量问题所以要求收回该房屋，而原告在十多前就声称第三人是因为该房面临拆迁而向原告索要房屋，并以此为由拖延时间，该房屋现在由原告对外出租，每年的房屋租金20多万元，原告每拖延一年归还时间就多得20多万元。且关于赔偿的问题，即使要赔偿，也应由被告赔偿，不应由第三人赔偿，故第三人不同意赔偿原告损失。第三人潘乐琼未到庭，无答辩。经审理查明，原告唐孝喜、张淑华系夫妻关系，第三人马堂荣、潘乐琼也系夫妻关系，四人均为贵阳市云岩区某某镇某某村民组村民，第三人于1993年6月19日取得（1993）黔农建管（证）第（0121）号《农房建设施工使用许可证》，在贵阳市云岩区头桥某某路修建农房（即现在的某某路xxx号房屋），批准的底层建筑面积为180平方米，总建筑面积为360平方米。共建房三层（第一层为地下层）。2004年2月6日，第三人与袁德芬签订房屋买卖契约，将该房以27万元出售给袁德芬。袁德芬对该房进行扩建后于同年7月12日与被告蒋绍俊签订房屋买卖契约，以52万元将该房屋出售给被告蒋绍俊，之后蒋绍俊续建该房。2008年12月被告蒋绍俊与二原告签订房屋买卖契约，以84.5万元的价格将该房屋出售给二原告，二原告支付了82.5万元后取得该房使用权并对外出租至今。2011年，蒋猛、蒋勇、徐元及本案被告蒋绍俊作为原告将张淑华及唐孝喜诉至贵阳市云岩区人民法院，潘乐琼、马堂荣及袁德芬作为第三人参加该案诉讼，诉讼请求为确认蒋猛、蒋勇、徐元、蒋绍俊与张淑华、唐孝喜双方所签《房屋买卖协议》无效，双方返还标的物。贵阳市云岩区人民法院在审理查明相关事实后认为，诉争标的房屋性质为农房，根据相关法规和政策的规定不得出售给城镇居民，袁德芬为城镇居民，其与马堂荣、潘乐琼签订的关于买卖该房屋的房屋买卖契约应为无效协议。据此，袁德芬与蒋绍俊签订的关于买卖该房屋的房屋买卖契约也应为无效协议。因此蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇与唐孝喜、张淑华签订的房屋买卖协议也应认定为无效协议。依照法律规定，无效协议的合同当事人应当相互返还财产，给对方造成损失的应赔偿损失。但在该案中标的房屋的合法所有权人为潘乐琼，其合法民事权益受法律保护，因此蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇提出的其与唐孝喜、张淑华相互返还标的物的诉讼请求不利于保护马堂荣、潘乐琼的合法权益，对其诉请不予支持。对于合同无效的法律后果可待潘乐琼、马堂荣另行主张权利时各方当事人再行解决。在阐述以上理由后，贵阳市云岩区人民法院依照相关法律规定判决：一、确认蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇与唐孝喜、张淑华于2008年12月签订的房屋买卖协议无效；二、驳回蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇的其余诉讼请求。该判决作出后，蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇不服并提出上诉，贵阳市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。2013年本案第三人马堂荣、潘乐琼作为原告，将蒋绍俊作为被告，唐孝喜作为第三人诉至贵阳市云岩区人民法院，诉讼请求为：蒋绍俊、唐孝喜共同返还马堂荣、潘乐琼位于贵阳市云岩区某某路xxx号房屋一栋。贵阳市云岩区人民法院经审理查明相关事实后认为，对于马堂荣、潘乐琼所请求的蒋绍俊与唐孝喜共同返还位于贵阳市云岩区某某路xxx号房屋之诉请，根据已经生效的（2011）云民一初字第234号民事判决及（2012）筑民终字第2167号民事判决所认定的事实及所得出的结论，马堂荣、潘乐琼与袁德芬所签订的房屋买卖契约、袁德芬与蒋绍俊所签订的房屋买卖契约以及蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇与唐孝喜、张淑华所签订之房屋买卖协议均为无效，则作为签订协议的买受房屋的一方均没有合法的依据取得房屋。既然就位于本市云岩区某某路xxx号房屋之相关买卖协议均被依法确认无效，则作为相关签订买卖协议买受房屋的各方均没有合法的依据取得房屋，那根据相关买卖协议所取得的财产（即相应之房屋）依相关法律之规定应予返还，马堂荣、潘乐琼作为各房屋协议所买卖房屋的最初修建人，现诉请被告蒋绍俊及唐孝喜返还房屋于法有据，本院予以支持。在阐述以上理由后，贵阳市云岩区人民法院判决：一、被告蒋绍俊及第三人唐孝喜于本判决生效后十日内将位于贵阳市云岩区某某路xxx号房屋返还给原告马堂荣及潘乐琼，返还房屋的面积以《1993年黔农建管（证）字第（0377）号农房建设施工许可证》及《1993年黔农建管（证）字第（0121）号农房建设施工许可证》上所批准的面积为准；二、驳回原告马堂荣及潘乐琼的其余诉讼请求。该判决作出后，马堂荣、潘乐琼不服并提出上诉，贵阳市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。现该案已进入执行程序，本案原告唐孝喜、张淑华提出愿意返还房屋，但是要求被告及第三人返还购房价款及赔偿损失。本院认为，根据已经生效的（2011）云民一初字第234号民事判决及（2012）筑民终字第2167号民事判决，（2013）云民一初字第249号民事判决书及（2013）筑民终字第1856号民事判决书所认定的事实，马堂荣、潘乐琼与袁德芬所签订的房屋买卖契约、袁德芬与蒋绍俊所签订的房屋买卖契约以及蒋绍俊、徐元、蒋猛、蒋勇与唐孝喜、张淑华所签订之房屋买卖协议均为无效，作为相关签订买卖协议买受房屋的各方均没有合法的依据取得房屋，根据相关买卖协议所取得的财产依相关法律之规定应予返还，即唐孝喜、张淑华将房屋返还给马堂荣、潘乐琼的同时，蒋绍俊将82.5万元购房款返还给唐孝喜、张淑华，故对于原告诉请判令被告返还购房款人民币的82.5万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于原告诉请判令第三人与被告共同返还购房款的诉讼请求，因第三人不是该房屋的出卖人，亦未收取过原告的房款，不是返还房款的相对人，故该诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于原告诉称该房屋从2008年以每平方米1500元的价格购买至今，每平方米已涨到6000元，故要求被告及第三人承担损失赔偿金48.7万元人民币的诉讼请求，本案中，双方签订的房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定被判决无效。无效合同自始无效，故双方之间并未产生合同依据的权利义务，故房屋增值可能获得的收益不是原告的可期待利益，原告无权对此进行主张。原告亦未对其其余损失提交任何证据，且原告在支付了82.5万元的购房款后一直占有并使用该房至今，在此期间，第三人无法使用该房屋，也给第三人造成相应损失，在合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故对其请求依法判令被告及第三人承担损失赔偿金48.7万元人民币的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告蒋绍俊及第三人马堂荣、潘乐琼于本判决生效后十日内一次性返还原告唐孝喜、张淑华购房款人民币82.5万元；二、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费16608元，由唐孝喜、张淑华负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 蒲 朝 军代理审判员 杨嘉慧代理审判员吴冬梅二〇一五年九月八日书 记 员 陈 先 文 搜索“”