（2015）桂市民四终字第390号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-11-15

案件名称

周正平与唐有军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周正平,唐有军,广西桂林漓江农村合作银行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区桂林市中级人民法院民事判决书（2015）桂市民四终字第390号上诉人（一审原告、反诉被告）周正平。委托代理人文伟，广西观复律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）唐有军。委托代理人赵毅，广西桂宁律师事务所师。一审第三人广西桂林漓江农村合作银行，住所地广西壮族自治区桂林市漓江路**号。法定代表人阳东升，董事长。委托代理人蒋晨光，该银行员工。委托代理人韦晓东，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人周正平、上诉人唐有军因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第1017号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人周正平的委托代理人文伟，上诉人唐有军的委托代理人赵毅，一审第三人广西漓江农村合作银行的委托代理人韦晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年8月1日，周正平与广西日报传媒集团有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定广西日报传媒集团有限公司将其所有的位于桂林市中山南路94号的房屋第一至第三层和第五至第八层租给周正平经营，租赁期限从2012年8月15日起至2017年8月14日止。2013年8月8日，周正平（出租方）作为甲方与唐有军（承租方）作为乙方签订《租赁合同》一份，其中第二条约定：甲方拥有位于桂林市中山南路94号（原198号）广西日报社综合大楼房屋的租赁经营权，现将一楼商销约579平方米，出租给乙方经营使用。如获准加建面积约70平方米（加建房屋为砖体实墙，混凝土浇筑天面），则租赁面积8656平方米（含公摊）出租给乙方经营使用，此商铺层高统一为4米。第三条第一款约定：本房屋租赁期自2013年9月16日走至2023年2月28日止。本合同签订后，甲方给乙方装修期（2013年9月16日至2013年10月15日），装修期间免交租金，如延期交付房屋，则装修免租期从甲方交付房屋给乙方之日起计算。第五条约定：甲、乙双方约定，自2013年9月16日（起租日）起，乙方前二个租赁年度租金不变，租赁单价为140元／平方米／月，应缴纳租金为￥984480.00元／年（大写：玖拾捌万肆仟肆佰捌拾元整��年）；从2015年9月16日开始租金单价铵151.20元／平方米／月，应缴纳租金为￥1063238.4元／年（大写：壹佰零陆万叁仟贰佰叁拾捌元肆角／年），以后每24个月房屋租赁单价在上年度的基础上递增百分之八，以此类推。（详见本合同附件各年租金支付表）；1、甲乙双方在签订本租赁合同后七日内乙方须支付人民币￥246120.00元（大写：贰拾肆万陆仟壹佰贰拾元）给甲方作为租赁保证金，（甲方巳收取乙方定金10万元，签订合同后转为房屋租赁保证金）。若不按时交纳，则本合同不生效。甲方将房屋业主同意转租证明文件（附件）交给乙方后七日内乙方缴纳首期租金。2、乙方租金按如下方式支付：房屋租金按半年支付。甲方将该房屋交付乙方使用，以后乙方应于下期租金前七天向甲方支付该期租金。第十条第二款约定：房屋经营承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有��解除合同，收回房屋，乙方所交履约保证金，归甲方所有。……（6）未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的。（7）拖欠承租金、水电费累计二个月以上。第三款约定：乙方租赁房屋期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：……（3）未按约定时间交付该房屋逾期达30日的，交付的房屋不符合安全规范对乙方人身安全造成伤害的。第十二条约定：经营承租期间，甲方有下列行为之一的，应支付乙方所交租赁保证金的双倍作为违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任：1、甲、乙双方签订的房屋租赁合同，乙方已缴纳保证金租金后，甲方未能按期向乙方移交出租房屋超过15日的，属于甲方违约。甲方每天按季租金的向乙方支付延期违约金。超过30日乙方有权解除合同。……3、在乙方不违反合同的前提下，甲方单方面无故解除终止合同。第十三条约定：经营承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任。……4、在经营承租期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方交纳租金及费用的，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款17%的违约金，超过60日，甲方有权采取措施收回房屋。同日，元该与唐有军另行签订《补充协议》及《租金交付明细表》各一份，《补充协议》约定针对唐有军将所租赁织房屋转租给第三方使用的情况，第三方为季度支付租金给唐有写的，则唐有军将交租金方式变更为季度支付给周正平，其他条款不变。《租金交付明细表》约定了2013年10月16日至2023年2月28日租金的计算方式及金额，其中2013年10月16日至2015年9月15日计算租金面积为579平方米，��租金为81060元，年租金为972720元。该明细表并注明若周正平能按合同约定将加建房屋交付给唐有军使用，则加建面积的租金亦按该表格与价及递增方式支付，可加建的情况交场地时间确定为2013年11月30日前（以实际交付场地面积和时间为准计算租金）。唐有军亦于2013年8月8日向周正平出具《承诺书》及《委托书》各一份，《承诺书》写明：一、乙方保证转租给第三方收取租是一年交纳或一年以上的，乙方也按同样标准向甲方交纳（转租时须书面告知甲方并给甲方备份）；否则乙方构成违约，甲方有权终止合同，收回场地，乙方所交的合同履约保证金和租金不退。二、甲方交房屋给乙方后，乙方保证在2013年12月底装修完毕，如遇特殊情况导致装修延期，须以书面向甲方申请并说明情况，《委托书》中写明，《租赁合同》约定的履约保证金、租金等各项费用及合同签订��的定金，唐有军均委托唐文凭负责代为支付给周正平，并负责该租赁房屋的所有经营管理责任。上述《租赁合同》签订后，唐文凭分别于2013年8月7日向周正平的账户汇款100000元，于2013年8月14日汇款143000元，2013年12月5日汇款520000元，2013年12月6日汇款300000元，并于2013年11月23日委托赵志刚向周正平账户汇款90000元。2013年11月1日，唐有军与第三人签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定唐有军将该桂林市中山南路94号（原198号）广西日报社综合大楼房屋租赁给第三人使用，租赁期限自2013年11月1日至2023年2月28日止；唐有军给第三人2个月的装修期，自2013年11月1日至2013年12月31日，装修期免收租金；自2014年1月1日起，每六个月交纳一次租金。周正平认为唐有军逾期交付租金已达到解除合同条件，故于2014年6月8日向唐有军送达《解除租赁合同的通知》，并于2014年8月27日向该院提起前之诉请。在本案审理过程中，唐有军认为周正平已逾期交付房屋，于2014年10月24日向一审法院提起反诉请求。一审法院依据周正平的申请依法冻结了第三人应支付给唐有军的房屋租金99万元。2014年12月19日，唐有军将536760元转入周正平的账户，并在摘要上注明：交2014年11月13日至2015年5月13日租金（房屋租金）。另查明，2013年9月8日，周正平向唐有军提供广西日报社经营管理委员会办公室于2013年8月21日出具的的《证明》一份，写明：兹有周正平租赁我单位位于桂林市中山南路94号桂林市记者站综合楼，我公司同意该租户将其中1层的局部房屋分租给唐有军从事银行金融服务行业，如期间出现产权纠纷，由我单位负责相关法律责任，希有关部门给予办理相关手续。唐有军称该份证明并不符合第三人办理金融业务的相关手续。周正平称其应唐有军要求，再次向唐有军提供广西日报综合经营于2013年11月20日出具的《证明》一份，内容为：兹有周正平租赁我单位位于桂林市中山南路94号（原198号）广西日报社综合楼，租期从2013年3月1日起共10年；我单位同意该租户将其中一楼的局部房屋分租给唐有军从事广西桂林漓江农村合作银行做金融业务使用；如期间出现产权纠纷，由我单位负责相关法律责任；希有关部门给予办理相关手续。唐有军及第三人均否认曾收到上述证明。唐有军提供2013年12月23日广西日报社经营管理委员会办公室出具的一份《证明》复印件，该证明内容为：兹有周正平租赁我单位位于桂林中山南路94号（198号）桂林市记者站综合楼，租期从2013年3月1日起共10年；我公司同意该租户将其中一层的局部房屋分租给唐有军从事广西桂林漓江农村合作银行做金融业务使用；如期间出现产权纠纷，由我单位负责相关法律责任；希有��部门给予办理相关手续。该《证明》上有第三人员工张莉莉的签字确认。周正平否认其曾向唐有军及第三人出具该《证明》，但第三人认可收到了该《证明》，并称该份《证明》原件已经交给广西银监会办理相关手续，故无法提供证据原件。因周正平与唐有军对周正平实际交付房屋的时间存在争议，为此唐有军在庭审时申请了证人旷龙及韦某出庭作证，并提供《施工协议》及《调查笔录》欲证实周正平实际交付房屋为2013年12月5日。其中证人旷龙挂靠在广西英特装饰工程有限责任公司承接工程。其在庭审时称：我于2013年11月20日左右承包桂林市中山南路94号大楼一楼的加层、拆楼梯等清理工作，就该清理工作我与一个姓黄的签订了《施工协议》，因为我不相信姓黄的，所以让承租方唐文凭签字作担保；我认为姓黄的与周正平是一起的，因为我的一个合伙人一直和姓周的谈，姓黄的来找我也说是姓周的叫来找我；我当时进场时该场地还没有搬迁完，有家具、所有的办公桌及书面材料，其中四五个办公室还锁了门，2013年12月15日我提前完工了。证人韦某自2010年起承包先锋天地物业公司的路面停车场，其在庭审时称：广西日报社的房子就在我承包的停车场旁边，他们的车子也经常来我这里停车；11月之前一直听说广西日报社要搬走，但一直到2013年11月20日左右广西日报社才搬走，2013年11月底漓江合作银行进行了装修。周正平认为其交付房屋的时间为2013年9月16日，并非唐有军所述的2013年12月5日，并向本庭提供了唐文凭与周正平于2013年12月6日共同签字的《确认书》一份，内容为：2013年8月8日周正平与唐有军签订位于广西桂林市中山南路94号广西日报社综合大楼一楼部分房屋租赁合同，租赁面积579平方米及加建面积60平方米，合计639平方��；该房屋租赁8为2013年9月16日至2023年2月28日止，合同约定房屋租赁保证金于2013年8月15日前已缴付人民币246000元；2013年9月10日缴纳租金人民币492240元，含加建面积合计应缴租垂人民币542640元；房屋场地交付时间为2013年9月16日，肩有军（委托唐文凭）于2013年11月20日向周正平只缴付房眉租金人民币90000元整；加建面积60平方米房屋场地交付时间为2013年10月16日；唐有军（银行）于2013年11月17日进场装修。对该《确认书》唐有军称唐文凭系在未确定内容的情况下签字，与实际情况并不相符。一审法院审理认为，周正平与唐有军系在平等自愿，协商一致的基础上签订的《租赁合同》。该合同是双方真实意思表示，且没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故为合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。现周正平认为唐有军逾期缴纳房屋租金构成违约而诉请要求解除合同并支付违约金，唐有军认为周正平逾期交付房屋构成违约而提出反诉要求周正平支付违约金等，故要确定本案周正平、唐有军是否构成违约，则必须明确以下两个问题：一、唐有军应向周正平缴纳首期租金的时间；二、房屋租金的起算时间及房屋实际交付时间。一、关于唐有军应向周正平缴纳首期租金的时间：根据《租赁合同》第五条约定，唐有军向周正平缴纳首期租金的时间应为周正平将房屋业主同意转租证明的文件交给唐有军后七日内。故要确定首期租金缴纳的时间首先必须明确周正平何时将房屋业主同意转租的证明交给唐有军。该院认为，唐有军租赁房屋的用途是用于转租或从事其他经营业务，其要求周正平出具房屋业主同意转租证明文件的目的是为了办理相关经营业务手续，故双方在《租赁合同》��所约定的交付房屋业主同意转租证明文件的真实意思应当是交付符合唐有军办理相关经营业务手续要求的房屋业主同意转租证明文件。根据相关法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故周正平作为合同该项约定义务的履行方应由其承担举证责任。为此，周正平向该院提交了房屋业主广西日报社分别于2013年8月21日、2013年11月20日出具的两份《证明》。对2013年8月21日出具的证明，唐有军及第三人均称该份证明并不符合银行办理相关手续的要求；周正平在庭审时亦认可唐有军曾称该份证明文件不符合规范，要求周正平重新开具，故该院认定广西日报社于2013年8月21日出具的证明并不符合唐有军交付给第三人办理银行相关手续的要求。对2013年11月20日出具的《证明》，唐有军否认收到过该份《证明》，周正平亦未能举证证实其曾将��份《证明》送达给唐有军，故本院无法认定唐有军曾收到周正平交予的广西日报社于2013年11月20日出具的《证明》。综上，周正平的举证未能证实其已将符合合同约定的证明文件交付唐有军。而唐有军自认其收到了广西日报社于2013年12月23日出具的符合要求的《证明》，第三人亦认可其真实性及符合银行办理相关手续的要求，且第三人在庭审时确认其已签收该《证明》文件并将原件交付广西银监会，故该院依据该份《证明》及唐有军、第三人自认的事实确认周正平于2013年12月23日将符合合同约定要求的房屋业主同意转租的证明文件交给唐有军，则按照合同约定唐有军应于2013年12月30日前向周正平支付房屋首期租金。二、关于房屋租金的起算时间及房屋实际交付时间：根据《租赁合同》第三条的约定，租金的起算时间应从2013年10月16日起算，如周正平延期交付房屋，则��周正平实际交付房屋之日再加上30日免租期起算房屋租金。故要确定房屋租金的起算时间首先必须明确周正平何时将房屋交付给唐有军。为此，周正平向本院提交了唐有军委托代理人唐文凭与周正平共同签字确认的《确认书》一份欲证实其巳按合同约定于2013年9月16日交付房屋，而唐有军向该院提交了《施工协议》、《调查笔录》、证人旷龙、林出庭作证等证据欲证实周正平实际于2013年12月5日才将房屋交付给唐有军。分析对比上述证据，该院认为，周正平提交的《确认书》系直接证据，该《确认书》内容记载清晰，写明了房屋场地的交付时间为2013年9月16日，加建面积60平方米的交付间为2013年10月16日，周正平、唐有军在该《确认书》上签字确认应视为双方对该事实的共同认定，系双方真实意思表示，相较于唐有军提交的调查笔录、证人出庭作证等证据的证明力更强，并且从一般情理来说，如确如唐有军所言，周正平逾期两个多月至2013年12月5日前仍未交付房屋，此时其不仅不向周正平主张权利，反而在2013年12月6日仍与周正平签订《承诺书》确定房屋交付时间为2013年9月16日，这显然不符合常理；另唐有军提交的《施工协议》上未有周正平签字，作为签订合同的甲方黄文胜，该院亦无法认定其与周正平之间的关系，综上，该院确定周正平向唐有军交付房屋的时间是2013年9月16日，加建部分交付时间是2013年10月16日，周正平并未迟延履行交付房屋的义务，故对唐有军反诉要求周正平支付迟延履行违约金的诉请，该院不予支持。则依据合同约定，房屋租金应从2013年10月16日起算，每半年交付一次，月租金为89460元（639平方米×140元／平方米／月），半年的租金为536760元（89460元／月×6个月）。唐有军在2013年8月5日至2013年12月6日期间总计��周正平支付1153000元，扣除租赁保证金246120元，余款906880元应系唐有军向周正平支付的房屋租金。如前所述，唐有军依约定应于2013年12月30日前向周正平支付房屋首期租金，现唐有军已早于该时间支付给周正平租金，并不存在违约事实，故对于周正平称唐有军上述支付的款项应先用于抵扣违约金的意见，该院不予采信。该院认为，唐有军早于约定时间给付周正平租金及多付租金的行为系其自愿行为，现其反诉要求周正平支付该租金利息的请求，该院不予支持；另周正平在收取该笔款项后亦未提出异议，则可视为双方认可将超出的款项直接计入下期租金，由此，唐有军缴纳的租金906880元应为10.14个月租金（906880÷89460），即可计算至2014年8月20日止，则唐有军依约应于2014年8月13日前缴纳下期房屋租金。根据租赁合同约定，唐有军拖欠租金累计两个月以上的，周正平有权解除合同，现周正平于2014年8月27日向该院起诉，起诉时双方合同解除的条件并未成就；而唐有军迟延交付租金的原因系因为双方对租金缴纳时间、起算时间及房屋实际交付时间一直存在争议；现周正平将本案诉至法院，双方权利义务处于不明确的待定状态，需经法院审理之后由法院来认定争议事实；且在本案审理期间，唐有军亦根据自己对合同约定的理解向周正平缴纳了一期租金，可见，唐有军仍有履行合同义务的诚意，并非恶意拖欠租金；周正平在2014年6月向唐有军送达《解除租赁合同的通知》，唐有军在2014年8月周正平起诉时明确对周正平解除合同提出异议，要求继续履行租赁合同，未超过法律规定的异议期间，综上，该院对周正平要求解除周正平、唐有军于2013年8月8日签订的《租赁合同》的诉请及唐有军向周正平支付2014年4月9日至2014年8月28日解除合同违约金的��请，不予支持。据此，判决：一、原告（反诉被告）周正平的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）唐有军的诉讼请求。上诉人周正平不服一审判决，上诉及答辩称：周正平在2013年9月8日将转租《证明》交给了唐有军，唐有军自2014年3月11日开始拖欠下半年房屋租金77180元已超过二个月，周正平要求解除《租赁合同》成立，唐有军应支付房屋租和金违约金给周正平。请求撤销原判，判决解除双方签订的《租赁合同》，判决唐有军支付周正平536760房屋租金和751464元违约金。上诉人唐有军不服一审判决，上诉及答辩称：《确认书》确认交付房屋的时间是虚假的，周正平迟延至2013年11月28日才交付房屋给唐有军。唐有军于20132年12月6日提前支付房屋租金91万元。周正平应支付唐有军迟延履行违约金和提前收取房屋租金的利息。请求维持原判第一项，撤销原判第二项，判决��正平支付唐有军迟延履行违约金175089.6元和提前收取房屋租金的利息47018.8元。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为：周正平提供证据证明其在2013年9月8日将转租《证明》交给了唐有军。唐有军、第三人确认周正平于2013年12月23日将符合合同约定要求的房屋业主同意转租的证明文件交给唐有军。按照《租赁合同》第五条第一项约定，唐有军应于2013年12月30日前向周正平支付房屋首期租金。《租赁合同》第三条第一款约定，租金的起算时间应从2013年10月16日起算，如周正平延期交付房屋，则从周正平实际交付房屋之日再加上30日免租期起算房屋租金。《租赁合同》第十条第二款第七项约定，唐有军拖欠承租金、水电费累计二个月以上，周正平有权解除合同。根据《租赁合同》的上述约定，唐有军应于2013年12月30日前向周正平支付房屋首期租金。唐有军在2013年8月5日至2013年12月6日期间总计向周正平支付1153000元，扣除租赁保证金246120元，余款906880元应系唐有军向周正平支付的房屋租金。唐有军已早于按《租赁合同》约定的2013年12月30日前向周正平支付房屋首期租金，不存在拖欠房屋租金的违约事实。根据《租赁合同》第五条第一项和第十条第二款第七项约定，唐有军应在2014年8月30前支付2014年下半年房屋租金给周正平。周正平于2014年8月27日向一审法院起诉，起诉时双方按《租赁合同》约定，解除《租赁合同》的条件并未成就。周正平提出其在2013年9月8日将转租《证明》交给了唐有军，唐有军自2014年3月11日开始拖欠下半年房屋租金77180元已超过二个月的上诉理由，证据不足，依法不能成立。周正平提出撤销原判，判决解除双方签订的《租赁合同》，判决唐有军支付周正平536760房屋租金和751464元违约金的上诉请求，本院依法不予支持。《确认书》证明周正平2013年9月16日交付房屋给唐有军，周正平没有迟延交付房屋给唐有军。唐有军早于《租赁合同》约定的时间给付周正平房屋租金及多付房屋租金的行为系其自愿行为，多付房屋租金部分可直接计入下期租金，即唐有军缴纳的租金906880元应为10.14个月租金（906880÷89460），即可计算至2014年8月20日止。周正平对此无违约行为。唐有军提出《确认书》确认交付房屋的时间是虚假的，周正平迟延至2013年11月28日才交付房屋给唐有军。唐有军于20132年12月6日提前支付房屋租金91万元的上诉理由，证据不足，依法不能成立。唐有军提出维持原判第一项，撤销原判第二项，判决周正平支付唐有军迟延履行违约金175089.6元和提前收取房屋租金的利息47018.8元的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费94494元，由上诉人周正平负担92178元，上诉人唐有军负担2316元。本判决为终审判决。审　判　长　　吕秀文审　判　员　　卢卫民代理审判员　　蒋子秀二〇一五年九月八日书　记　员　　申峰峰关注公众号“”