（2015）苏中民终字第02752号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-04-27

案件名称

杭玉英、顾人杰与顾��娟、俞文良等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张巧平,张金芳,杭玉英,顾人杰,顾凤娟,俞文良,徐余妹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第02752号上诉人（原审第三人）张巧平。上诉人（原审第三人）张金芳。委托代理人王海骥，江苏诚达律师事务所律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审原告）杭玉英。被上诉人（原审原告）顾人杰。委托代理人卢开霖，代理上述二被上诉人。委托代理人皮国齐，代理上述二被上诉人。原审被告顾凤娟。原审被告俞文良。委托代理人郭巍，江苏尚韬律师事务所律师，代理上述二原审被告。原审被告徐余妹。上诉人张巧平、张金芳与被上诉人杭玉英、顾人杰、原审被告徐余妹、顾凤娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0458号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市湄长新村28幢303室房屋原系中国石油化工股份有限公司江苏苏州石油分公司分配给顾伟民（单位职工）、杭玉英及其子顾人杰居住使用的福利房。顾伟民与杭玉英于1979年登记结婚，顾人杰系顾伟民和杭玉英的儿子，涉案房屋一直由两原审原告居住使用。顾伟民与徐余妹自1997年起同居。2012年11月7日，顾伟民持伪造的顾伟民、徐余妹的结婚证，以夫妻名义参加顾伟民所在单位中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司（以下简称江苏石油分公司）的公有住房房改，在对顾伟民的工龄进行折价冲抵后，江苏石油分公司以28439.44元的价格将苏州市湄长新村28幢303室房屋出售给顾伟民与徐余妹。2012年11月15日，苏州市湄长新村28幢303室房屋的所有权登记至顾伟民与徐余妹名下（苏房权证市区字第××号、苏房权证市区字第××号房屋所有权证），二人为共同共有。一审庭审中，徐余妹称，其虽然没有与顾伟民一起去民政部门办理结婚手续，但顾伟民在1997年给她看过结婚证，同时也看过顾伟民与杭玉英的离婚协议书，一直不知道与顾伟民的结婚证是虚假的，但徐余妹在2012年9月6日苏州市虎丘区人民法院审理的（2012）虎民初字第1087号案件开庭中，当庭��述其与顾伟民“不是夫妻关系，就是同居在一起，有十六年了”。2013年8月7日，顾伟民去世。2014年10月22日，两原审原告向原审法院提起行政诉讼，请求确认苏州市住房和城乡建设局将湄长新村28幢303室房屋登记在顾伟民和徐余妹名下的房屋登记行为违法。原审法院审理后认为，顾伟民故意隐瞒真实情况、提供虚假材料申请房屋登记，造成诉争的房屋转移登记行为中存在事实不清证据不足的事实。2014年12月16日，苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏行初字第00145号行政判决确认苏州市住房和城乡建设局将湄长新村28幢303室房屋登记在顾伟民和徐余妹名下的房屋登记行为违法。该行政判决书已经发生法律效力。上述事实，由杭玉英、顾人杰提交的中国石油化工股份有限公司江苏苏州石油分公司的证明、苏州姑苏区民政局的书证、苏州市房地产档案馆档案、（2012）虎民初字第1087号开庭笔录、居民死亡医学证明书、原审原告杭玉英、顾人杰与原审被告徐余妹均提交的顾伟民与徐余妹的结婚证、原审法院（2014）姑苏行初字第00145号行政判决书及当事人陈述予以证实。另查明，顾凤娟、俞文良系夫妻关系。2012年12月20日，张巧平以顾凤娟、俞文良作为购房人（乙方），与顾伟民、徐余妹（甲方）签订《房屋买卖合同书》1份，约定顾伟民、徐余妹将苏州市姑苏区湄长新村28幢303室房屋（包括房屋内所有家俱、家电）出售给顾凤娟、俞文良，房屋价款为60万元，乙方于2012年12月31日前支付甲方517300元，余款82700元于房屋交付时支付徐余妹。合同第五条约定：“甲方于2013年4月7日前交房，假入（如）甲方把乙方已支付房款还给乙方，乙方就把该套房屋还给甲方，所有税收甲方承担；假如因为甲方耽误时间影响乙方再��买卖该套房屋，所产生的个人所得税由甲方承担”。合同乙方“顾凤娟、俞文良”的落款签名由张巧平注明代签，张巧平同时作为居间方签字。签订合同之前，顾伟民、徐余妹告知张巧平房屋内由杭玉英、顾人杰居住在内。2012年12月27日，顾伟民、徐余妹与顾凤娟、俞文良签订《存量房买卖合同》，合同约定顾伟民、徐余妹将苏州市姑苏区湄长新村28幢303室房屋出售给顾凤娟、俞文良，房屋价款为5万元。同日，资金托管中心收到以顾凤娟名义缴纳的资金托管存款5万元，顾伟民、徐余妹则向张巧平出具了收条，列明：1、还张金芳借款291000元；2、房款15万元；3、顾伟民向张巧平借3万元购石油公司湄长新村28幢303室；4、顾伟民、徐余妹向张巧平借14000元租云庭花苑8幢2101室房屋；5、顾伟民向张巧平拿6800元；6、过户费25500元。上述收条合计款项517300元，其中第2项房款15万元中，10万元系张巧平以现金支付，5万元通过资金托管中心支付。徐余妹在庭审中陈述，其中448000元已由顾伟民用于归还徐余妹的借款。2012年12月31日，苏州市湄长新村28幢303室建筑面积65.36平方米房屋的所有权登记为顾凤娟、俞文良共同共有，但房屋一直未交付，仍由两原审原告居住使用至今，合同约定的剩余购房款82700元至今亦未支付。又查明，徐余妹与张金芳系老同事、十余年的朋友，张金芳、张巧平系姑侄，顾凤娟与张金芳系姑嫂。2012年6月5日，徐余妹向张金芳借款31万元，同时出具了借条，借款未约定借款期限。至涉案房屋买卖合同发生时，尚余291000元借款未归还。一审庭审中，三原审被告及原审第三人均确认，包括291000元借款以内，张金芳、张巧平以与顾伟民、徐余妹的债务直接冲抵顾凤娟、俞文良应付购房款，原审原告��此事实亦无异议。上述事实，由杭玉英、顾人杰提交的《存量房买卖合同》、徐余妹与顾凤娟、俞文良均提交的《房屋买卖合同书》、顾凤娟、俞文良提交的房屋所有权证和土地使用证（顾凤娟、俞文良）、顾伟民出具的收条、房款发票、现金完税证、账户明细、张金芳提交的借条、中国银行网上付款凭证以及当事人陈述在案证实。再查明，涉案房屋发生买卖时，张金芳、张巧平在苏州市区均拥有两套以上住房，当时属限购对象。2013年5月26日、7月13日张巧平曾两次向公安机关报警，报警时称徐余妹因经济问题要将湄长新村28幢303室房屋卖给张巧平和张金芳，其本人是做房屋中介的，就用顾凤娟、俞文良二人的名字办理了湄长新村房屋的过户手续，后联系顾伟民、徐余妹交房，但顾伟民、徐余妹以各种理由推迟交房，现因上门收回房屋，所以产��纠纷并报警。本案中，原审被告及原审第三人均主张实际购房人为俞文良、顾凤娟；张金芳陈述，顾伟民、徐余妹决定将涉案房屋出售给张金芳，以借款冲抵购房款，但受苏州市限购政策影响，张金芳无法购买第三套房屋，而小姑子顾凤娟与俞文良夫妇正欲购房，故三方同意由顾凤娟、俞文良购买涉案房屋，部分购房款以原审第三人借款冲抵，作为顾凤娟、俞文良向原审第三人的借款，不足部分由顾凤娟、俞文良自行支付。此外，顾凤娟、俞文良与张巧平确认，顾凤娟、俞文良已经于2013年1月17日提取住房公积金35000元后向原审第三人张巧平支付购房款35000元、2014年6月24日通过工商银行帐户向张巧平支付购房款5万元。一审审理中，顾凤娟、俞文良陈述购买房屋时没有到现场看过房屋，作为购房人其对此解释为其了解涉案房屋所在小区及户型；张金芳、张巧平陈述其在购房前看过房屋，房屋内有时有人、有时没人，但原审原告否认原审第三人看过房屋。上述事实，由杭玉英、顾人杰提交的派出所询问笔录（被询问人张巧平）2份、张金芳提交的房屋所有权证、土地使用证各2份、张巧平提交的房屋所有权证、土地使用证、房屋拆迁货币补偿协议书各1份、顾凤娟、俞文良提交的收条、银行汇款明细以及当事人陈述在案证实。原审原告杭玉英、顾人杰的诉讼请求为：请求确认顾伟民、徐余妹与顾凤娟、俞文良之间关于湄长新村28幢303室房屋的《存量房买卖合同》及《房屋买卖合同书》均无效。原审法院认为：涉案湄长新村28幢303室房屋原系中国石油化工股份有限公司江苏苏州石油分公司分配给顾伟民、杭玉英及其子顾人杰居住使用的福利房，一直由两原审原告居住使用，故两原审原告作为房屋的实际使用权人，有权主张相应的权利。尽管《房屋买卖合同书》及《存量房买卖合同》均以顾凤娟、俞文良名义购买，徐余妹、顾凤娟、俞文良以及张巧平、张金芳亦均主张买受方为顾凤娟、俞文良，但是存在以下事实：1、俞文良、顾凤娟作为房屋的买受方以60万元的价格购买包括房屋内所有家俱、家电在内的房屋，却事先没有到实地看过房屋，房屋过户后亦未向出卖方或房屋使用人直接主张权利，此与一般房屋买卖交易的通常做法相悖；2、在已付购房款517300元中，主要以徐余妹与张金芳之间的借款，顾伟民、徐余妹与张巧平之间的债务抵购房款，以及张巧平向顾伟民、徐余妹直接支付10万元现金，俞文良、顾凤娟却未能提交其向顾伟民、徐余妹直接支付购房款的证据；3、张巧平上门索要房屋，并为此报警，其报警时还称其与张��芳向徐余妹、顾伟民购买了涉案房屋；4、张巧平、张金芳当时均为政策限购对象，故无法通过房屋买卖合同取得涉案房屋的物权。综合以上事实，同时基于顾凤娟与张金芳的姑嫂关系，原审法院认为，涉案房屋买卖合同系张巧平、张金芳欲规避当时的限购政策，借俞文良、顾凤娟的名义与顾伟民、徐余妹签订合同，合同的实际购买方为张巧平、张金芳。同时，根据买卖双方对合同的履行情况，应认定双方之间真实成立的合同系房屋价款为60万元的《房屋买卖合同书》，《存量房买卖合同》仅为过户而订立，非双方真实意思。至于发生诉讼后原审第三人与俞文良、顾凤娟之间是否达成协议由俞文良、顾凤娟实际购买与本案无涉。关于《房屋买卖合同书》及《存量房买卖合同》的效力，顾伟民、徐余妹以登记在二人名下的房屋出卖房屋并过户登记至俞文良、顾凤娟名下，现经原审法院生效行政判决书确认苏州市住房和城乡建设局将湄长新村28幢303室房屋登记在顾伟民和徐余妹名下的房屋登记行为违法，故顾伟民、徐余妹的出卖行为应认定为无权处分行为，但该无权处分行为并不理所当然地导致买卖合同的无效。现原审原告主张三原审被告恶意串通、损害其利益，但其提交的证据不能证明原审被告之间或原审被告与原审第三人之间明显存在恶意串通的事实，故原审法院对于原审原告主张的该事实不予采信。涉案房屋买卖合同已付购房款517300元中，包括了张金芳与徐余妹之间未确定借款期限的借款291000元，张巧平与顾伟民之间的借款3万元、债务6800元，张巧平与顾伟民、徐余妹之间的借款14000元。买卖合同第五条约定，“甲方于2013年4月7日前交房，假入（如）甲方把乙方已支付房款还给乙方，乙方就把该套房屋��给甲方”，即双方约定的最后还款期限为2013年4月7日，而涉案房屋的产权已于2012年12月31日过户，合同约定的“房屋还给甲方”应认定为债务清偿后的回赎，即顾伟民、徐余妹为担保借款等债务的履行，未实际交付房屋而移转房屋的所有权，如在2013年4月7日前清偿债务的，则房屋的产权重新返还给顾伟民、徐余妹。上述行为符合让与担保的法律特征，但该种担保物权在我国法律中并无明文规定。因此，尽管没有证据证明原审被告之间或原审被告与原审第三人之间恶意串通，以签订《房屋买卖合同书》、《存量房买卖合同》的行为损害原审原告利益，但因《房屋买卖合同书》、《存量房买卖合同》系让与担保行为的组成部分，违反了物权法定的基本法律原则，故应认定为无效。现两原审原告要求确认《房屋买卖合同书》、《存量房买卖合同》无效，原审法院予以支持��综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，判决如下：确认2012年12月20日张巧平以顾凤娟、俞文良名义与顾伟民、徐余妹签订的《房屋买卖合同书》以及2012年12月27日顾凤娟、俞文良与顾伟民、徐余妹签订的《存量房买卖合同》无效。一审案件受理费9800元，由徐余妹负担4900元，张巧平、张金芳共同负担4900元，于判决生效之日起10日内缴纳。上诉人张巧平、张金芳不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、原审法院认定张巧平、张金芳系本案系争房屋的真正买受人，系事实认定不清，基础法律关系认定错误。本案所涉房屋的买受人是顾凤娟、俞文良夫妇。张金芳与顾凤娟为姑嫂关系，张金芳本人系房屋中介经营者，在张金芳本人多次看房的情况下，顾凤娟、俞文良夫妇未实地看房，实属正常。顾凤娟、俞文良夫妇实际向资金托管中心支付了5万元；向顾伟民、徐余妹夫妇支付了10万元，该10万元是其支付给中介张金芳，再由张金芳支付给顾伟民、徐余妹的。顾凤娟、俞文良夫妇还支付了房产交易过程中产生的税费25500元。因顾凤娟、俞文良夫妇与出卖人不熟悉，且不清楚与房屋买卖有关的债务冲抵事项，故由张巧平、张金芳向公安机关报案，其向公安机关的陈述不应当作为认定房屋买受人的依据。正式因为受到当时限购政策的影响，故张金芳、张巧平建议顾凤娟、俞文良夫妇购买该房屋，并同意用顾伟民、徐余妹夫妇对张巧平、张金芳的借款冲抵部分房款，此后，房屋顺利过户至顾凤娟、俞文良夫妇名下。综上，顾凤娟、俞文良夫妇即为实际购房人，并不存在一审判决所认定的张巧平、张金芳借顾凤娟、俞文良夫妇之名购房的事实。2、“让与担保”是指债务人或者第三人为担保债务人之债务，将担保标的物之权利移转于担保人，如果债务清楚，则标的物返还债务人或者第三人；若债务不履行，则担保权人得就标的物受偿。本案中并不存在让与担保行为。在本案所涉房屋买卖发生前，顾伟民、徐余妹累计结欠张巧平、张金芳341800元，但是，在本案所涉房屋买卖合同签订时，各方已就债务的处理作出了约定，即将此借款抵作购房款，差额部分由顾凤娟、俞文良夫妇用现金补足。顾伟民、徐余妹为此出具《收条》一份，说明已经归还张巧平、张金芳全部欠款，且收到购房款现金15万元、过户费25500元。结合合同中“购房款余款82700元在交房时支付”的约定，可以认定交易符合一般房屋买卖合同的付款方式。至此，顾伟民、徐余妹与张金芳、张巧平的债权债务关系了结，转化为张巧平、张金芳替顾凤娟、俞文良垫付购房款341800元，并约定由俞文良、顾凤娟日后还给张金芳、张巧平。事实上，俞文良、顾凤娟也已经通过公积金向张金芳、张巧平归还了85000元。在房屋买卖合同签订时，无论是张金芳、张巧平与顾伟民、徐余妹之间，或者顾伟民、徐余妹与俞文良、顾凤娟之间均无债权债务关系，故不存在让与担保的基础。本案所涉基础法律关系即为商品房买卖合同关系，售房人和买方人先在中介张金芳处签订了三方协议，即《房屋买卖合同书》，继而又签订了《存量房买卖合同》并备案。至本起诉讼发生时，除抵扣债务外，俞文良、顾凤娟现金实际支付购房款175500元，顾伟民、徐余妹也配合过户，合同履行完毕。合同中约定的2013年4月7日是顾伟民承诺让杭玉英搬离的期限，而非债务清偿期限，是俞文良、��凤娟出于对顾伟民无法让杭玉英搬迁的担忧而约定的，即如果腾房实在困难，则顾伟民可以选择按照原价退还房款后，赎回该房屋。回赎条款并不违反法律的强制性规定，亦无担保债务履行的意思。原审判决无视当事人的意思表示，认定存在让与担保，缺乏依据。3、原审判决适用《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条判决本案，法律适用不当。本案所涉房屋的物权变动是根据双方的合意而为，且取得公示，并非有悖于物权法定原则，且不存在让与担保。该房屋价格确定为60万元，并不显著低于其合理估价，即便认定存在让与担保，双方也对债权数额和价款之间的差额进行了清算。这一清算并无损任何一方的合法权益。即使认为存在流质条款，根据《担保法解释》第五十七条之规定，流质条款无效并不影响抵押合同其它内容的效力。4、杭玉英、顾人杰与徐余妹、顾伟民之间的纠纷可以通过另行提起侵权之诉的方式来解决。张巧平、张金芳和俞文良、顾凤娟作为善意第三人的利益应当得到保护。综上，原审判决事实认定错误，适用法律不当，且侵害了张巧平、张金芳和善意第三人的利益，不引起其它诉讼行为，请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人杭玉英、顾人杰答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人认为张巧平、张金芳以顾凤娟、俞文良的名义与顾伟民、徐余妹签订的所谓买卖合同只是在债务未届清偿期之前为约定以房抵债，办理物权转移之由，在该合同中明确了债务清偿后的回赎条款，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力，因涉案两份买卖合同，均系让与担保行为的组成��分，理应判定合同无效。原审被告顾凤娟、俞文良答辩称：认为一审认定的事实错误，原审被告顾凤娟、俞文良本意是要购买房屋，根本没有为自己或者他人债权做担保的意思表示，原审被告与顾伟民、徐余妹签订了房屋买卖合同，并且也实际办理了房屋过户手续，法院无权判定买卖合同无效，一审的判定侵害了作为善意第三人买方的合法权益。请求撤销原判。原审被告徐余妹答辩称：徐余妹的本意即是出售该房屋，在徐余妹同顾伟民共同生活期间，徐余妹知晓顾伟民曾经向张金芳借款，但是借款关系发生后方才知道，徐余妹不知晓借款的具体用途。系张金芳要求其一起在借条上签字，签字时顾伟民向其表示“反正我借钱，跟你没关系。”在徐余妹同顾伟民共同生活期间，徐余妹认为本案系争房屋系顾伟民所有，而其“前妻”杭玉英另有房屋��供居住。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：2013年5月26日，张巧平在接受公安机关调查时，就本案所涉房屋买卖的起因陈述如下：“我与徐余妹认识好多年了，我姑姑（张金芳）以前借了30万元给徐余妹，去年的时候徐余妹因经济上的问题要将湄长新村房子卖给我和我姑姑，当时谈好的价钱是60万，我是做房屋中介的，就用顾凤娟、俞文良二人的名字办理了湄长新村28幢303室的过户手续。”这一陈述与当时苏州市住宅商品房实行限购的政策背景相符，也明确说明本案所涉房屋买卖与张巧平意欲藉此实现债务清偿，即通过将湄长新村28幢303室房屋的所有权转移并登记到买受人俞文良、顾凤娟名下并由其出资的方式来让张巧平、张金芳得以受偿顾伟民、徐余妹对其所负债务。就房屋买卖合同的履行，张巧平还向公安机关作了如下陈述��“……后来我们将这个情况（指杭玉英与顾伟民存在婚姻关系并实际居住于湄长新村28幢303室的情况）和顾伟民说了之后，顾伟民就和我们说要将湄长新村的房子再买回去，我也就同意了……”这一陈述与《房屋买卖合同》第五条“甲方于2013年4月7日前交房，假入（如）甲方把乙方已支付房款还给乙方，乙方就把该套房屋还给甲方……”的约定能够相互印证。现有证据可以证实，本案所涉房屋买卖合同是张巧平、张金芳基于清偿其与徐余妹、顾伟民在先债权的目的，并出于规避限购政策的需要，借用俞文良、顾凤娟的名义与徐余妹、顾伟民签订。各方签订《房屋买卖合同书》、《存量房买卖合同》和嗣后办理过户等行为均是服务于上述目的，顾凤娟、俞文良在债务约定抵销的范围以外另行支付部分款项的行为不足以推翻上述目的。原审判决认定该条约定��2013年4月7日为双方约定的最后还款期限，符合本案的具体事实。湄长新村28幢303室房屋的产权于2012年12月31日过户，早于上述期限，故这一过户行为本身能够起到担保债权实现的作用；《房屋买卖合同书》第五条约定的“房屋还给甲方”为债务清偿后的回赎，该约定具有回赎条款的性质。原审判决认定本案所涉交易符合让与担保的基本特征，亦无不当。依《中华人民共和国物权法》第五条确立的物权法定主义原则，物权的种类和内容，由法律规定。《中华人民共和国物权法》并未规定让与担保这一担保物权类型。法律没有规定的物权类型，民事主体不能任意创设。物权法定是法律的效力性强制性规定，故原审判决认定《房屋买卖合同书》、《存量房买卖合同》因违反物权法定的基本法律原则而无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项��规定，并无不当。综上，上诉人张巧平、张金芳的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人张巧平、张金芳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　顾平代理审判员　　赵东代理审判员　　姚望二〇一五年九月八日书　记　员　　柳璐来自