（2014）启开民初字第00811号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-10-29

案件名称

朱旺先与启东安润和投资有限公司、启东安润和投资有限公司启东分公司商品房销售合同纠纷一审民事��决书

法院

启东市人民法院

所属地区

启东市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱旺先,启东安润和投资有限公司,启东安润和投资有限公司启东分公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款

全文

江苏省启东市人民法院民事判决书（2014）启开民初字第00811号原告朱旺先。委托代理人朱红亚。委托代理人刘娟，江苏东晋律师事务所律师。被告启东安润和投资有限公司，住所地启东市汇龙镇人民中路608号（东方明珠B区域7层瞭望间）。负责人王磊，公司总经理。被告启东安润和投资有限公司启东分公司，住所地启东市汇龙镇人民中路152号。负责人何宇立，公司总经理。两被告共同委托代理人胡勇，上海福湾律师事务所律师。原告朱旺先与被告启东市安润和投资有限公司（以下简称安润和公司）、被告启东安润和投资有限公司启东分公司（以下简称安润和公司启东分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱旺先的委托代理人朱红亚、刘娟，被告安润和公司、安润和公司启东分公司的共同委托代理人胡勇到庭参加诉讼。本案系群体性案件，且案情复杂，经院长批准依法进行了审限变更与延长。本案现已审理终结。原告朱旺先诉称，2007年8月30日，原告与被告安润和公司启东分公司签订了商品房买卖合同一份。合同约定原告向被告安润和公司启东分公司购买启东市汇龙镇东方明珠商业广场二层WA2-9号商业用房。该房建筑面积为51.17㎡，合同价款为825527元（不含前三年投资回报收益），实际房屋总价款为1031908.75元。该合同还对付款方式、违约责任及其他权利义务等作了明确的约定。合同订立后，原告按约履行了全部的付款义务，但被告安润和公司启东分公司至今未依合同的约定向原告交付取得商品房住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房，原告至今未能对该房屋进行产权登记及使用、收益，被告安润和公司启东分公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告安润��公司启东分公司系被告安润和公司设立的有营业执照的分支机构，相应的民事责任应由被告安润和公司予以连带承担。现请求：1、判令被告继续履行双方于2007年8月30日签订的《商品房买卖合同》，并按合同约定就所涉商铺的交接、提供产权登记相关资料的义务。2、判令被告自2007年11月1日起至实际交付之日，按日向原告支付房屋总价款（1031908.75元万分之二）3、判令被告承担逾期提供产权登记相关资料的违约金人民币20638.17元。4、本案诉讼费由两被告承担。被告安润和公司、安润和公司启东分公司辩称，1、双方在订立商品房买卖合同时，原告与启东百润商业发展有限公司（下称百润公司）签订委托经营管理协议，约定甲方将所购的商铺委托乙方经营管理，期限4年11个月，原告已获得投资收益，故应视为被告已按约向原告移交房屋，故不存在逾期交房违约金。2、��构成违约，违约金的计算基数应按照实际支付房款金额计算。3、本案由于当时商铺分割方案不符合现行的消防法规，现无法办理相关商铺的产权证，被告也已通过公告通知及律师函的形式向原告告知上述事实，另提出变更双方商品房买卖合同第3、4条，但原告不同意变更，现因双方的商品房买卖合同已无法实际履行，而予以解除。原告请求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金没有任何依据，要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年8月30日，原告与被告安润和公司启东分公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定原告向被告安润和公司启东分公司购买启东市汇龙镇东方明珠商业广场二层WA2-9号商业用房。该房建筑面积为51.17㎡，合同价款为825527元。合同第八条约定，出卖人应在2007年10月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过60日的，按日向买受人交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2%计算违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内��将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同同时约定付款方式为按揭方式，2007年8月30日首付415527元，其余410000元于2007年9月份办理按揭。当日，原告（甲方）与百润公司（乙方）签订委托经营管理协议，载明甲方将所购的商铺委托乙方经营管理，期限为4年11个月，自2007年8月31日起至2012年7月30日止。在委托经营期限内商铺总投资回报利益（含税）为商铺销售合同价的19.13%，第四年向甲方支付商铺回报利益（含税）为商铺销售合同价的10%。第五年向甲方支付商铺回报利益（含税）为商铺销售合同价的9.13%。该份协议还约定了双方的权利与义务及违约责任等事项。商品房买卖合同订立后，原告已全部支付了房款。2010年12月17��，百润公司向原告支付第四年度投资回报收益78602.97元。2012年1月11日，百润公司向原告支付第五年度投资回报收益72376.7元。审理中，原、被告双方一致认可委托经营管理协议中委托管理起始日期为2007年8月31日。在履行上述协议过程中，由于被告建设的商铺分割方案未能通过消防验收等原因，致原告等业主无法进行产权登记，双方为此产生纠纷。2009年4月3日，被告安润和公司启东分公司向其开发建设的东方明珠商业广场各业主作出公开承诺，内容为：一、尽最大努力，在2009年12月31日前办理商铺房产权证。二、购房合同约定的5年返租期不变，前3年的返租收入已在购房款中扣除，剩余2年的返租资金按合同约定到时如数兑现。三、先前签订的购房合同，保证按合同约定到时严格履行。四、加大招商力度，保证2009年12月30日前大型商家入驻东方明珠商业广场，确保业主投资长期利益。五、上述条款中第一、四条须同时满足，否则允许无条件退房。被告安润和公司作为担保人在承诺书上加盖印章。其后，两被告未能兑现承诺。2010年7月23日，被告安润和公司启东分公司向原告等业主发出的公告1份，载明因项目未通过规划核验，尚未取得建设工程规划许可证正本、工程档案尚未全部归档，且由于原公司的原因，公司未能对该工程组织工程竣工验收，不能向建设主管部门进行项目竣工验收备案。因此，公司暂时还不能办理房屋产权初始登记手续。公司承诺最迟在2011年6月底前，做好办理房屋分割产权登记的相关准备工作，配合业主办理产权登记手续。业主可自愿选择是否继续履行商品房买卖合同，如选择自愿退房的，必须在2010年11月底前向公司提交书面申请，并在本公告之日起45日内到公司申报。另查明，2008年5月26日，南通市公安局��防支队对被告申报的“东方明珠”商业广场地上一至三层整体消防工程出具通公消验（2008）第0146号建筑工程消防验收意见书，意见为被告开发建设的启东市汇龙镇“东方明珠”商业广场地上一至三层工程消防验收合格。2012年8月3日，针对被告申报的东方明珠商业广场一层分隔方案，南通市公安消防支队出具了通公消审（2012）第0455号建设工程消防设计审核意见书，意见为不同意启东安润和投资有限公司启东市东方明珠分隔工程消防设计方案，该意见载明申报方案主要存在的问题：一、轴V上的疏散楼梯及前室改变了原平面布局，疏散楼梯在首层未直通室外，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.2.6条之规定，建议疏散在首层应直通室外；二、位于轴3上的部分商铺未设置安全出口，建议增设独立的安全出口门。三、商铺M1--1A、M1--1B必须经过相邻商铺疏散，未设置独立的安全出口，建议增设独立的安全出口门；四、一层重新分隔后，长度超过20米的无自然通风的内走道未设置机械排烟设施，建议增设机械排烟设施。事后，被告至今尚未完成消防审核意见整改要求并向消防部门重新申报审核。同时对所涉商业广场第二、三层商铺分割方案也未向消防部门申报审核。2014年3月21日，上海福湾律师事务所受两被告委托，向原告等业主邮寄律师函，载明由于东方明珠原有的商铺分割设计方案不符合现行的消防法规，故原分割方案的各位业主的商铺，公司已无法协助业主办理相关产权证，现公司已另行分割。原商品房买卖合同第三条约定的内容已无法继续履行，故需变更商品房买卖合同第三条、第四条，如同意变更合同条款的，公司将提供东方明珠一楼新C区域的商铺供业主选择。同意变更的业主请于2014年4月7日前到公司售楼处进行登记。如逾期，公司将视为不同意变更，则双方之间的商品房买卖合同因无法实际履行而予以解除。事后，原告未到被告公司售楼处进行变更登记。又查明，江阴精亚公司启东分公司系江阴精亚公司设立的领有营业执照的分支机构，江阴精亚公司于2012年7月名称变更为安润和公司。江阴精亚公司启东分公司于2013年6月24日名称变更为安润和公司启东分公司。再查明，（1）、南通市中级人民法院在审理（2013）通中民终字第1701号上诉人安润和公司与被上诉人陈铁梅、杨丰岭商品房销售合同纠纷一案中，针对安润公司主张其在2007年7月31日前已将商铺交百润公司，并已将前三年的收益从合同房款中扣除，此种方式应视为其向陈铁梅、杨丰岭交付了房屋，该院审理后认为安润和公司的主张无相应的事实和法律依据，安润和公司应承担逾期交房的违约责任。（2）、本院在审理（2014）启开民初字第01242号原告张娌华、陈振琼与被告安润和公司、安润和公司商品销售合同纠纷一案中查明，被告安润和公司启东分公司在其开发的东方明珠商业广场商铺促销期间，与该案两原告及案外购房户签订了与本案相同格式的商品房买卖合同，以本案同样方式该案原告与案外人百润公司订立委托管理协议，并在签订商品房买卖合同和委托经营管理协议的同日，被告安润和公司启东分公司与该案两原告作为购房户签订了签约备忘录，约定了商铺实际单价，商铺实际总价款，前三年商铺年投资回报利益总计为商铺实际总价款的20%，与商铺实际总价款抵扣之后为商铺销售价总金额。第四、第五年的商铺年投资回报利益（含税）为商铺销售总价款的8%。另约定了付款方式及期限。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及原告提供的商品房买卖合同、江苏省南通市��地产开发销售预收款凭据、承诺书、（2013）通中民终字第1701号民事判决书、通公消验（2008）第0146号建筑工程消防验收意见书、被告安润和公司启东分公司在预售促销期间的宣传资料、委托经营管理协议、律师函、特快专递回执、营业执照、企业信息登记表、当事人的庭审陈述，本院根据被告的申请调取的通公消审（2012）第0455号建设工程消防设计审核意见书，本院（2014）启开民初字第01242号民事判决书等在卷佐证。本院认为，本院认为，1、原、被告签订的商品房买卖合同及原告与启东百润商业发展有限公司订立的委托经营管理协议均不违反法律、法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。被告安润和启东分公司未依合同的约定交付商铺，已构成违约，需承担相应的法律责任。被告安润和启东分公司系被告安润和公司��原江阴精亚房地产置业有限公司）设立的领有营业执照的分支机构，故相应民事责任由被告安润和公司承担。2、关于两原告要求被告履行所涉商铺的交接、产权登记的义务，本院认为，因涉案商铺尚未通过消防验收合格，不符合法定的交房条件，故本院碍难支持，原告可待涉案商铺经消防等相关行政审批通过后再行主张。3、关于两原告要求被告支付逾期交房违约金，依法有据，被告应按双方所订合同约定的标准予以支付。对原、被告争议的实际房价问题，原告与两被告虽未有明确约定前三年投资回报利益的计算方法和比例，但综合被告安润和公司启东分公司在商铺促销期间印发的宣传资料中关于前三年投资回报利益为20%（6%、7%、7%）的承诺和被告安润和公司启东分公司与涉案原告以外的购房户签订的签约备忘录上所确定的前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%的约定，以及双方签订的商品房买卖合同对分期价款的约定与被告安润和公司启东分公司在承诺书中载明的前三年返租金已从房价款中扣除中分析，同时据以被告安润和公司启东分公司作为开发商在促销期间的对外公开销售优惠政策对不特定购房户一致性的商业惯例，故本院确定双方约定前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%。该款系房屋总价款的一部分，理应计入原告已付房价款中，作为计算被告安润和公司启东分公司承担违约金的基数，故原告的总商铺价认定为1031908.75元（825527元÷80%），被告应承担2012年8月1日至实际交付之日违约金。4、关于原告要求两被告支付逾期产权登记违约金，因合同约定被告应在商铺交付使用后180日内完成相关办理权属登记资料提供与登记机关备案义务，因本院认定涉案商铺被告至今尚未实际交付，且已责令被告承担至实际交付��日止的逾期交房违约金，故对原告主张的逾期产权登记违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、被告启东安润和投资有限公司于本判决生效后十日内向原告朱旺先支付自2012年8月1日起至被告启东安润和投资有限公司实际交房之日止每日以1031908.75元为基数的万分之二的逾期交房违约金。二、驳回原告朱旺先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15706元（原告已预交），由被告安润和公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人��提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15706元（该院开户行户名：南通市财政局；开户银行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。审　判　长　　张丽娜代理审判员　　朱莲花人民陪审员　　汤慧娟二〇一五年九月八日书　记　员　　王嘉滟关注公众号“”