（2015）六民一终字第00507号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-27
案件名称
彭德宝与周宜芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省六安市中级人民法院
所属地区
安徽省六安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第00507号上诉人（原审被告）：周宜芳，女，汉族，1970年10月16日生，住安徽省六安市裕安区。委托代理人：吕淑毅，安徽皋陶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭德宝，男，汉族，1980年11月10日生，住安徽省六安市金安区。委托代理人：殷坪、殷翔宇，安徽殷坪律师事务所律师。上诉人周宜芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院于2015年5月21日作出的（2015）六裕民二初字第00423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭审理了本案。周宜芳的委托代理人吕淑毅，彭德宝的委托代理人殷翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭德宝诉称：被告居住房被拆迁后回迁一套房屋，位于六安市平安东苑小区35号楼502室，住宅面积97.95平方米。2011年7月7日，原、被告订立一份《房屋权益转让合同》，被告同意以45万元价格将房屋转让给原告，原告已支付了购房款，被告也将房屋交付给了原告使用，但拒不协助原告办理产权过户手续。为保护原告的合法权益，故请求法院依法判令被告周宜芳协助原告彭德宝办理涉案房屋所有权转移手续，并承担本案的诉讼费用。被告辩称：周宜芳未与原告签订《房屋权益转让合同》，也未收取该房转让款；原告无权要求被告转让房产，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原审法院查明：被告周宜芳与郭祥柱原系夫妻关系，2008年3月5日双方在民政部门协议离婚，离婚协议书第三项注明：房产拆迁后，有女方一套100平方米的房屋。2009年6月9日，被告周宜芳居住的房屋被拆迁，由郭祥柱以被告周宜芳的名义在拆迁安置协议书中签字确认，并在六安市裕安区平桥乡法律服务所办理了《房屋拆迁安置协议见证书》。2011年5月6日，被告周宜芳回迁安置房确定为平安东苑小区35号楼502室，住宅面积为97.95平方米，郭祥柱以被告周宜芳的名义与六安金源物业签订了物业管理服务及房屋装饰装修协议并交纳了相关的费用。2011年7月7日，原、被告及郭祥柱在房产中介公司签订了一份《房屋权益转让合同》，该份合同系郭祥柱以被告周宜芳的名义与原告彭德宝签订的，合同约定：被告自愿将位于六安市平安东苑小区35号楼502室，建筑面积97.95平方米的房屋出售给原告；房屋成交价450000元。合同签订后，被告周宜芳向原告交付房屋的相关材料及房屋钥匙，原告于2011年6月22日向郭祥柱支付购房定金20000元；2011年7月7日，原告向郭祥柱支付购房款214600元；2012年4月，原告向郭祥柱支付下余房款35400元（无收条）。被告于2011年7月7日将该出卖的房屋实际交付给原告使用至今，但被告一直未能协助原告办理该房屋的产权转移手续。故原告诉至本院。原审法院认为：2008年3月5日，被告周宜芳与郭祥柱办理了离婚手续；从被告周宜芳提供的证据看：2009年6月，郭祥柱离婚后即以被告周宜芳的名义为其办理房屋拆迁安置手续；2011年5月被告周宜芳取得平安小区东苑35#1单元502室。2011年7月，原、被告及郭祥柱在房屋中介机构办理涉案房屋权益转让手续，该权益转让合同虽由郭祥柱代替本案被告周宜芳签字，从本院根据原告的申请调取的警方侦查材料看，在签订权益转让合同时，被告周宜芳在现场，周宜芳知道郭祥柱以本人名义实施民事行为而不作否认表示，视为同意。从原告提供的证据看，原告在合同签订后，被告向原告移交了该房的周宜芳领房通知书、房屋物业管理服务协议、房屋装修管理协议及其施工许可证、物业费用收据、房屋钥匙，被告完成了该房占有转移。综上所述，郭祥柱在房屋转让协议上代被告周宜芳的签字行为应是合法有效的；原、被告双方均应按照合同约定享有权利和义务。原告已经按照合同约定支付了全部的房屋价款，被告也将房屋实际交付原告使用至今，故原告诉请要求被告协助办理产权过户手续，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称权益转让合同上的签字及房款的收取均是郭祥柱，其不应承担责任的辩解，与本案已查明的事实不符，本院不予采信。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告周宜芳于本判决生效之日起十日内履行协助原告彭德宝办理六安市平安东苑小区3号楼502室房屋所有权转移登记手续义务。案件受理费8050元，由被告周宜芳负担。周宜芳不服该判决，向本院提起上诉，上诉理由是：本案的《房屋权益转让合同》没有生效，理由如下：1、上诉人与郭祥柱早已离婚，郭祥柱出售房产，不能代表上诉人，郭祥柱的代理行为不能视为上诉人同意；2、证人吴某不能证明上诉人在《房屋权益转让合同》的签字现场，且吴某的证言是孤证；3、被上诉人将购房款全部给了郭祥柱，上诉人没有收到任何一笔购房款，不能排除被上诉人与郭祥柱恶意串通损害上诉人的合法权益。综上，一审法院认定事实错误，请求驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人彭德宝答辩称：上诉人在《房屋权益转让合同》的签字现场，应当视为上诉人同意房屋转让，合同合法有效；上诉人认为吴某可能虚假作证，没有依据，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明：上诉人周宜芳与郭祥柱原系夫妻关系，2008年3月5日，双方协议离婚，离婚协议书第三项约定：房产拆迁后，归女方一套（100平方米）。2009年6月9日，郭祥柱以被告周宜芳的名义与六安市征地拆迁事务所签订一份六安市集体土地房屋拆迁安置协议书。该协议约定：安置地点，平安东苑；交房日期2010年11月7日；面积，95㎡左右。六安市裕安区平桥乡法律服务所为该安置协议书办理了见证书。2011年5月6日，六安市征地拆迁事务所向周宜芳发出《领房通知单》，该通知单载明：周宜芳回迁在平安东苑小区35号楼502室，住宅面积为97.95平方米。2011年5月16日，郭祥柱以被告周宜芳的名义与六安金源物业签订了物业管理服务及房屋装饰装修协议并交纳了相关的费用。2011年6月，被上诉人彭德宝经人介绍与郭祥柱相识。郭祥柱称其亲戚有一套回迁房要卖，并带彭德宝至平安东苑小区35号楼502室看房，双方约定总价45万元，定金2万元。2011年6月22日，彭德宝给付郭祥柱购房定金2万元，郭祥柱出具了收条；2011年7月1日，彭德宝给付郭祥柱购房款18万元，郭祥柱出具了收条；2011年7月7日，彭德宝给付郭祥柱购房款214600元，郭祥柱出具了收条；当日，彭德宝、郭祥柱及周宜芳到鑫源房产中介公司，在该公司签订了一份《房屋权益转让合同》，合同约定：甲方：周宜芳；乙方：彭德宝：甲方自愿将位于六安市平安东苑小区35号楼502室，建筑面积97.95平方米的房屋出售给乙方；房屋成交价450000元；付款方式：合同生效之日，乙方支付给被告购房定金20000元；剩余款430000元一次性付给甲方，甲方将房屋及房屋相关资料交给乙方，乙方对所提供的资料的真实性负法律责任；同时双方约定，代理人的行为分别与当事人的行为具有同等法律效力。合同签订的当时，郭祥柱将出售房屋的《领房通知单》、《物业收款收据》、《物业管理服务协议》、《入住须知》等材料及钥匙交给彭德宝。彭德宝自2011年7月7日起一直占有使用该房屋。周宜芳没有协助彭德宝办理该房屋的产权转移手续，该房屋现仍登记在周宜芳名下。另查明：《房屋产权转让合同》签订后，彭德宝多次要求郭祥柱办理转户手续，郭祥柱以各种理由进行拖延；后彭德宝电话联系周宜芳，要求办理转户手续，周宜芳称不知情。2013年11月12日，彭德宝到六安市裕安区公安局报案。该局询问了彭德宝，彭德宝陈述：2011年7月7日下午，我与郭祥柱办完交款手续后，我们直接到解放路白云商厦鑫源房产公司，同时郭祥柱把该房的房主周宜芳也叫过去了，由该房产中介帮我们打印了《房屋产权转让合同》，《合同》书上打印了卖方（周宜芳）、买方（彭德宝）的身份证号码，我们买卖双方分别在合同书上签了字。2013年12月27日，裕安区公安局询问了鑫源房产公司的吴某，吴某陈述称：2011年7月7日，郭祥柱和其家属周宜芳、购房人彭德宝一道到我们鑫源房产，郭祥柱和其家属与彭德宝商谈好价格以后，郭祥柱叫我给打印一式二份的《房屋产权转让合同》。郭祥柱跟我介绍的讲周宜芳是他家属，我只见过周宜芳这一次面，现在看到照片可能我有可能认识出来。周宜芳当时在打印《房屋产权转让合同》的现场。当日，裕安区公安局提供了不同女性正面免冠照片12张，让辨认人吴某辨认以上照片中可有和郭祥柱等人一道到鑫源房产打印《房屋产权转让合同》签字的周宜芳。辨认结果：吴某从12张照片中辨认出周宜芳。本院认为：本案的争议焦点是涉案的《房屋产权转让合同》是否合法有效。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。2011年7月7日下午，彭德宝与与郭祥柱到鑫源房产中介公司，办理平安东苑小区35号楼502室的房屋买卖手续，郭祥柱把该房的房主周宜芳叫到鑫源房产公司，由该房产公司中介人员吴某帮助双方打印了《房屋产权转让合同》，《房屋产权转让合同》上打印了卖方（周宜芳）、买方（彭德宝）的身份证号码。证人吴某证明周宜芳在《房屋权益转让合同》的签字现场，吴某的证言，与彭德宝的陈述相印证；周宜芳在《房屋权益转让合同》的现场，知道郭祥柱以其名义实施房屋买卖行为而不作否认，即视为同意，该代理行为合法有效。另周宜芳是否收到购房款也不影响《房屋产权转让合同》的效力。综上，本案《房屋产权转让合同》合法有效，郭祥柱已经按照合同的约定支付了购房款，周宜芳应当按照合同约定协助彭德宝办理涉案房屋所有权转移手续，上诉人的上诉理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人周宜芳承担。本判决为终审判决。审 判 长 桂云峰审 判 员 张海龙代理审判员 许 琛二〇一五年九月八日书 记 员 马 龙附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 百度搜索“”