（2015）兵八民一终字第293号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-17
案件名称
晋春雨、李苗苗诉新疆金豪房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
晋春雨,李苗苗,新疆金豪房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民一终字第293号上诉人（原审原告）：晋春雨，男，1973年8月20日出生。委托代理人：江迪生，新疆新鑫律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李苗苗（晋春雨之妻），女，1983年4月11日出生。委托代理人：江迪生，新疆新鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆金豪房地产开发有限公司。住所地：石河子市13小区西一路***号绿珠宾馆*楼。法定代表人：于海波。委托代理人：于海波，新疆双信律师事务所律师。委托代理人：王鹏举，该公司会计。上诉人晋春雨、李苗苗为与被上诉人新疆金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,因不服石河子市人民法院（2014）石民初字第1524号民事判决，向本院提起上诉，本院曾于2014年10月24日作出（2014）兵八民二终字第189号民事裁定，将该案发回石河子市人民法院重审。原审法院经审理后，于2015年5月19日作出（2014）石民初字第4704号民事判决，上诉人晋春雨、李苗苗仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成由审判员杨新宝担任审判长，代理审判员董春芬、游绍群参加评议的合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人晋春雨、李苗苗及其委托代理人江迪生，被上诉人金豪房产公司的委托代理人于海波、王鹏举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2010年3月31日，石河子市人民政府办公室下发关于做好小区危旧楼房改造工作的通知。2012年6月21日，石河子市玛纳斯河河道管理处（以下简称玛管处）与被告共同发出告示，内容为“我处位于33号小区的一栋两层住宅楼，年久失修且无抗震性。现经我处研究并与金豪房产公司进行协商：对我处该栋楼房实行危旧楼房改造。请该楼房12住户给予配合。”2012年7月26日，石河子市红山街道办事处向石河子市人民政府递交关于拆除重建红山街道33号小区57号楼的请示，强调已按照市政办发（2010）6号文件规定，与57号楼所有住户签订了拆迁补偿协议。2012年8月15日，石河子市建设局就关于红山街道办事处33小区57号楼改造进行回复，同意在其用地范围内进行拆迁改造，就地安置。2012年8月27日，石河子市城乡规划管理局就关于红山街道办事处33小区57号楼改造进行回复，建议在57号楼原用地范围内进行改造，建一栋多层住宅楼。2012年7月13日，原告晋春雨（乙方）与被告（甲方）签订石河子市33小区57栋拆迁补偿协议，约定：一、乙方拥有的房屋在石河子市33小区57栋，现状为砖混结构，房屋产权证面积为65.33㎡；二、甲方按照拆旧房补新房，以拆壹补壹点壹伍的原则进行补偿。原产权证面积65.33㎡（包括凉台和自建建筑、附属设施等），乘以壹点壹伍补偿面积为75.12㎡；三、补偿的住宅楼层分配原则：补偿范围面积内一至三层为基数（即甲、乙双方互不补差价），乙方在补偿面积之外增加的面积，增加的部分按市场同价购买。乙方自愿选择四至六层住宅的，按楼层系数由甲方补差给乙方；四、乙方如果不需甲方补偿新房，由甲方向乙方以现金的方式进行补偿。即按乙方现状房的产权证面积，以每平方米2600元的价格一次性支付给乙方；五、乙方接到甲方通知搬出上述旧房，甲方向乙方按每户每月支付过渡费500元，支付时间为乙方向甲方交付旧房当月起至甲方通知乙方领取新房钥匙次月止。支付办法为交旧房三日内先支付三个月过度安置费，交工日期如须延长的再由甲方补发至房屋交付使用次月。搬迁过度期间的水、电、暖等一切费用由乙方承担。六、乙方在补偿房办证过程中，在原房产证证载面积范围内按政府部门规定应由乙方缴纳的契税由甲方承担。超出原房产证面积部分的过户费用由乙方承担。2013年7月2日，石河子市价格监督检查局审核同意楼盘位于石河子市33号小区57栋住宅楼的均价为3998元/㎡-6368元/㎡。2014年2月13日，被告发出33小区57栋回迁户房屋明细表，其中显示：原告晋春雨，原房号为33-57-9，现房号为33-57-512，建筑面积为91.54㎡。2013年4月，原告将原住房交付给被告进行拆迁。2013年12月，被告通知原告领取涉案房屋钥匙。原告晋春雨、李苗苗于2014年4月14日向原审法院起诉称：2012年7月9日，原告与被告签订拆迁补偿协议，约定：在补偿面积之外增加的房屋面积按市场同价购买，但石河子市房屋征收与补偿部门的领导说不会超过3000元，若政府有关危旧楼改造的补偿办法开始实施，可能更便宜。2013年3月12日，被告告知原告危旧楼房的改造手续已经审批，要求原告于2013年3月20日前搬出旧楼并交出房屋钥匙。2013年5月和8月，原告要求与被告签订正式的房屋买卖合同，并对超出补偿面积部分的补偿标准进行了说明，被告以价格不明为由拒绝签订合同。2013年12月9日，被告通知原告交纳超补偿面积部分房屋价款，然后要求签订商品房预售合同，并告知原告新房超出面积为16.42㎡，该部分房屋价格为6368元/㎡，该价格与被告承诺的单价不超过3000元/㎡的相差太大。另，原、被告商定交付新房前，被告每月给付原告过渡费500元，但被告仅支付了三个月的过渡费共计1500元，尚欠5000元未支付。故请求判令：一、被告向原告交付位于石河子市33小区57栋512号房屋；二、被告接受新房超补偿面积部分房屋价款42692元（2600元×16.42㎡）；三、被告给付原告过渡费5000元（500元/㎡×10个月）。由被告承担案件诉讼费及送达费。原审庭审中，原告变更第三项诉讼请求为要求被告给付过渡费10000元（2013年7月1日至2015年2月28日）。被告金豪房产公司辩称：被上诉人没有向原告承诺按照市场价3000元/㎡进行计算，没有与原告签订商品房合同，原告没有补交超补偿面积的房屋价款。对于增加的面积16.42/㎡，应当按照当时核定的价格6368元/㎡计算，原告应当补交104562.56元。被告认可在2013年4月至2014年1月期间，应当每月给付过渡费500元，并同意给付共计3500元。综上，请求驳回原告不合理部分的诉讼请求。原审法院审理认为：原告晋春雨与被告签订的拆迁补偿协议系双方当事人自愿、真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原告晋春雨与李苗苗系夫妻关系，故应视为原告晋春雨代表李苗苗签订了上述协议，因此该协议对两原告及被告均有法律约束力，双方均应按照拆迁补偿协议的约定履行相应的义务。该案争议焦点为超出面积16.42㎡价格如何计算，被告是否应将涉案房屋交付原告。关于争议焦点一。该院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方签订的拆迁补偿协议中约定：“乙方在补偿面积之外增加的面积，增加部分按市场同价购买。”该案中，原告未提供证据证实涉案房屋超出面积的市场同价为2600元/㎡，因此，原告要求判令被告接受新房超出面积部分的房款42692元（2600元/㎡×16.42㎡）的诉讼请求，该院不予支持。关于争议焦点二。庭审中，原、被告均认可争议的房屋为石河子市33小区57栋512号，按照拆迁补偿协议及交易习惯，两原告对超出面积部分作为买受人应支付相应的价款，出卖人才能转移标的物的所有权，现双方对超出面积部分的价格存在争议，原告在未履行支付价款义务的前提下要求被告履行交付房屋的义务，于法相悖，该院不予支持。原告自认被告已向其支付三个月的过渡费1500元，被告于2013年12月通知原告领取钥匙，故其应给付原告2013年7月至2014年1月的过渡费3500元（500元/㎡×7个月）。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告新疆金豪房地产开发有限公司于判决生效之日三日内给付原告晋春雨、李苗苗过渡费3500元；二、驳回原告晋春雨、李苗苗其余诉讼请求。案件受理费980元，送达费90元，合计1070元（原告已预交），由被告新疆金豪房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告。上诉人晋春雨、李苗苗不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人在原审中提交的玛管处的证明、“2013年石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”和录音资料能够证实：被上诉人金豪房产公司向拆迁户告知拆迁补偿房屋项目系危旧房改造项目，但该单位之后将涉案房屋作为商品房项目开发，并未将该情况告知上诉人；按照“2013年石河子市市区危旧房征收与补偿方案”的规定，危旧房改造项目，置换面积超出原有面积部分，应当按政府2013年统一建设销售的经济适用房（多层）均价每平方米1810（不含楼层系数）购买。原审判决对以上证据未予认证；二、上诉人是根据玛管处和被上诉人联合发布的危旧楼房改造的告示，经石河子市住房与城乡建设局（以下简称住建局）征收与补偿办公室主任动员后，才与被上诉人签订了拆迁补偿协议，该主任曾向上诉人承诺，拆迁置换房屋超补偿面积房屋价款不会超过3000元，甚至会低于市南区统筹建房价格，并向上诉人表明，上诉人签订的拆迁补偿协议只是为了办理危旧楼房改造手续，以后还要签订正式的购房合同。上诉人在签订完拆迁补偿协议后，将自己的被拆迁房屋交与被上诉人，已经先履行了交房义务，故被上诉人也应当履行后交房义务。且上诉人对新改造房屋享有75.12㎡的房屋产权，占有新改造房屋的大部分产权，根据公平合理原则，被上诉人也应当交付房屋，在保障上诉人的居住权后，再就超补偿面积房屋价款提起诉讼。上诉人至今未能入住新房，截至一审诉讼，被上诉人也应当再给付20个月的过渡费。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，亦未解决双方当事人的纠纷，请求撤销原判，改判：一、被上诉人向上诉人交付石河子市33小区57栋512号房屋；二、由被上诉人接受新房超出补偿面积部分房屋价款42692元；三、被上诉人给付上诉人过渡费10000元（2013年7月1日至2015年2月28日）。被上诉人金豪房产公司未提交书面答辩意见，在庭审中口头答辩称：一、被上诉人未向上诉人承诺超补偿房屋面积价款为3000元/平方米。关于双方拆迁补偿义务，在双方签订的拆迁补偿协议中有明确约定，各方应当按照拆迁补偿协议来履行。上诉人所提住建局征收与补偿办公室主任，既不是被上诉人公司职工，也不是拆迁补偿协议一方权利义务主体，其不能够代表被上诉人向拆迁户承诺补偿价款。二、关于房屋交付问题，被上诉人在上诉人补足超补偿房屋面积价款时，会同时向上诉人交付房屋并办理交付手续，在上诉人未履行缴款义务前，被上诉人享有抗辩权。三、2014年1月，被上诉人曾多次通知上诉人办理交接手续，因此，被上诉人不应当承担之后的过渡费。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，请求依法予以驳回。二审中，二上诉人提交“2013石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”一份，其中在文件右上角空白处手写标注有“此方案是针对公共利益需要，为了规范各街道对拆迁主体的拆迁项目的意见稿。征收办2014.5.21（王卫鹏副主任2069908）”，用以证实上诉人原审提交的“2013石河子市市区危旧房征收与补偿方案”系涉案房屋项目中的拆迁户到石河子市政府要求解决拆迁补偿问题时，住建局征收与补偿办公室王卫鹏副主任向其提供。为核实以上证据的真实性，本院依职权到住建局征收与补偿办公室进行调查，并对该办公室副主任张雁制作谈话笔录一份，主要内容为：本案中“2013石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”主要是针对位于康乐市场以西的农业银行和邮政局后面的平房拆迁工作进行摸底用的，并不是针对石河子市33小区57栋楼房的开发，石河子市33小区57栋楼房的土地系出让土地，其项目不能够适用该意见稿。当时因为该楼房中的拆迁户在街道办事处看到该补偿方案，就到住建局要求按照该文件计算房屋价款，该局征收补偿办公室无奈，就向他们出具了该补偿方案，但该补偿方案与石河子市33小区57栋楼房没有关系。被上诉人二审中未提交新的证据。对于二上诉人提交的证据，被上诉人认为仅是意见稿，未最终发生法律效力，与本案无关联性。对于本院依职权调取的谈话笔录，被上诉人认可；二上诉人表示无异议，但认为因其房屋系危旧房改造，就应当适用“2013石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”确定超补偿面积房屋价款。针对以上证据，本院认为，根据本院依职权调取的谈话笔录可以证实，上诉人提交的“2013石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”系住建局征收与补偿办公室副主任王卫鹏出具，但仅是为其他拆迁项目做摸底调查使用的意见稿，并未发生法律效力，无法证实上诉人主张的危旧房改造项目中，超补偿面积房屋价款应当按照每平方米1810元购买的事实，故本院对“2013石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”的关联性不予确认。本院二审查明：本院二审查明的基本事实与原审查明的事实一致，双方当事人均无异议，本院予以确认。除此之外，上诉人补充陈述以下事实：一、原审判决认定“2013年7月2日，石河子市价格监督检查局审核同意楼盘位于石河子市33小区57栋住宅楼的均价为3998/㎡至6368元/㎡”，该价格为商品房开发楼盘的价格；二、上诉人在原审中提交玛管处出具的“证明”、录音资料证实本案房屋项目系危旧房改造项目，且住建局征收与补偿办公室主任曾承诺超补偿面积房屋价款不超过3000元/㎡，被上诉人最终按照商品房开发建设房屋，但并未将该事实向被拆迁户告知。对于补充陈述一，被上诉人认可，本院予以确认；对于补充陈述二，被上诉人不认可，认为涉案房屋的立项不是危旧房改造项目，上诉人不存在隐瞒事实的情况。本院认为，根据原审庭审笔录，上诉人在原审中提交的玛管处出具的“证明”、录音资料等证据，均不能够证实上诉人所述住建局征收与补偿办公室主任承诺超补偿面积房屋价款不超过3000元/㎡、被上诉人未将涉案楼房属商品房开发建设的情况告知被拆迁户的事实成立，故本院不予采信。本院认为：根据上诉人晋春雨、李苗苗的上诉请求与被上诉人金豪房产公司的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人主张由被上诉人接受超过补偿面积房屋价款42692元（2600元×16.42㎡），向其交付33小区57栋512号房屋，并向上诉人给付2013年7月1日至2015年2月28日期间过渡费10000元的诉讼请求，应否予以支持。关于超补偿面积房屋价款的问题。本案中上诉人与被上诉人签订拆迁补偿协议一份，其中，就房屋置换补偿方式中超补偿面积房屋价款做了约定：“增加部分按市场同价购买”。该约定经双方协商确定，属双方真实意思表示，且并不违反法律规定。上诉人认为涉案房屋为危旧房改造，其中约定的“市场同价”，应当依据“2013石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”中第五条第二款第一项的规定解释，即应当为经济适用房的市场均价1810元/㎡，以此主张本案超补偿面积房屋价款按照2600元/㎡计算，由被上诉人接受超过补偿面积房屋价款42692元（2600元×16.42㎡）。本院认为，上诉人虽主张超补偿面积房屋价款不超过3000元/㎡，对涉案楼房系商品房开发不知情，但未提供充分证据证实；其提交的“2013石河子市市区危旧房屋征收与补偿方案”亦不能够证实其主张的应当按照1810元/㎡确定超补偿房屋面积的事实。据此，上诉人主张涉案房屋超补偿面积房屋价款应当按照2600元/㎡来确定，要求被上诉人接受涉案房屋超补偿面积房屋价款42692元的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于交付房屋的问题。2014年2月13日，被上诉人发出石河子市33小区57栋回迁户房屋明细表，其中显示上诉人晋春雨的安置补偿房屋为33小区57栋512号，并于2013年12月通知上诉人领取涉案房屋钥匙，以上行为视为被上诉人对上诉人主张的涉案房屋系安置补偿房的事实认可。因双方并未在房屋拆迁安置补偿协议中约定超补偿面积房屋价款和交付安置补偿房屋的时间顺序，且之后，双方也无法达成统一意见，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，并依据本地交易习惯，确认上诉人应当先给付房屋价款，被上诉人后转移房屋所有权，并无不当。因本案中双方当事人就超补偿面积房屋价款存在争议，故在涉案房屋价款未予确定，上诉人未给付价款的情况下，其主张由被上诉人交付安置补偿房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于过渡费的问题。本案中，上诉人于2013年4月将原住房交付被上诉人进行拆迁，被上诉人已支付过渡费1500元，对于2013年7月至2014年1月期间的过渡费共计3500元亦同意支付，本院无异议。因双方对超补偿面积房屋价款及安置问题仍存在纠纷，过渡安置期限尚不确定，故对于上诉人主张2014年2月之后的过渡费的上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费980元（上诉人已预交），由上诉人晋春雨、李苗苗负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨新宝代理审判员 董春芬代理审判员 游绍群二〇一五年九月八日代书 记员 陈 丽 来自：