（2015）大安民初字第164号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-10-16
案件名称
吕德东与朱洪文、田淑清买卖合同纠纷一案一审民事裁定书
法院
大安市人民法院
所属地区
大安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕德东,朱洪文,田淑清
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条，第一百三十八条，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第二十五条第一款，第六十三条，第六十四条，第七十六条
全文
吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书（2015）大安民初字第164号原告：吕德东，男，汉族，1972年7月13日生，个体，现住吉林省大安市。委托代理人：刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。被告：朱洪文，男，汉族，1950年12月3日生，个体，现住吉林省大安市。被告：田淑清，女，汉族，1949年6月1日生，个体，现住吉林省大安市。原告吕德东诉被告朱洪文、田淑清（以下简称二被告）买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，于2015年7月21日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕德东委托代理人刘艳峰、被告朱洪文、田淑清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕德东诉称：2012年5月7日，二被告将坐落在大安市安广镇文化街1-8-40（一至二层）建筑面积2000平方米左右的房屋及土地使用权以270万元的价格出让给我，我当时交付现金210万元给二被告，当时尚欠60万元，同时双方协商将我自有的一处位于大安市安广镇龙泉街商服楼面积120平方米抵顶60万元欠款交付给二被告，自此我对二被告所涉合同价款全部履行完毕，但二被告现占用已出售的房屋迟迟不交付给我，故要求二被告履行2012年5月7日签订的房屋买卖协议，立即交房及房后3米宽土地使用权给我。朱洪文辩称：吕德东主张的争议的房屋不是我的，是我老伴田淑清和孩子朱立明、朱其零，还有儿媳妇张某某的，我没有处分权利。我和老伴田淑清已经于2011年3月30日离婚，夫妻共同财产已经都归田淑清和孩子们了。田淑清辩称：我不认识字，房子是我和我儿子、儿媳妇张某某的，我没有将吕德东所说的房屋卖给吕德东，吕德东说的没有一句是属实的。经审理查明：吕德东系朱洪文、田淑清的女儿朱艳明的丈夫，即朱洪文、田淑清系吕德东的岳父、岳母。吕德东与朱洪文均向本院递交了一份于2012年5月7日签订的房屋买卖协议书，协议双方为吕德东与朱洪文、田淑清，此两份协议均约定朱洪文、田淑清将其坐落在大安市安广镇文化街1-8-40（1-2层）楼房卖给吕德东（房后3米），建筑面积2000平方米，价格为270万元，朱洪文、田淑清同意吕德东在房后西南角建一锅炉房，面积36平方米（占朱洪文、田淑清18平方米），双方不得在界线建墙，此款吕德东已经给付给朱洪文、田淑清210万元。认定上述事实的证据有当事人的陈述，吕德东递交的房屋买卖协议、收据、2份国有土地使用证、1份房屋所有权证、4张购买房屋的外观照片，朱洪文递交的房屋买卖协议等。朱洪文为了证实房屋买卖协议上面记载的时间前后其患有老年痴呆症，申请了证人张某某、梁某某出庭作证，亦递交了证人朱某某、王某某、张某某、于某某、都某某的书面证言，对此本院认为，一个已经成年的自然人在签订合同之时是否患有老年痴呆症，即是否为限制民事行为能力人或无民事行为能力人属于专业医疗知识，需要由有资质的鉴定机构依据法定程序出具的鉴定意见方可做为裁判的依据，上述证据证明不了在2011年朱洪文签订协议期间系限制民事行为能力人或无民事行为能力人，故对朱洪文的上述意见本院不予采纳，对该组证据本院不予采信。朱洪文还递交了其与田淑清的离婚证（离婚时间为2011年3月30日）、违章建筑拆迁通知，称其已经将家庭全部财产给田淑清和子女了，并且该楼房有部分是违章建筑。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条第一款规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”据此，朱洪文与田淑清离婚时是如何达成协议的，对外并不影响向债权人承担债务，故朱洪文与田淑清的离婚证与本案不具有关联性，本院不予采信。建筑是否违章并不是影响合同效力的因素，故违章建筑拆迁通知与本案不具有关联性，本院不予采信。朱洪文还递交了田淑清的个体工商户设立登记申请书、大依煤炭销售联营公司安广销售部的国有土地使用证、村镇建设（用地）位置平面图，因田淑清系该个体工商户业主，故田淑清有权利处理该个体工商户的财产，与房屋买卖协议并不矛盾，应予采信。吕德东向本院递交了房屋所有权证和国有土地使用证，因该房屋所有权人和土地使用权人均是吕德东，该组证据证明不了其已经与朱洪文、田淑清达成了关于用该房屋抵顶尚未给付的60万元购买房屋买卖合同款的协议，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。朱洪文于庭后向本院递交了一份其儿媳张某某、孙子朱雨熙共同出具的说明，认为房屋买卖协议无效，因该协议是否有效与案外人并不具有法律关系，对该意见本院不予审查。根据吕德东的诉讼请求和朱洪文、田淑清的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.朱洪文、田淑清是否与吕德东达成关于房屋的买卖协议？2.吕德东要求朱洪文、田淑清交付房屋及房屋后3米宽的土地使用权是否合理？双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为：依法成立并生效的合同受法律保护。朱洪文、田淑清均否认与吕德东签订了房屋买卖协议，但在本院指定的合理期限内二人并未向本院提交关于房屋买卖协议中关于他们二人字迹的鉴定申请，且朱洪文当庭递交的一份房屋买卖协议与吕德东递交的房屋买卖协议除第一行甲方主体为朱洪文自己外，其余内容均相同，两份协议落款的签字主体甲方均为朱洪文、田淑清，乙方均为吕德东，即两份协议内容一致，该合同签订过程中存在的瑕疵从合同内容看并不影响房屋买卖合同的效力，对朱洪文主张因协议第一行的内容少了田淑清而影响合同效力的意见，本院不予采纳。故该合同依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力，则朱洪文、田淑清应当按照协议约定的内容及时向吕德东履行交付房屋及土地使用权的法律义务。吕德东称双方协商将其所有的位于大安市安广镇龙泉街的一处商服楼抵顶60万元欠款交付给了朱洪文和田淑清，270万元已经给付完毕，对此朱洪文与田淑清均予否认，吕德东对其主张仅提供了其自己的房屋所有权证和土地使用权证，该份证据无法证明双方已经达成用商服楼抵顶剩余60万元合同款的协议，吕德东又未提供其他证据予以佐证，对吕德东的上述主张，本院无法认定，则吕德东应该按照合同约定的内容向朱洪文、田淑清交纳剩余未给付的60万元购房款，方可取得该房屋的所有权和房屋项下的土地使用权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二十五条第二款、第六十三条、第六十四条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告朱洪文、田淑清于本判决发生法律效力后十日内按照原告吕德东与被告朱洪文、田淑清签订的房屋买卖协议约定的内容向原告吕德东交付位于大安市安广镇文化街1-8-40（1-2层）楼房（建筑面积为328平方米）及其他尚未办理产权登记的楼房共计约2000平方米（具体面积以吕德东向本院递交的该房屋位置照片记载的内容为准），并一同向吕德东交付该楼房项下的土地使用权及该楼房后3米宽的土地使用权；二、原告吕德东于本判决发生法律效力后十日内向被告朱洪文、田淑清给付尚未支付的购买房屋价款60万元。以上判决主文第一项、第二项应当同时履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400.00元，由被告朱洪文、田淑清共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行。逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长 王化龙审 判 员 李洪涛人民陪审员 滕长山二〇一五年九月八日书 记 员 王鑫程 微信公众号“”