（2015）深中法房终字第1486号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-11-08

案件名称

宋海涛与王运华、深圳市新一佳吉心投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1486号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋海涛。委托代理人：周广源，广东翰泰律师事务所律师。委托代理人：孙瑜珊，广东翰泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王运华。委托代理人：黄小龙，广东承鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市新一佳吉心投资有限公司。法定代表人：李会娟，该司董事长。委托代理人：李常勇，广东联睿律师事务所律师。委托代理人：张立明，广东弘君律师事务所律师。上诉人宋海涛因与被上诉人王运华及被上诉人深圳市新一佳吉心投资有限��司（以下简称“新一佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1562号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。宋海涛原审诉讼请求：1、王运华、新一佳公司连带共同返还宋海涛综合管理费、保证金共60000元人民币及利息1920元（利息按银行贷款利率从被告收款之日起至世纪还款之日止，数额暂计至起诉之日）；2、王运华、新一佳公司连带共同支付宋海涛营业款项19973元；3、王运华、新一佳公司连带共同支付宋海涛损失5159元；4、王运华、新一佳公司全部承担本案诉讼费用。王运华原审反诉请求：1、请求解除宋海涛与王运华于2014年3月31签订的《合作协议》；2、请求判令宋海涛立即搬离涉案某广场店2楼215区T5区7位；3、请求判令宋海涛立即支付王运��2014年5月至9月亏损款36752.21元；4、请求判令宋海涛支付违约金3万元；5、请求判令本案诉讼费由宋海涛承担。在审理过程中，王运华将其第三项诉讼请求变更为，请求判令宋海涛立即支付王运华2014年5月至8月亏损11663.1元。原审法院审理查明，2014年1月24日，王运华与新一佳公司签订《新一佳商场经营合同书》（百货专柜合同-合同编号201401240004）（下简称“经营合同书”）中约定，王运华承租新一佳公司位于某广场店2楼215区T5区号位，建筑面积207平方米，实用面积138平方米，经营范围以餐饮为限。租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日止。王运华应当在合同生效之日起一次性向新一佳公司缴纳履约保证金60000元。王运华须每月向新一佳公司支付租金30000元，管理费1000元。王运华与新一佳公司签订“经营合同书”后，对涉案场所进行装修改造工程，改造完成后，将该场所划分为八个档口。2014年3月13日，王运华取得某美食城的营业执照。2014年3月31日，王运华通过招商，与宋海涛签订《合作协议》，协议中约定，王运华将美食城七号商铺经营责任权下放给宋海涛从事寿司炸类生意，协议期限自2014年4月10日至2016年3月10日止。双方约定分配方式为，宋海涛每月营业额的百分之三十五归王运华所管。余额在承担所有费用后后由宋海涛自行支配，宋海涛自负盈亏。协议第三条约定，王运华提供经营场地，不收取租金、水费、电费，王运华负责税收缴纳，税金由王运华承担，王运华的财务及财务人员由王运华管理监督并支付工资，营业收入由王运华收取做账，双方按月结算，每月在扣除王运华的应得部分及王运华代扣代缴的部分后，王运华在收到以上款项后10个工作日内支付宋海涛上月应收款，如出现亏损，宋海涛应当当月补亏。协议第四条约定，宋海涛承包7号铺位负责其日常经营。但应遵守王运华的工作体系，人事制度及王运华与新一佳公司约定的相关义务。宋海涛自行安排用于维护正常营业的周转资金，宋海涛在协议生效之日起当天有效期内向王运华支付履约保证金3万元，合同终止后无息退还，宋海涛若违约则不予退还。合同第五条约定，宋海涛若违约应另行支付王运华违约金3万元。合同签订后，宋海涛于2014年3月31日向王运华缴纳“7号铺综合管理费”30000元，于2014年3月31日向王运华缴纳“7号铺保证金”30000元。自2014年8月31日后，宋海涛未再继续经营涉案档口。在原审庭审中，宋海涛同意不再经营涉案档口。原审法院认为：本案双方属合同纠纷，其案件焦点是该合同是否有效？宋海涛主张《合作协议》是一份无效的合同，��由是《合作协议》未指明王运华的合同义务，且作出了“排除对方权利、强化自己权利”的补亏条款，并且《合作协议》中的条款对宋海涛存在不公平的情形。王运华认为，《合作协议》不限于房屋（商铺）租赁合同的范畴，更偏向于合作协议的范畴，并主张在2014年4月30日前，其为履行《合作协议》，已实际投入资金作为装饰装修的成本，对涉案场所进行墙面粉刷、通电排水、招商、油烟排放、垃圾清理，空调安装、经营桌椅、大厅灯具、灯箱安装等经营前所必要的装修；且在2015年5月1日实际开展经营后，王运华每月需向新一佳公司缴纳租金、支付档口经营产生的水电费、员工工资、清洁费用等。在本案中，王运华前期装修装饰工程，应当视为王运华履行《合作协议》的义务，但因王运华不能就其实际投入进行充分的举证，原审法院对其投入的数额496881.1元不予��定。原审法院认为，《合作协议》系双方真实的意思表示，双方应当全面、切实履行。但《合作协议》中的约定的补亏条款，单方面加重了宋海涛的负担、免除了王运华所应承担的合作经营风险，属明显显失公平条款，对王运华要求宋海涛补亏的请求不予支持。2014年8月30日后，宋海涛就未实际经营，在原审庭审中，宋海涛也明确表示不再经营涉案档口属提前解除合同行为，违反了《合作协议》的约定，应当依照协议的约定承担相应的违约责任。《合作协议》第三条“乙方权利义务”第3项约定，宋海涛在协议生效之日起当天有效内向王运华支付履约保证金30000元，合同终止后无息退还，宋海涛若违约则不退还。宋海涛诉请要求王运华退还履约保证金30000元及利息的请求，无合同依据，原审法院不予支持。宋海涛主张王运华退还宋海涛营业款项19973元的请求，因宋海涛未提交任何证据证明，原审法院对其请求不予支持。宋海涛主张王运华支付其损失5159元，在原审庭审中，宋海涛明确该诉求为要求被告支付损失或者返还经营设备，宋海涛未提交任何证据证明损失的存在，没有事实依据，原审法院不予支持。王运华请求解除双方签订的《合作协议》，宋海涛自2014年8月30日后未继续在涉案场地经营，且在原审庭审中，宋海涛同意不再经营涉案场地，故原审法院认为，《合作协议》自2014年8月30日即已实际解除。宋海涛继续占用涉案场所已无依据，故对王运华诉请宋海涛搬离涉案场所的请求，原审法院予以支持。王运华请求判令宋海涛支付其违约金30000元。《合作协议》既约定了保证金条款，又约定了违约条款，且原审法院已经支持王运华不予退还宋海涛保证金30000元，已足以补偿王运华在宋海涛违约导致的损失，因此，对王运华该项诉讼请求，原审法院不予支持。宋海涛诉请王运华返还收取的综合管理费30000元及利息，因王运华前期装修装饰工程，应当视为王运华履行《合作协议》的义务的一部分，王运华主张综合管理费30000元系宋海涛入场经营分摊的前期装修成本，符合情理，宋海涛、王运华、新一佳公司《合作协议》的期限为2014年4月10日至2016年3月10日，而宋海涛、王运华、新一佳公司实际履行期间为2014年4月10日至2014年8月29日，宋海涛、王运华、新一佳公司之间的《合作协议》未得到完全履行，故王运华应退还与未实际履行期间相应的综合管理费，原审法院结合《合作协议》未完全履行及宋海涛先行违约的事实，酌定王运华应当退还宋海涛综合管理费15000元。宋海涛要求新一佳公司承担连带责任的诉讼请求��无法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，依法判决：一、宋海涛于判决生效之日起5日内搬离某广场店2楼215区T5区7号档口；二、王运华于判决生效之日起5日内应向宋海涛退还综合管理费15000元；三、驳回宋海涛的其他诉讼请求；四、驳回王运华的其他诉讼请求。本案本诉受理费1976元、反诉受理费734元，共计2710元，由宋海涛承担1976元，王运华承担734元。宋海涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决一、三项；2、改判王运华、新一佳公司连带共同返还宋海涛综合管理费、保证金共45000元人民币及利息1920元人民币（利息按银行贷款利率从被告收款之日起至实际还款之日止，数额暂计至起诉之日）；3、改判王运华、新一佳公司连带共同支付宋海涛营业款项15382.8元人民币；4、王运华、新一佳公司全部承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审对本案法律关系的性质认定错误。宋海涛在一审立案时即已经言明本案应为房屋租赁合同纠纷，在一审庭审中及代理人的代理词中更开宗明义指出本案双方之间的合同是一份无效的房屋租赁合同；并且根据合同约定内容和合同实际履行，王运华、新一佳公司只向宋海涛提供房屋租赁场地，不参与宋海涛任何经营投资和活动，宋海涛以定期支付一定比例的经营款项形式向王运华、新一佳公司支付房屋场地的使用费，所以本案双方之间应为房屋租赁合同法律关系。面对宋海涛对双方合同无效的主张，一审判决在论证合同是否无效时回避了本案合同无效的核心基础法律关系；回避了宋海涛所主张的“本案双方之间的合同是一份无效的房屋租赁合同”��核心理由，也回避了双方都认可的王运华、新一佳公司相互签订的《百货专柜合同》第九条第9.13项中明确约定的王运华无权再转租的约定，更回避了根据现行法律王运华、新一佳公司未取得标的房屋场地的合法使用权及王运华无权再转让的法定状态。所以本案双方之间的房屋租赁合同依法应属无效。二、一审对“是谁先解除了合同”认定错误。一审在判决书第11页第8、9行所称“2014年8月30日后，宋海涛就未实际经营，在庭审中，宋海涛也明确表示不再经营涉案档口属提前解除合同行为”，完全背离了事实。1、庭审前，王运华反诉的第一项诉求即为“解除合同”，一审却以庭审中宋海涛表示不再经营涉案档口为由认定宋海涛提前解除合同违约，显然与“王运华、新一佳公司解除合同在前，宋海涛表示不再经营涉案档口在后”的事实不符。2、在庭审中，宋海涛提交的��运华向宋海涛出具的《提前终止协议书》，王运华向六名档口使用当事人已经明确表明要从2014年8月31日起解除合同，并承诺向宋海涛退还履约保证金28000元。3、在庭审中，宋海涛所提交的新一佳公司向王运华发出的《知会函》，也已经表明因王运华欠款在2014年8月30日起对宋海涛经营场所停水停电。4、宋海涛所提交的新一佳公司向王运华发出的《终止合同函》更清楚的表明王运华、新一佳公司之间的合同已经解除，宋海涛与王运华之间的合同也更不可能继续履行。5、宋海涛提交的新一佳公司封存宋海涛档口的图片和在档口前告知顾客的《休业通知》，均清楚的反映了王运华、新一佳公司擅自封存宋海涛经营设备、单方停止营业的事实。6、王运华所提供的宋海涛收入结算清单也能证明在2014年8月30日起包括宋海涛在内的8个档口均无交易收入，足以印证《知会函》所��明的宋海涛因停水停电被迫停止经营的事实。根据以上2、3、4、5、6项证据，足以相互印证当时解除合同的是王运华、新一佳公司！宋海涛停止营业实为客观被迫不能，非主观所愿。一审以“2014年8月30日后，宋海涛就未实际经营”为由将违约之责推给宋海涛，这是对宋海涛停止经营的前因断章取义，致使本案是非曲直被颠倒。三、一审对“王运华是否对涉案场地装修及产生多少装修费用”认定不清。一审在判决书第11页第2行称“本院对其（指王运华）投入的（装修费用）数额496881.1元不予认定”，而在判决书第12页第8、9、10、11行又称“因王运华前期装修装饰工程，应当视为履行《合作协议》的义务的一部分，王运华主张综合管理费30000元系宋海涛人场经营分摊的前期装修成本，符合情理”，一审判决对“王运华是否对涉案场地装修及产生多少装修费用”的事实两��认定截然相反，前次认定为不予认定所有装修款，即在法律上产生无装修无费用的法律事实状态，而在其后的论证中又凭空认定已履行装修义务，所需费用由宋海涛以30000元分摊。两次相互矛盾的认定将无中生有的费用随意由宋海涛分摊，造成本案判决不公已在所难免。四、一审对“双方未结算的营业款数额”认定不清。在宋海涛所主张的王运华、新一佳公司应当退还宋海涛的营业款中，不仅是基于合同无效，王运华、新一佳公司无权收取宋海涛场地使用费的原因已经被王运华、新一佳公司结算收取的部分需退还，而且还包括双方约定尚未结算的营业款数额也需结算返还的部分。一审在判决书第11页第16、17行以“宋海涛主张被告退还营业款的请求，因未提交任何证据”而不予支持，这一认定无视双方都确认的合同约定和实际履行均是由王运华、新一佳公司霸占对外��业收费的事实，无视有证据证明持有证据者的法定举证义务，无视王运华、新一佳公司将双方每月收入清单已经提交法庭的事实，将宋海涛在2014年7、8月份（部分宋海涛7月份也未结算）未结算的收入完全非法划入王运华、新一佳公司囊中，致使宋海涛在2014年7、8月份所有收入被剥夺得干干净净。五、一审对“王运华、新一佳公司扣留宋海涛经营设备”事实认定不清。在2014年8月30日后，王运华、新一佳公司对宋海涛停水停电致使宋海涛被迫停业，在当年九月初，王运华、新一佳公司更擅自将宋海涛的经营设备封存扣留，宋海涛所提供的封存图片和王运华、新一佳公司单方的休业通知图片足以证明，在宋海涛的涉案档口入口处已经被王运华、新一佳公司封堵住，宋海涛无法自由取回经营设备物品。六、一审判决适用法律错误。一审适用《合同法》第56条确认双方合同无效，又适用该法第60条对双方合同全面履行，两者互相矛盾。即使其适用第56条是针对双方合同显失公平的补亏条款，这一适用也不符合显失公平条款撤销的法定程序。被上诉人王运华答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，希望二审法院予以维持。被上诉人新一佳公司答辩称：新一佳公司与宋海涛之间没有任何合同关系，宋海涛请求新一佳公司承担相应责任没有事实和法律依据。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，2014年8月，王运华向宋海涛出具了一份《提前终止合作协议书》，该协议有王运华签字，宋海涛未在该协议上签字。2014年8月28日，新一佳公司向王运华作出了一份《知会函》，该函载明：“贵公司所在本店经营美食城，现已拖欠我司2014年8月份费用10998.47元，请贵司接到知会函后��于2014年8月30日前……缴清以上所欠费用，否则将于8月30日14点停电、停水停止营业直至缴清费用。”2014年9月5日，新一佳公司向王运华作出了《终止合同函》，该函载明：“现贵方已经拖欠我司租用场地费用2014年8月租金10000元；8月税费817.65元；9月租金30000元，合计共欠40817.65元。贵方并于2014年8月31日自行停止营业，……贵方已经严重违反合同协议，现我司要求你方于2014年9月20日前将资产清理搬离场地……”在二审庭审中，王运华表示涉案场地于本案起诉之后已经交还新一佳公司；双方均表示，涉案档口在5月至8月期间基本无盈利，处于亏损状态。本院认为，本案为合同纠纷。宋海涛上诉主张涉案合同应为无效合同，但其提出的理由均不属于法定的无效理由，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。关于涉案合同不能继续履行的原因，根据查明的事实，在��案档口停止营业前，王运华拖欠新一佳公司租金，新一佳公司向其催缴欠款并发出了可能停水停电的通知，王运华在此期间也向宋海涛提出了协商提前终止合同的意思表示，宋海涛自2014年8月31日后也未再继续经营涉案档口，结合涉案档口在合同履行期间基本处于亏损状态的事实，本院认为，涉案合同不能继续履行的主要原因在于涉案档口经营不善、难以为继，双方作为合作方对此均有过错，原审法院认定宋海涛先行违约存在不当，本院予以纠正。因双方对涉案合同不能继续履行均有过错，宋海涛支付的保证金30000元王运华无权没收，应予退还。至于宋海涛支付的综合管理费30000元，王运华主张系宋海涛入场经营分摊的前期装修成本，符合情理，但结合合同履行情况及双方过错程度，原审法院酌定王运华退还一半的费用并无不妥，本院予以确认。宋海涛上诉提出的退��营业款项请求，因缺乏充分证据支持，本院不予支持。宋海涛请求新一佳公司承担责任缺乏合同与法律依据，原审未予支持正确，本院予以确认。因王运华主张涉案档口已交还新一佳公司，其反诉请求宋海涛搬离涉案档口缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，宋海涛的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1561号民事判决第二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1561号民事判决第一、三、四项；三、被上诉人王运华应于本判决生效之日起5日内向上诉人宋海涛退还保证金30000元；四、驳回上诉人宋海涛的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人王运华的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1976元，由上诉人宋海涛负担900元，被上诉人王运华负担1076元；反诉案件受理费734元，有被上诉人王运华负担；二审案件受理费983，由上诉人宋海涛负担450元，被上诉人王运华负担533元。本判决为终审判决。审　判　长　　俞　红代理审判员　　邓　媛代理审判员　　吴思罕二〇一五年九月八日书记员（兼）　　刘尹琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经��审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。