（2014）浦永民初字第392号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-23
案件名称
原告方宇林与被告吴敏租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方宇林,吴敏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦永民初字第392号原告方宇林，男，1961年2月1日生，汉族。委托代理人张丹燕，国浩律师（南京）事务所律师。被告吴敏，男，1955年10月22日生，汉族，个体工商户。委托代理人魏有清，南京市浦口区汤泉法律服务所法律工作者。原告方宇林与被告吴敏租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方宇林及其委托代理人张丹燕，被告吴敏及其委托代理人魏有清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方宇林诉称，2012年11月7日，原、被告签订《租房合同》一份，约定：原告将位于南京市浦口区永宁工业开发区15号的1号厂房出租给被告使用；租期三年；每季度租金185000元，于合同签订之日起30天内支付2012年1-3季度租金555000元，如有逾期，被告应按每天万分之三的标准支付欠付租金的逾期付款滞纳金；合同同时约定，如有违约，违约方应赔偿守约方20万元，此厂房被告于2013年8月1日搬迁离开。同年12月1日，原、被告又签订《租房合同》一份，约定：原告将位于南京市浦口区永宁工业开发区15号的2号厂房出租给被告使用；租期一年半；每季度租金108303元，于合同签订之日起30天内支付2012年1-3季度租金324909元，如有逾期，被告应按每天万分之三的标准支付欠付租金的逾期付款滞纳金；合同同时约定，如有违约，违约方应赔偿守约方10万元，此厂房被告于2013年7月10日搬迁离开。合同签订后，原告按照合同的约定按期交付房屋，履行了合同义务，但被告却未按照合同的约定按期、足额支付房租。原告多次讨要未果，遂诉至法院，要求判令：1、被告立即向原告支付房屋租金（按1年半时间计算）1759818元及违约金300000元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告吴敏辩称，1、原告要求主张1759818元租赁费已经超过了诉讼时效；2、本案方宇林不是适格原告主体；3、原、被告在履行租赁合同过程中，由于原告违约给被告造成经济损失225万元，要求原告予以赔偿。经审理查明，一、原告方宇林系江苏晙昉机械设备制造有限责任公司（下称晙昉公司）法定代表人。方宇林、陈其新、吴敏（2006年9月16日至2011年7月29日期间是股东）是江苏强联机械设备制造有限责任公司（下称强联公司，2012年2月24日更名为晙昉公司）股东。强联公司于2011年12月3日作出股东会决议一份，载明：截止2011年11月30日，股东方宇林为公司支付2800万元债务，股东陈其新为公司支付1000万元债务，股东吴敏为公司支付80万元债务，经全体股东方宇林、陈其新、吴敏一致商议决定：1、将公司厂房（7691平方米）作价1800万元，厂房（5753平方米）部分作价1000万元共计2800万元，抵押给方宇林偿还2800万元债务；方宇林自2011年12月起承担其2800万元的债务及相关利息；自2012年1月1日起，公司厂房房租由方宇林收取，其标准由方宇林确定。方宇林、陈其新在股东会决议上签名，吴敏在股东会决议上备注：按照原股东协议执行，同意鉴证，我投入的资金以后清算。二、2012年11月7日，方宇林（出租方，甲方）与吴敏（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于南京市浦口区永宁工业开发区15号的厂房等租赁给乙方使用，租赁面积经双方确认为7691平方米；租赁期限为叁年，从2012年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期内，乙方租赁的房屋如漏水、门窗等自然损坏，甲方应及时给予维修，如甲方不及时维修给乙方造成损失，甲方应给予赔偿；租金标准：租金为每季度185000元，乙方应于本合同签订之日起30日内支付2012年1-3季度租金共计555000元。以后每季度未支付下季度租金，如有逾期，每逾期一天，应向甲方支付相当于欠交租金0.3‰的违约金（手写：逾期超过15天不支付租金，甲方有权终止本租赁合同）；合同还约定，甲、乙双方须共同遵守执行本协议，任何一方不得违约，如有违约，违约方应赔偿守约方人民币贰拾万元整。2012年12月1日，方宇林（出租方，甲方）与吴敏（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于南京市浦口区永宁工业开发区15号的厂房2等租赁给乙方使用，租赁面积经双方确认为5554平方米；租赁期限为壹年半，从2012年1月1日起至2013年5月31日止；租赁期内，乙方租赁的房屋如漏水、门窗等自然损坏，甲方应及时给予维修，如甲方不及时维修给乙方造成损失，甲方应给予赔偿；租金标准：租金为每季度108303元，乙方应于本合同签订之日起30日内支付2012年1-3季度租金共计324909元。以后每季度未支付下季度租金，如有逾期，每逾期一天，应向甲方支付相当于欠交租金0.3‰的违约金（手写：逾期超过15天不支付租金，甲方有权终止本租赁合同）；合同还约定，甲、乙双方须共同遵守执行本协议，任何一方不得违约，如有违约，违约方应赔偿守约方人民币壹拾万元整。合同签订后，方宇林将上述厂房交给吴敏使用。现原告方宇林以被告吴敏未按照租赁合同的约定按期、足额支付房租为由，诉至本院，要求判如所请。庭审中，本案的租赁房屋位于南京市浦口区永宁工业开发区15号的厂房有土地使用权证书，因建造厂房时主体不合格，相关机构没有颁发房屋产权证书。对租赁期限，方宇林陈述：2012年11月17日租赁合同，租赁期限叁年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，吴敏实际于2013年8月1日搬迁离开，故我方主张吴敏给付自2012年1月1日起至2013年6月30日止的租赁费1110000元（185000元除以3乘以18个月计算得出）。2012年12月1日租赁合同，租赁期限一年半，吴敏实际于2013年7月1日搬迁离开，故我方主张吴敏给付自2012年1月1日起至2013年6月30日止的租赁费649818元（108303元除以3乘以18个月计算得出）。吴敏陈述：2012年11月17日租赁合同，实际租赁期限自2012年1月1日起至2013年6月30日止。2012年12月1日租赁合同，实际租赁期限从2012年1月1日起至2013年6月30日止，两份合同我方都是于2013年8月1日搬出的。该房屋现部分已经出租给他人，部分闲置。庭审中，方宇林与吴敏双方均对上述租赁合同已实际解除没有异议。庭审中，吴敏举证因租赁的房屋漏水、门窗等自然损坏，2013年2月18日其提交给晙昉公司（方宇林）关于要求租赁房屋维修、财产保险及赔偿明细申请一份及吴敏于2013年8月20日作出的甲方违反合同的约定，给乙方造成损失清单一份，证明在履行合同中，由于方宇林违约给其造成经济损失225.4286万元（其中因房屋漏雨给吴敏造成损失166.768万元，标准按照租赁合同第二条约定；另方宇林于2013年7月9日、10日派人干扰生产，造成停产等损失58.6606万元，标准按照租赁合同第六条第二款约定）。且上述两份损失清单中，由另一股东陈其新加盖了晙昉公司公章。方宇林对该证据的真实性需要庭后核实，对吴敏提出的损失不予认可。诉讼中，吴敏就本案租赁合同纠纷中的损失赔偿问题，另行向本院提起诉讼（案号：（2014）浦永民初字第522号），主张要求方宇林及江苏晙昉机械设备制造有限责任公司给其造成的损失承担赔偿责任，该案尚在审理中。上述事实有原、被告在法庭上的陈述，方宇林提供的股东会决议、租赁合同、企业工商登记资料等证据；吴敏提供的赔偿明细申请、损失清单等证据证实。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人于2012年11月7日和2012年12月1日签订的《租赁合同》，不违背法律规定，应予保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告方宇林已履行了交付租赁物的义务，被告吴敏也应履行交付租金的义务，其未完全交纳租金，引发纠纷，应负本案纠纷的民事责任。本案中，双方当事人已在《租赁合同》中明确约定租赁费用，且双方当事人在庭审中确认已实际解除厂房租赁合同，被告吴敏于2013年8月1日搬离该房屋。原告方宇林要求被告吴敏支付2012年1月1日至2013年6月30日租金1110000元及2012年1月1日至2013年6月30日租金649818元共计1759818元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方当事人均同意解除《租赁合同》，且该合同已实际解除，被告吴敏已搬离租赁的厂房；另被告吴敏为租赁合同纠纷中的损失赔偿问题一直与原告方宇林予以交涉，故原告方宇林要求被告吴敏支付违约金300000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。另外，2011年12月3日的股东会决议决定将公司厂房作价2800万元，抵押给方宇林偿还2800万元债务及相关利息，自2012年1月1日起，公司厂房房租由方宇林收取，其标准由方宇林确定；且本案当事人一直对租赁合同纠纷中的损失赔偿问题与对方予以交涉，并已另行提起诉讼予以解决。因此，对于被告吴敏提出的方宇林不是本案适格的原告主体，其主张1759818元租赁费已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定判决如下：一、被告吴敏于本判决生效后十日内支付原告方宇林租金人民币1759818元。二、驳回原告方宇林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23280元。由原告方宇林负担3280元，被告吴敏负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行。账号：10×××76。审 判 长 朱 敏审 判 员 朱模宝人民陪审员 徐洪伟二〇一五年九月八日书 记 员 刘 婷 更多数据：搜索“”来源：