（2014）穗天法民四初字第1607号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-09-19

案件名称

杨瑞华与杨春香租赁合同纠纷2014民四初1607一审民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨瑞华,杨春香

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十一条，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1607号原告：杨瑞华，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李秋萍，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：杨春香，住广东省平远县。原告杨瑞华诉被告杨春香租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨瑞华及其委托代理人李秋萍，被告杨春香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨瑞华诉称：2013年5月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市黄埔大道西505号之一1905房出租给被告，租期从2013年5月16日起至2014年5月15日止；租金按月结算，月租金为2800元，被告应在每月16日前交付当月租金；租赁期内，上述房屋的管理费、电话费、水电费、垃圾处理费、租赁期间所发生的税费等一切费用由被告负责支付。租赁合同签订当天，原告依约将房屋交付给被告。在合同履行期间，被告存在逾期支付租金和拖欠租金的情形，2014年1月16日起即未再支付租金。被告于2014年2月17日向原告提出解除合同并表示放弃保证金。根据租赁合同的约定，合同签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方；如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿一个月租金给承租方，如承租方提前退租的，出租方有权没收保证金；在通知期间，承租方需照常交纳租金。因此，在被告向原告提出解除合同后的2月18日至3月17日期间应为解除合同的通知期间，被告需照常交纳租金，但被告拒付上述期间租金，并且至今未将租赁房屋交还给原告。根据租赁合同第七条第1款的约定，承租方应某时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金；如承租方逾期交付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金且不作任何赔偿。被告除应支付2014年1月16日至2014年3月17日的租金5786.67元、2014年3月18日至实际交付租赁房屋之日止的占用费用，还需支付逾期支付租金的违约金。因被告未交纳管理费、水电费等，租赁房屋所在易某大厦的管理处多次来电催缴，并称将计收滞纳金。为避免产生滞纳金，扩大损失，原告于2014年3月18日垫付2014年1月至4月的管理费、垃圾处理费、2013年10月20日至2014年2月20日的水费，于2014年6月29日代垫2014年5-6月份管理费244.10元、垃圾处理费10元，代垫2014年2月20日至4月20日期间水费8.4元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原被告的租赁合同；2、被告立即搬离租赁房屋，并将租赁房屋完好交还原告；3、被告向原告支付2014年1月16日至2014年3月17日的租金5786.67元，自2014年3月18日起至2014年7月9日期间的占用费10544.8元；4、被告支付违约金6531.06元；5、被告支付原告已代垫管理费732.3元、水费22.4元、垃圾处理费30元；6、被告承担本案诉讼费。被告杨春香答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原、被告双方签订的租赁合同已于2014年1月16日解除，根据被告向原告发出的手机信息显示，被告已于2013年11月25日明确提出解除租赁合同，根据租赁合同的约定，双方间租赁合同在被告提出解除租赁合同后一个月即可解除，而因为在双方协商退还押金问题时原告一直拒绝出面解决，而导致双方间租赁合同延迟至2014年1月16日终止，因此被告交纳租金至1月16日符合双方间合同约定，若原告认为租赁合同至今未解除，那么不存在被告单方解除合同的违约问题，在此情形下，应由原告向被告退还保证金；二、原告提出要求被告支付2014年1月16日起至2014年3月17日期间的租金及2014年3月18日之后的占用费缺乏依据，被告已于2014年1月16日前即搬离租赁房屋，并未实际在租赁房屋内办公，而根据租赁合同的相关约定，双方间租赁合同已于2014年1月16日解除，且被告提前解除合同，原告仅能没收被告支付的保证金，而无权重复计算租金或者占用费，根据被告报警资料、录音、信息等证据可知，被告无法搬走租赁房屋内的办公桌椅的原因是原告拒绝开具放行条，导致管理处无法放行，被告因此损失了办公桌椅，被告保留追究原告办公桌椅损失的权利，即使是因被告自身的原因将办公桌椅滞留在租赁房屋内，根据租赁合同的约定，租赁合同期满或者解除，承租方必须依时迁出，如迁出后五天仍留下箱物不搬清，则做放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议，因此，按照上述约定，如果迁出后五天留下物品，是当放弃权利论，并不是计算房屋占用费，更何况被告未能搬走办公桌椅的原因在于原告不开具放行条，不可归责于被告，因此原告另行计算租金及房屋占用费不符合合同约定，也与事实不符；三、被告并未拖欠租金及管理费等，因此，原告要求被告支付违约金的请求缺乏事实依据；四、租赁合同终止后，管理费、水电费、垃圾处理费等所有费用均应由原告交纳，合同终止后的费用不应由被告承担，因此不存在原告代垫的问题。综上，原告的全部诉请缺乏事实依据及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：原告为广州市天河区黄埔大道西505号之一1905房（以下简称案涉房屋）的权属人。原告（出租方）、被告（承租方）及案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）于2013年5月15日签订《租赁合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告使用；租期从2013年5月16日至2014年5月15日止；保证金为5600元；租金每月2800元，承租方每壹个月以现金或银行转账方式向出租方交付租金，下期租金双方约定在16日前交付；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；在租赁期内，承租方需依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金；如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿；合约签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前壹个月以书面通知另一方；如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿壹个月租金予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；在通知期间，承租方需照常缴交租金；等内容。《租赁合同》签订后被告向原告交纳了租赁押金5600元及2013年5月15日至2013年6月14日期间租金2800元，原告依约将案涉房屋交付给被告使用。案外人广州市泰恒物业管理有限公司于2014年3月18日向原告开具交纳案涉房屋2014年1月至4月期间管理费488.2元、2013年10月20日至2014年2月20日期间水费14元及2014年1月至4月期间垃圾处理费20元的《广东省地方税收通用发票》；于2014年6月29日向原告开具交纳案涉房屋2014年5月至6月期间管理费244.1元、2014年2月20日至2014年4月20日期间水费8.4元及2014年5月至6月期间垃圾处理费10元的《广东省地方税收通用发票》。2014年7月9日，原、被告双方办理案涉房屋的交接手续，被告于当日清空案涉房屋内遗留物品并向原告交还案涉房屋钥匙、门禁卡及空调遥控器。原告主张被告需向其支付逾期交付租金的违约金6531.06元，向本院提交其自制的《被告（杨春香）逾期支付租金的违约金》表格壹份，根据该表格显示，被告逾期支付2013年8月租金3日，当月应付租金为2451元，故按照2%/日的标准应支付违约金147.06元；被告逾期支付2013年10月租金1日，当月应付租金为2800元，故按照2%/日的标准应支付违约金56元；被告逾期支付2013年11月租金2日，当月应付租金为2800元，故按照2%/日的标准应支付违约金112元；被告逾期支付2013年12月租金11日，当月应付租金为2800元，故按照2%/日的标准应支付违约金616元；被告逾期支付2014年1月租金，当月应付租金为2800元，故按照2%/日的标准应支付违约金2800元；被告逾期支付2014年2月份租金，当月应付租金为2800元，故按照2%/日的标准应支付违约金2800元；上述违约金合计6531.06元。被告对原告提交的上述表格的真实性、合法性、关联性均无异议。被告为证明其已于2013年11月25日通知原告要求解除《租赁合同》并搬离案涉房屋，向本院提供了被告与其手机通讯录中保存的联系人“杨瑞华易某1905”的往来短信资料（打印件），显示：被告手机通讯录中保存的原告的手机号为139××××7870），其中，被告于2013年11月25日以发送短信的方式向原告表示要求提前解除《租赁合同》；原告于2013年12月19日以发送短信的方式向被告表示要求尽快安排付租，被告于2014年2月17日以发送短信的方式向原告表示其曾于2013年11月25日提出退租，将租金交至2014年1月16日，管理费交至2013年12月31号，并要求原告前来接收案涉房屋的钥匙；原告于2014年2月17日以发送短信的方式要求被告清缴拖欠租金及应付费用后办理交接手续；被告于2014年2月19日向原告以发送短信的方式表示因原告一直拖着不处理案涉房屋的交接事宜而导致其无法搬离。经质证，原告表示上述短信往来中除被告于2013年11月25日发出的短信未收到外，其余由被告发出的短信均已收到，另，上述短信往来中显示由“杨瑞华易某1905”发出的短信内容均由其发出。原告认为被告于2013年11月25日发出的短信内容是就解除合同的事宜提出协商，而根据《租赁合同》的相关约定，若需提出提前解除合同，应提前一个月以书面通知，但被告并没有以书面形式向原告发出通知；因此不能以该短信内容认定被告已通知原告解除合同，被告以该短信内容主张《租赁合同》已于2013年11月25日解除缺乏依据；原告也在短信往来中提出要求被告支付租金至2014年2月16日。被告为证明因原告拒绝向其开具放行条，导致被告无法搬走案涉房屋内办公桌椅，经过多次协商未果其于2014年2月19日报警处理，向本院提交了广州市公安局天河区分局石牌派出所于2014年2月19日出具的编号为1091675的《报警回执》，该《报警回执》显示报警人为被告，报警时间为2014年2月19日16时00分。原告经质证，表示对《报警回执》的真实性无异议，但称报警事由为被告于2月17日要求退租，原告回复信息要求被告支付租金至2月16日，被告则认为原告诈骗租金而报警。报警后因被告不同意支付欠付租金，警察表示无法协调。被告另称因原告一直未让管理处开具放行条，故其无法将案涉房屋内办公桌椅搬离，原告则称管理处确实曾致电原告，原告要求管理处查询自被告入住后是否拖欠管理费，并告知管理处因被告仍拖欠租金及管理费，故要求被告直接与原告联系。关于案涉房屋的租金支付情况，原、被告双方均确认被告已支付案涉房屋的租金至2014年1月15日。本院认为：原被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。关于原被告双方签订的《租赁合同》的解除问题。根据《租赁合同》约定，在《租赁合同》履行期间，被告作为承租人有权单方提出解除合同，但需提前壹个月以书面通知出租方，且承租人单方提出解除合同的，出租方有权没收承租人交纳的全部保证金。根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”结合本案查明的事实，被告虽主张其已于2013年11月25日向原告发送短信提出要求解除《租赁合同》，但原告对此不予认可并表示并未收到上述短信，被告未提交其他充分证据证明其于2013年11月25日发出的短信已有效送达原告，故对于被告上述主张不予采信。被告于2014年2月17日向原告发送短信提出要求提前解除《租赁合同》，原告表示其已收到被告发出的上述短信，即被告已于2014年2月17日以书面形式向原告提出要求解除《租赁合同》，则《租赁合同》已于2014年3月17日解除，因此原告诉请要求解除双方间签订的《租赁合同》缺乏事实依据，本院不予支持。被告于2014年2月17日向原告表示要求其前来接收案涉房屋的钥匙，原告则表示在被告清缴拖欠租金及应付费用后才同意协助被告办理案涉房屋的交接手续。后被告称因原告未让管理处开具放行条一事由管理处致电原告，原告对此表示因被告尚欠付租金及管理费故要求被告直接与其联系。在原被告双方就退租事宜发生争议后被告报警处理，原告亦表示因被告不同意支付欠付租金而导致无法协调。结合本案查明的事实，被告在单方提出要求解除合同时已表示要求原告配合办理案涉房屋交接事宜，此后，被告因原告未让管理处开具放行条一事由管理处联系原告，并最终因双方间就退租事宜发生争议而于2014年2月19日报警处理。本院认为，被告已于提出解除合同时要求原告配合办理案涉房屋的交接手续，在原告不予同意后被告亦通过管理处沟通及报警的方式寻求妥善解决将案涉房屋交还原告事宜，但均因原告表示被告未缴清欠付租金而未果。在被告根据合同约定享有合同解除权，并明确向原告表示要求解除《租赁合同》后，原告仍以被告尚欠付租金为由拒绝接收案涉房屋的，对于因此而产生的扩大损失应由其自行承担相关责任。另，本院已查明双方间《租赁合同》已于2014年3月17日依法解除，即自2014年3月18日起，原告拒绝接收案涉房屋却仍向被告主张租金及房屋占用费的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。原被告双方均确认被告已支付案涉房屋租金至2014年1月15日，即被告还需向原告支付案涉房屋2014年1月16日起至2014年3月17日期间的租金共计5780.65元[（2800元/月×2个月）+（2800元/月÷31日×2日）]，对于原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。另，本院已查明原被告双方于2014年7月9日办理了案涉房屋的交接手续，故原告诉请要求被告搬离案涉房屋并将案涉房屋交还原告的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付迟延支付租金的违约金问题。按照《租赁合同》的约定，被告逾期交付租金的，需以当月租金为本金，按照2%/日的标准向原告支付违约金。结合已查明的事实，被告逾期支付2013年8月租金3日，当月应付租金为2451元，应支付违约金147.06元（2451元×2%/日×3日）；被告逾期支付2013年10月租金1日，当月应付租金为2800元，应支付违约金56元（2800元×2%/日×1日）；被告逾期支付2013年11月租金2日，当月应付租金为2800元，应支付违约金112元（2800元×2%/日×2日）；被告逾期支付2013年12月租金11日，当月应付租金为2800元，应支付违约金616元（2800元×2%/日×11日）；被告逾期支付2014年1月及2月期间租金，各月应付租金为2800元，按照2%/日的违约金计付标准计算，违约金数额均已超过本金2800元，现原告主张被告逾期支付2014年1月及2月期间租金的违约金分别为2800元并无不当，本院予以照准。被告应向原告支付迟延支付各月违约金数额合计6531.06元。关于原告诉请要求被告支付代垫费用的问题。结合上述查明的事实，原被告双方间《租赁合同》已于2014年3月17日依法解除，就该日后原告未及时收回案涉房屋产生的扩大损失亦由原告自行承担，故被告应支付其使用案涉房屋所产生的管理费、水电费、垃圾处理费至2014年3月17日。原告已支付案涉房屋2014年1月至4月期间管理费488.2元、2013年10月20日至2014年2月20日期间水费14元、2014年1月至4月期间垃圾处理费20元及2014年2月20日至2014年4月20日期间水费8.4元，即被告应向原告支付由其代垫的案涉房屋2014年1月至3月17日期间管理费311.03元[（488.2元÷4个月×2个月）+（488.2元÷4个月÷31日×17日）]、2013年10月20日至2014年2月20日期间水费14元、2014年1月至3月17日期间垃圾处理费12.74元[（20元÷4个月×2个月）+（20元÷4个月÷31日×17日）]及2014年2月20日至2014年3月17日期间水费3.56元（8.4元÷59日×25日），对于原告超出上述部分的诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨春香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨瑞华支付2014年1月16日起至2014年3月17日期间的租金5780.65元；二、被告杨春香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨瑞华支付迟延支付租金违约金6531.06元；三、被告杨春香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨瑞华支付由原告杨瑞华代垫的2014年1月至3月17日期间管理费311.03元、2013年10月20日至2014年2月20日期间水费14元、2014年2月20日至2014年3月17日期间水费3.56元及2014年1月至3月17日期间垃圾处理费12.74元；四、驳回原告杨瑞华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费240元，由原告杨瑞华负担100元，由被告杨春香负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　陈楚珠人民陪审员　　刘红梅人民陪审员　　梁泳怡二〇一五年九月八日书　记　员　　蒲肖明周玺舜本判决书于2015年月日送达（33） 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