（2015）筑观法民初字第844号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-26
案件名称
付林勇与贵州大商汇投资管理有限公司、贵阳野鸭中乾实业有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第844号原告付林勇，男，汉族，1971年6月5日生，住……。委托代理人韦德照，贵州星照律师事务所律师。委托代理人郑娟，贵州星照律师事务所律师。被告贵州大商汇投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道东侧贵阳世纪城D组团购物中心（一）幢1单元19层5号。法定代表人李忠球，职务董事长。委托代理人杨建民，贵州威驰律师事务所律师。被告贵阳野鸭中乾实业有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区野鸭乡政府内。法定代表人张安林，职务总经理。委托代理人廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。原告付林勇诉被告贵州大商汇投资管理有限公司（以下简称大商汇公司）、贵阳野鸭中乾实业有限公司（以下简称中乾公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦德照、郑娟，被告大商汇公司委托代理人杨建民、中乾公司委托代理人廖俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付林勇诉称，2011年原告通过“贵州5频道法制第一线”看到“大商汇公司﹒贵州批发市场”的招商广告，遂到大商汇公司进行咨询，公司答复说大商汇﹒贵州批发市场是贵州省综合化的大型一站式进货平台，由金阳新区金阳街道办开发，政府规划和建设，并提供了该批发市场的招商手册。原告见公司答复与广告一致，便通过多种渠道筹集资金，准备在该市场从事管道、排水系统设施经营。2012年2月8日原告与大商汇公司签订《大商汇﹒贵州批发市场招商经营协议书》，协议约定，原告向被告租赁该批发市场4栋2层C区010号商铺用于经营管道、排水设施，租赁期限为五年。合同签订后，原告向被告交纳了商铺使用费46，677.99元、诚信金10，000元、门面押金10，000元。被告向原告交付商铺后，原告便着手进行装修。此时原告得知大商汇﹒贵州批发市场只是一个临时设施，并且租赁期限只有三年。市场将由中乾公司所接管，因这一客观原告导致很多租赁户退租，市场人气炒不起来，被告大商汇公司为集中管理、炒热市场要求原告等商户集中重新选择门面进行经营。原告重新选择了4栋1层D区007号和008号两间商铺，并再次进行了装修，产生装修费21820元，准备用于管道、排水设施批发经营。原告完成装修后，又得知，金阳客车站购物商场地块被华润置地集团收购，金阳客车站购物商场将被拆除，不能再继续经营。原告由于资金问题不得已选择将门面退还被告，由被告退还我交纳的租金、押金等。但被告对于我投入的装修等损失一直没有进行赔偿。原告为维护自己的权益诉至法院，请求：1、依法判决解除原告与被告大商汇公司签订的《大商汇﹒贵州批发市场招商经营协议书》及相关补充协议；2、依法判决被告大商汇公司赔偿原告装修费26，627元、鉴定费10，000元、货物损失337，298.6元、物流费100，000元、房屋租赁费77，000元、差旅费35，000，以上总计585，925.5元并按同期贷款利率的四倍向原告支付资金占用期间的利息（自2012年2月10日计算至付清为止）；3、判决中乾公司对以上债务承担连带责任；4、诉讼费由二被告承担。被告大商汇公司辩称，商汇公司对于本案的项目仅仅是投资方，是通过正常的政府主导的进行招商，大商汇公司进行出资，但没有接受租赁物的后果，大商汇公司已经尽到了相关的义务。且大商汇公司同付林勇签订租赁合同租赁的门面实际上已于2013年1月6日转让给中乾公司，被告中乾公司已实际支付了转让款，所有权利已转让给中乾公司，其所诉请的费用及损失不具有事实依据，不具备提起本案诉讼的价值。被告中乾公司辩称，付林勇已于2013年1月6日与中乾公司签订门面转让协议，中乾公司已向付林勇支付转让费64，805元，双方之间的合同关系已经终结。付林勇的第二项诉请缺少事实依据，付林勇案已超过诉讼时效，要求驳回其诉请。经审理查明，2012年2月8日付林勇（乙方）与大商汇公司（甲方）签订《大商汇﹒贵州批发市场租赁合同》、《贵州批发市场社会治安消防安全责任书》，协议书约定甲方将位于大商汇﹒贵州批发市场4栋2层C区010号商铺（建筑面积28.68平方米），租给乙方用于小百货经营。租赁期限暂定五年，自2012年5月1日至2017年4月30日，租赁价格三年保持不变；商铺使用费选交费三年免15个月，商铺使用费为70.72元／平方米／月，24，339元／年。乙方于签订本协议时支付首批三年的商铺使用费共计73，016.98元，甲方给乙方十五个月的免租期。违约责任约定：1、甲方应在2012年5月1日前向乙方交付商铺，延期交付的，每天向乙方按银行贷款利息支付商铺使用费的违约金。2、乙方必须在甲方规定的时间内完成入场装修和布货营业，如乙方违约，每天甲方从乙方的经营诚信金中扣除违约金500元。付林勇于2012年2月10日向大商汇公司交纳商铺使用费44，805.76元、经营诚信金10，000元、门面押金10，000元。2013年1月16日，付林勇（甲方）与贵阳金阳中乾建筑工程有限公司（乙方）签订《门面转让协议》，协议约定：1、甲方将于2012年2月8日与大商汇公司签订的位于贵州批发市场4栋2层C-010区号建筑面积28.68平方米的商铺，按原价转让给乙方；2、乙方一次性将该门面的转让费64，805.76元支付给甲方。3、甲方将该门面转让给乙方后，甲乙双方的一切债权债务与对方无关，甲方不得以任何理由阻碍和干涉乙方经营使用。该铺面使用权由甲方享有，与乙方无关。同日，中乾公司向付林勇支付门面转让费64，805.76元。另查明，2011年1月24日，贵阳市人民政府作出市长办公室会议纪要，议定：将金阳客车站配套服务项目（临时）所需用地暂借金阳新区管委会使用；由金阳新区管委会负责与入驻商户签订有关法律协议和该配套项目（临时）的日常管理，做好或有的社会维稳及处置工作；鉴于现金阳客车站为过渡性临时建筑，将来搬迁后，该配套项目（临时）随机取缔，所占地归还市政府所有，因此该配套项目不得办理有关规划、土地手续；由市政府法制局负责对该项目涉及的法律问题予以把关。2011年8月23日，贵阳市金阳新区街道办事处做出《关于金阳客车站（临时）二期配套设施项目相关情况通知》（筑金阳街通（2011）22号），通知大商汇从2011年5月6日起，金阳客车站（临时）二期配套项目资产签订三年（除15个月建设期外），并由大商汇自主进行招商、招租…若需增加或变更经营业态，须报金阳街道办事处研究同意。2011年9月22日金阳街道党工委、金阳街道办事处作出联席会议纪要，议定：将客车站二期商铺配套设施、二铺汽配城、金麦花园等一切涉及办事处资产经营活动和资产管理事宜委托中乾公司办理，由中乾公司代建代管项目。2012年2月3日金阳街道党工委、金阳街道办事处作出联席会议纪要，议定：鉴于目前金阳客车站配套设施项目（二期）建设资金及项目进展的实际情况，原则同意由大商汇继续追加6，000万资金完成后期建设；大商汇免费使用地下层及新建的第三层，租金事宜由中乾公司按照自行协商的原则与投资方具体商议，经分管领导把关后签订补充协议。2012年7月3日大商汇公司向商户作出承诺书，承诺：大商汇公司将严格执行与客户所签的协议，如在协议的时间内本项目建筑被拆除，大商汇公司承诺退还客户所交的全部款项。同时查明，2011年5月6日中乾公司（甲方）与大商汇公司（乙方）签订《投资合作及租赁协议书》，约定由乙方出资1.6亿元对甲方负责的金阳客车站临时配套服务设施项目进行投资，建设期为15个月，乙方对建成后的项目资产享有整体租赁经营使用权，租赁期限暂定三年，三年租赁期满后，如项目资产未被拆除，租赁期自然顺延，第九年后项目资产如仍未被拆除，乙方在同等条件下享有优先承租权。2012年2月17日中乾公司（甲方）与大商汇公司（乙方）签订《补充协议》，甲方决定在原设计基础上修建第三楼和地下室，超出了原预计1.6亿元的投资规模，乙方同意追加6，000万元资金。另原约定的15个月的建设期因不可抗力原因现已无法实现，双方同意修改为，该项目建设期不变，因创文、创卫、生态文明会、九运会等造成建设期延长，甲方同意将租赁期顺延6个月。2012年7月26日，中乾公司向大商汇发出告知书，告知大商汇公司，经管委会研究，市政府批准，金阳客车站配套设施经营主体将由中乾公司承担，大商汇公司将参与经营，并严格按市政府对金阳客车站配套设施项目所规定的时限、业态和经营方式招租经营。2012年8月28日，中乾公司（甲方）与大商汇公司（乙方）签订《解除﹤投资合作及租赁﹥及﹤补充协议﹥的协议书》，协议如下：1、甲乙双方一致同意解除原签订的《投资合作及租赁协议书》及《补充协议》。2、鉴于该项目尚未竣工，以乙方为主体实施的装修工程也正在进行，急需支付装修、消防、连廊、宾馆等工程款及民工工资等约人民币1，500万元。以乙方为主体向银行贷款的人民币1，500万元急需偿还。故甲方同意在签订本协议后两日内组织人民币3，000万元支付给乙方，解决上述问题，纳入双方合同清算范围。3、本协议签订后，双方应于10日内开始全面的工程结算及财务清理、清算工作，在未清算并支付完毕前，不影响双方原签订的《投资合作及租赁协议书》及《补充协议》的权利和义务。4、在《投资合作及租赁协议书》及《补充协议》的权利和义务未清算并支付完毕前，双方均不得单方擅自使用建设项目建成的房屋。5、鉴于本协议的签订，原乙方因招商与租赁商户签订的租赁合同不能继续履行，由甲方负责处理，乙方应实事求是地配合甲方处理完善有关事宜。再查明，中乾公司于2012年9月19日至2014年4月期间7次张贴公告。先后告知在贵州批发市场租赁铺面的商户，到中乾公司办理退款或续租事宜，需要续租的商户在2012年9月30日登记装修。2012年12月告知原贵州批发市场更名为金阳客车站购物商场，集中在3号、4号楼经营，1号、2号、5号楼将被拆除。2014年3月17日，告知金阳客车站（临时）配套服务设施项目二期市场建筑物将被拆除，请未退的商户在2014年3月27日前到我公司办理退款手续，并将所有货物全部搬离；2014年4月18日告知金阳客车站（临时）配套服务设施项目二期市场地块被华润竞得，物管公司将在2014年4月25日撤出，请未退的商户在2014年4月25日前将货物搬离；2014年4月23日中乾公司、大商汇公司发布联合公告，由中乾公司筹建的金阳客车站（临时）配套服务设施项目二期即“大商汇贵州批发市场”由于政策性原因，该市场已经撤离，原与大商汇公司签订租赁协议未退的租赁户，请持相关手续于2014年4月30日前到中乾公司办理退款事宜，届时未退所造成的后果自行负责。还查明，2012年9月24日付林勇与杜茂林签订《场地租赁协议》，约定：以年租金77，000元承租杜茂林的库房，租期为2012年9月25日至2014年9月25日，2013年11月4日付林勇向贵阳银行贵山支行借款98，000元用于从事排水、管道设施经营，该款于2016年11月4日偿还。付林勇出示物流运输单据，证明其于2012年10月至11月期间产生物流费用89，236元。2015年5月6日，贵州皓天价格评估司法鉴定所出具评估报告，付林勇承租的位于大商汇批发市场4栋1层D区007、008号二间商铺装修的评估价格为26，627元，积压货物的价格为93，594元，付林勇支付鉴定费10，000元。上述事实，有原告当庭陈述、贵州批发市场租赁合同、补充协议、物业服务协议、装修管理协议书、贵阳市人民政府市长办公室会议纪要、金杨街道办事处筑金阳街报（2011）06号文件、金阳街道办事处筑金阳街通（2011）22号文件、投资合同及租赁协议书、解除投资合同及租赁协议书、公告、发货单、物流单、收据、收条等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告与中乾公司于2013年1月16日签订的《门面转让协议》，原告将位于贵州批发市场2层C-010号门面转让给中乾公司，中乾公司已向原告支付了转让款。故原告与大商汇公司的租赁合同关系因其转让行为已实际上解除。本案争议的焦点是合同解除后，原告主张所投入的装修损失费、货物损失费、物流费等相关损失是否应予支持，赔偿的范围及金额如何确定的问题。本院认为，合同的履行是一个前后相续、辩证统一的完整过程，它应当由三个阶段构成，该过程不仅包括执行合同义务的准备阶段、具体合同义务的执行阶段，同时必须包括义务执行的善后阶段，即使合同已经终止但基于诚实信用原则合同双方仍需履行旨在维护给付效果或者妥善处理合同终止事宜的相关义务。虽然原告与大商汇的合同关系在与中乾公司签订《门面转让协议》后已经宣告终结，但是中乾公司所支付给原告的转让费只包含原告向大商汇公司交纳的商铺租金、诚信金和门面押金，并不涉及门面装修支出等前期因信赖合同可以继续履行所投入的款项。且原告因被告未作出装修补偿一直未实际将门面退还被告，该门面一直由原告保管，也以其实际行为表示其并未放弃权利。故关于中乾公司提出本案诉讼时效已过的观点，本院不予采纳。另因中乾公司与大商汇公司于2012年8月28日签订《解除﹤投资合作及租赁﹥及﹤补充协议﹥的协议书》，协议约定，大商汇公司因招商与租赁商户签订的租赁合同不能继续履行，由中乾公司负责处理。故本案原告的损失应由大商汇公司与中乾公司承担连带责任。关于赔偿项目及金额，本院认为，合同关系终结后，确因一方过错造成另一方的利益受损，则有过错方应当向受损方赔偿损失，受损赔偿除包括因不履行合同义务所致的损害外，还应当包括下列费用：一是对方订立合同所支出的费用；二是因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用；三是合同解除以后，因恢复原状而发生的费用。这些费用是当事人依赖合同能够成立并能够得到履行而产生的，属于非违约方经济利益的损失，应当列入受损赔偿范围。本案原告主张的商铺装修费用，属于原告相信合同能履行而作准备所支出的必要费用，应当由被告进行赔偿。关于商铺装修费，原告提出对批发市场4栋1层D区007、008号两间商铺进行了装修，虽然原告提供的合同只涉及大商汇﹒贵州批发市场4栋2层C区010号商铺，考虑到该批发市场中途由中乾公司接管，被告为集中管理、炒热市场要求原告等经营户重新选择商铺是客观事实，且在审理过程中原告提出对上述两间商铺进行装修价值评估，经本院委托，评估人员到现场进行了查勘，被告对此未提出异议，且该商铺在鉴定时尚存放有原告的货物，故本院对于原告主张对4栋1层D区007、008号两间商铺进行过装修的事实予以认定，装修的评估价格为26，627元，本院予以确认。鉴定费10，000元系实际发生，本院也予支持。关于原告主张的货物损失费、物流费、差旅费，鉴于皓天评估公司根据原告2014年12月31日所作出的入库表进行了货物积压损失评定，本院认为，付林勇早在2013年1月就将租赁的门面转让给中乾公司，故其2014年12月的入库不能认定是原告在转让门面前进行了备货。综上，本院对于原告主张的货物积压损失、物流费、差旅费均不予认定。关于付林勇主张的库房租赁费，本院认为，原告提供的收款收据系孤证，本院不能据此认定原告确实产生了上述租金损失，且原告除涉案商铺外还有其他经营点，即使上述费用确实产生，也不能判断其与本案的关联性。故本院对于原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州大商汇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付林勇支付赔偿款36，627元，其中包含商铺装修费26，627元、鉴定费10，000元；二、被告贵阳野鸭中乾实业有限公司对被告贵州大商汇投资管理有限公司本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告付林勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，091元，本院决定免收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请执行。代理审判员 熊德敏二〇一五年九月八日书 记 员 陈 卓 更多数据：搜索“”来源：