（2015）宁铁中民终字第14号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-29
案件名称
李立强与赖海燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
南宁铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2015）宁铁中民终字第14号上诉人（一审被告）：赖海燕。委托代理人：万古，南宁市海宁法律事务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：李立强。委托代理人：王飞忠，广西名虎律师事务所律师。上诉人赖海燕因与被上诉人李立强房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人赖海燕的委托代理人万古、被上诉人李立强的委托代理人王飞忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年12月4日，南宁银河有限责任公司（以下简称银河公司）与赖海燕签订《房屋租赁合同》，合同约定银河公司将新阳路67号一层4号及西单元101-3号商铺（以下简称新阳路67号商铺）出租给赖海燕使用，租金每月3978元，租赁期自2014年12月5日至2017年12月4日。赖海燕于2014年12月4日向银河公司交付履约担保金11934元，银河公司出具履约担保金收据一份。合同还约定未经银河公司同意，赖海燕不得将承租房屋全部或部分转租、转让、转借、入股或担保。2014年12月13日，赖海燕与李立强签订《定金收据》，约定新阳路67号商铺由李立强主导经营使用，意向定金1000元，双方于2014年12月14日前或赖海燕交付商铺租赁合同时凭此定金收据办理结清商铺各项费用手续事宜。李立强按《定金收据》的约定于当日给付赖海燕意向定金1000元，履约担保金11934元和月租金3978元，履约担保金和月租金共计15912元，赖海燕将其向银河公司交纳履约担保金的收据原件交给李立强。2014年12月14日，赖海燕与李立强签订《协议书》，约定赖海燕将商铺经营使用权交付给李立强使用，合同期限自2014年12月5日起至2017年12月4日止。《协议书》还约定商铺的法定代表人为李立强，该商铺的租赁合同原件和合同履约担保金票据原件由李立强妥善保管，方便李立强办理经营期间相关事宜。《协议书》的补充协议约定赖海燕协助李立强办理注册工商营业执照字号，李立强须当日付清商铺转让费用35000元，如李立强违约，之前所付的租金及押金不退，如赖海燕未办得工商营业执照字号退还李立强押金及租金。2014年12月16日，赖海燕提供银河公司当日出具的证明一份给李立强查看，内容为“本单位同意赖海燕将南宁市新阳路67号一层4号及西单元101号-3号转租给李立强经营使用……”，赖海燕故意虚构银河公司同意其向李立强转租商铺。李立强用手机拍摄下该份证明的照片。在之后赖海燕协助李立强办理工商营业执照过程中，赖海燕将李立强持有的《协议书》原件带走未归还，李立强只持有《协议书》复印件。李立强与其委托代理人分别于2014年12月18日和2014年12月29日到银河公司进行询问赖海燕转租事宜并录音，银河公司工作人员均表示银河公司2014年12月16日出具的证明被篡改，证明内容应为“本单位同意将南宁市新阳路67号一层4号及西单元101号-3号铺面承租给赖海燕经营使用……”，银河公司对赖海燕向李立强转租商铺不知情且不同意赖海燕转租商铺。李立强即向赖海燕表示不愿意再承租新阳路67号商铺，并要求赖海燕返还已支付的意向定金、履约担保金及月租金，双方由此产生纠纷。另查明，李立强两次通过电话与赖海燕协商解决转租纠纷事宜并录音。在第一次电话通话过程中，李立强向赖海燕表示要拿回双方签订的《协议书》，并询问赖海燕《协议书》、银河公司同意赖海燕转让新阳路67号铺面给李立强的证明和说明是否在赖海燕那里，赖海燕回答东西都在。李立强表示暂时不办理工商营业执照，要向赖海燕拿回上述几样东西。赖海燕表示李立强不愿意承租，这些东西不会给李立强。在第二次电话通话过程中，李立强表示赖海燕不愿意退还15912元，其只能承租赖海燕的铺面，赖海燕表示认可，并提出具体金额应为一万四千多。李立强对15912元总额的构成做具体解释，并表示其家人因其只有《协议书》的复印件，要看《协议书》原件才继续承租。赖海燕询问李立强是否按照原先说好的继续承租，李立强表示同意。赖海燕表示按照之前说的，办理营业执照并支付35000元转让费，铺面继续由李立强承租。李立强表示希望赖海燕拿出《协议书》原件给其家人查看。赖海燕表示之前签的《协议书》是拿去办理工商营业执照的，办理完后全部原件都是李立强的。双方产生纠纷后，经协商无果，李立强诉至南宁铁路运输法院，请求判令：一，撤销李立强与赖海燕签订的《定金收据》；二、撤销李立强与赖海燕签订的《协议书》；三、赖海燕返还意向定金1000元；四、赖海燕返还履约担保金11934元；五、赖海燕返还租金3978元；六、赖海燕承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认为，根据诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、双方当事人是否签订过《协议书》？2、赖海燕是否收取了李立强履约担保金11934元和租金3978元？关于双方当事人是否签订过《协议书》以及赖海燕是否收取李立强履约担保金11934元和租金3978元的问题。《定金收据》、《协议书》复印件、2014年12月24日的录音、录音01等证据与双方签订了《协议书》以及赖海燕收取李立强履约担保金11934元和租金3978元的内容相互印证，已形成完整的证据链。李立强对其主张的事实提供了有证明力的证据，赖海燕没有提供反驳的证据，其对上述证据提出的异议理由缺乏说服力，赖海燕关于双方未签订《协议书》和未收取李立强履约担保金和月租金的答辩意见与事实不符，该院不予支持。李立强与赖海燕就商铺转租事宜先后签订了《定金收据》和《协议书》，李立强按双方约定向赖海燕支付了意向定金、履约担保金和月租金，双方存在租赁合同法律关系。关于《定金收据》和《协议书》的法律效力问题。根据赖海燕与银河公司签订的《房屋租赁合同》，未经银河公司同意，赖海燕不得将承租房屋全部或部分转租。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”双方签订的《定金收据》和《协议书》有效的前提，是赖海燕的转租行为得到权利人即银河公司追认或者赖海燕取得转租权。赖海燕未经出租人银河公司的同意转租商铺，没有取得转租权利，且出租人银河公司对赖海燕的转租行为不予认可，因此双方签订的《定金收据》和《协议书》属于无效合同。一审法院在庭审过程中对《定金收据》和《协议书》的效力问题已进行释明，李立强坚持主张撤销《定金收据》和《协议书》，李立强的主张不符合法律的规定，一审法院不予支持。关于赖海燕是否应当返还李立强意向定金1000元、履约担保金11934元和租金3978元问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。李立强主张赖海燕返还收取的意向定金1000元、履约担保金11934元和租金3978元，符合法律的规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（三）项的规定，一审判决如下：一、赖海燕返还李立强意向定金1000元、履约担保金11934元和租金3978元，共计16912元；二、驳回李立强的其他诉讼请求。案件受理费111元（已减半收取，李立强已预交），由赖海燕负担。上诉人赖海燕不服一审判决，上诉请求：一、撤销（2015）南铁民初字第48号民事判决，改判驳回李立强的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李立强承担。事实与理由如下：一审法院以李立强私自用电话录制的录音作为定案依据是错误的，该认定致使错误认定事实，判决错误，应予纠正。首先，本案中李立强所举的证据均不能证明赖海燕收取了李立强的履约担保金和租金共计15912元。一审法院以不能作为证据使用的协议书的复印件，以及不科学的录音资料就认定赖海燕收取了上述款项，是十分错误的。交付款项应索取收据，有收据才能确认收取了款项。本案连最起码最原始的证据都不具备，李立强所举的均为不合法或没有证明力的材料，何来完整的证据链？其次，对于本案的录音资料，虽然赖海燕不否认其音源是本人的声音，但赖海燕强调，这是在赖海燕得知李立强出尔反尔且十分气愤的情况下，不真实的表述。该录音未能证明是完整的、未经删改、不是伪造的，如不具备这几点，是不能作为证据使用的。一审法院却以此作为重要证据使用，足见其判决严重的错误。综上，请求二审法院依法审理，维护上诉人赖海燕的合法权益。在二审庭审过程中，赖海燕的委托代理人万古当庭表示同意退还李立强意向定金1000元。被上诉人李立强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人赖海燕的上诉请求，维持原判决。理由如下：一、赖海燕在录音中的意思表示真实，本案的录音资料没有任何疑点，应当作为认定案件事实的依据。二、李立强提交的协议书复印件的内容真实，可以结合其他证据认定案件事实。在“录音01”及“2014年12月24日录音”中，赖海燕明确承认与李立强签订有协议书及持有本应由李立强持有的协议书原件。三、李立强提交的证据“定金收据”，结合协议书中的补充协议及“录音01”足以证明赖海燕收取了李立强履约担保金11934元及租金3978元，共计15912元。上诉人赖海燕对一审查明事实的意见是，从一审判决书第5页倒数第6行开始至第6页第6行的“于当日给付被告意向定金1000元”止是事实，其余部分均与事实不符。被上诉人李立强对一审查明的事实无异议。二审期间双方当事人均没有提交新证据。关于赖海燕对一审查明的事实提出的异议，主要是赖海燕否认与李立强签订过《协议书》，亦未收取过李立强的履约担保金和月租金共计15912元，同时还否认向李立强提供过银河公司出具的同意赖海燕转租铺面的证明。针对以上异议，本院认为，对于李立强2014年12月13日给付赖海燕履约担保金11934元和月租金3978元，2014年12月14日赖海燕与李立强签订了《协议书》，以及2014年12月16日赖海燕提供银河公司出具的一份证明给李立强查看，内容为银河公司同意赖海燕转租新阳路67号铺面等事实，一审判决是依据李立强提交的相关证据综合分析作出的认定。赖海燕虽否认这些事实，但并未举出相反的证据予以反驳，故其异议不能成立。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、李立强所提交的电话录音能否作为本案定案的依据；2、赖海燕是否收取了李立强的履约担保金和月租金15912元；3、赖海燕是否应退还上述款项。本院认为，关于争议焦点一，李立强在一审期间向法院提交了四份电话录音资料，分别为其与银河公司工作人员和赖海燕的通话录音。内容是李立强向银河公司工作人员了解银河公司是否同意赖海燕转租新阳路67号铺面，以及向赖海燕要求拿回证明、《协议书》原件，并要求赖海燕退回之前所交的履约担保金和月租金。赖海燕对于2014年12月24日的录音和录音01中与李立强通话的人是其本人并不否认，而对通话内容不予认可。赖海燕认为这两份电话录音不完整、不真实，但并未提交相应证据证实其观点。相反，赖海燕在整个通话过程中语气正常，语言表达清晰，并未如其所称是十分气愤的情况下不真实的表述。因此，李立强与赖海燕的通话录音可以作为本案定案的依据。关于争议焦点二，根据李立强与赖海燕的两份电话录音的内容，结合李立强提交的协议书复印件，可证实双方于2014年12月24日签订过一份协议书，在协议书的补充协议部分，已清楚写明“甲（赖海燕）乙（李立强）双方协定，甲方协助乙方办理注册工商营业执照字号，乙方须当日付清商铺转让费用叁万伍仟元整，如乙方违约，之前所付的租金及押金不退，如甲方未办得执照字号，退还乙方押金及租金。”在录音01中，赖海燕表示李立强如要继续承租铺面，只须将35000元转让费交给赖海燕即可。综上分析，可证实李立强已向赖海燕交纳了履约担保金和月租金共计15912元。关于争议焦点三，根据本案查明的事实，银河公司与赖海燕在所签订的租赁合同中已明确约定赖海燕不得将铺面转租，且在李立强向银河公司工作人员询问时，以及一审法院发函向银河公司调查，银河公司的回函中均明确表示银河公司不同意赖海燕的转租行为。赖海燕明知银河公司不同意其转租，仍将铺面转租给李立强，导致赖海燕与李立强所签订的《定金收据》、《协议书》无效，双方合同无效的责任应由赖海燕承担，加之李立强从未实际占有使用该铺面，因此赖海燕收取李立强的履约担保金和月租金共计15912元应予退还。综上所述，上诉人赖海燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元（上诉人赖海燕已预交），由上诉人赖海燕负担。本判决为终审判决。审判长秦春洪审判员张岚代理审判员李灵二〇一五年九月八日书记员符贵芳 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