（2015）三亚民二终字第199号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-03
案件名称
三亚海上时光酒店管理有限公司与汪志明、三亚大同房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
三亚海上时光酒店管理有限公司,汪志明,三亚大同房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三亚民二终字第199号上诉人（原审被告）三亚海上时光酒店管理有限公司。法定代表人郑涛。委托代理人吴桑。委托代理人吉旭。被上诉人（原审原告）汪志明。委托代理人唐海燕。被上诉人（原审被告）三亚大同房地产开发有限公司。法定代表人郑涛。委托代理人程莉。上诉人三亚海上时光酒店管理有限公司（简称海上时光公司）因与被上诉人汪志明、三亚大同房地产开发有限公司（简称大同公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海上时光公司的委托代理人吴桑、吉旭到庭参加诉讼。被上诉人汪志明、大同公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年1月1日，汪志明将其所有的位于三亚市河东区榆亚路榆林煤场东侧428号西沙海景花园-海尚逸品海上时光1-10405房出租给海上时光公司。2014年8月21日，汪志明与海上时光公司、大同公司补充签订《房屋租赁协议》，约定汪志明将其所有的上述房屋出租给海上时光公司，租期两年（2014年1月1日至2015年12月31日），年租金为35000元，租金于2014年9月5日前支付23333元，2015年1月5日前支付11667元，2015年7月5日、2016年1月5日前各支付17500元。若海上时光公司有任何的违约情况，则由大同公司在上述约定期后7天内将海上时光公司应付的租金支付给汪志明。协议还约定，如有一方违约，则应向守约方偿付年租金额20%的违约金。合同履行过程中，海上时光公司未依约向汪志明支付租金，仅于2014年9月11日支付10000元。2014年11月19日，汪志明向海上时光公司发出《解除合同收回出租房屋函》，要求解除2014年8月21日签订的《房屋租赁协议》并收回房屋，海上时光公司无异议。汪志明已于2014年11月21日将涉案房屋收回。汪志明诉至原审法院，请求：一、海上时光公司支付房租21068.50元及违约金7000元，共计28068.50元；二、大同公司承担连带责任。原审法院认为，汪志明与海上时光公司、大同公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同双方应恪守履行。汪志明已依约将房屋交付给海上时光公司，海上时光公司亦应按约定向汪志明支付租金，但海上时光公司并未按双方约定如期向汪志明支付租金，仅于2014年9月11日支付了10000元，故海上时光公司拖欠租金已构成根本违约。海上时光公司对汪志明于2014年11月19日书面解除合同没有异议，故双方的《房屋租赁协议》已于当日解除。鉴于汪志明已于2014年11月21日将房屋收回，故海上时光公司应当支付汪志明2014年1月1日至2014年11月21日期间的租金31164.25元（95.89元／日×325日），扣除已支付的10000元，海上时光公司还应向汪志明支付租金21164.25元，汪志明仅主张21068.50元，系其自行处分权利，本院予以照准。海上时光公司未依约支付租金应当承担相应违约责任，海上时光公司抗辩双方合同已解除，违约条款不应再适用没有法律依据，本院不予采纳。海上时光公司认为合同约定的违约金7000元（即年租金额的20%）过高应予调低，由于海上时光公司拖欠租金给汪志明主要是造成利息损失，根据法律规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十可以认定为过高，故海上时光公司请求调低违约金符合法律规定，因此违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算利息损失为宜。关于大同公司是否承担连带责任的问题。因大同公司在《房屋租赁协议》以担保方对海上时光公司拖延支付房租承担给付责任，根据法律规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故大同公司作为海上时光公司的还款保证人，其对海上时光公司拖欠的租金及违约需付的违约金均应承担连带偿还责任。汪志明诉求于法有据，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条第（二）款，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：海上时光公司应于本判决生效之日起十日内向汪志明支付房屋租金21068.50元及违约金（以本金21068.50元参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%从2014年11月22日计至本判决确定给付之日止）；大同公司对上述拖欠的租金及违约金承担连带偿还责任。本案受理费500元（汪志明已预缴250元），减半收取，由海上时光公司、大同公司共同负担250元。上诉人海上时光公司上诉称：一、汪志明、海上时光公司、大同公司签订的《房屋租赁协议》已被合意解除，违约金不应再支付。2014年11月19日，《房屋租赁协议》经互相谅解解除了，违约金作为协议中的条款也随之解除，不应再支付违约金。二、原审判决违约金数额过高。海上时光公司租赁房屋不到一年，原审法院认为海上时光公司拖欠租金造成的主要是利息损失，遂调整违约金按照银行同期同类贷款基准利率上浮50%，仍然过高。应按照正常一倍的银行利率计算。请求：改判驳回汪志明的原审诉讼请求。被上诉人汪志明、大同公司未提出答辩意见。经审理查明：原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：海上时光公司是否应支付违约金以及违约金数额是否过高的问题。汪志明、海上时光公司、大同公司签订的《房屋租赁协议》为有效合同，各方应按照合同约定全面履行自己的义务。汪志明交付了房屋，海上时光公司却未按照合同约定支付相应的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条规定，当事人在租赁合同中约定了违约责任为支付相应的违约金，海上时光公司应承担支付违约金的责任。海上时光公司以合同已解除为由不承担违约责任，但各方也未在合同解除后达成书面意见免除海上时光公司的违约责任。海上时光公司的主张没有事实和法律依据，不予支持。关于违约金数额问题。租赁合同约定违约金为年租金35000元的20%即7000元，海上时光公司认为过高，原审法院进行调低，调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算利息损失并无不当。海上时光公司仍认为过高，不予采纳。综上，海上时光公司的上诉请求于法无据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501元（三亚海上时光酒店管理有限公司已预缴），由三亚海上时光酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王晓艳审判员 李柔翰审判员 梁 泽二〇一五年九月八日书记员 周海晶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：