（2015）临民初字第2978号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-20
案件名称
刘雪峰与施和平、巴彦淖尔市宜家地产经济有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巴彦淖尔市临河区人民法院
所属地区
巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第2978号原告刘雪峰，男，个体。委托代理人包红梅。被告施和平，男，个体。被告巴彦淖尔市宜家地产经济有限公司（以下简称宜家公司）。法定代表人翟露静，总经理。被告巴彦淖尔市富森建筑安装工程有限责任公司（以下简称富森公司）。组织机构代码55283127-5。法定代表人吴永林，总经理。委托代理人苏美荣，内蒙古蒙宁律师事务所律师。委托代理人王慧。被告内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）。组织机构代码55811818-X。法定代表人王晓军，总经理委托代理人王静，内蒙古日恒律师事务所律师。原告刘雪峰诉被告施和平、宜家公司、富森公司、中远公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘雪峰及其委托代理人包红梅，被告施和平，被告富森公司的委托代理人苏美荣、王慧，被告中远公司的委托代理人王静到庭参加了诉讼。被告宜家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘雪峰诉称，2013年10月，原告通过被告宜家公司中介购买被告施和平位于巴彦淖尔市临河区中远睿城B1号楼1单元702室期房一套，并与被告富森建筑安装工程项目部签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定房价为462375元，首付262375元，剩余200000元办理贷款。原告已于2013年10月12日将首付款262375元交给被告施和平，被告施和平打了收条，被告宜家公司口头承诺2014年年初网签，10月份交付房屋，让原告抓紧时间办理贷款。2014年8月份，原告发现被告中远公司没有取得预售房许可证，该房是不允许出售的。被告富森公司以及项目部不具备预售楼房的资格和权利，现请求判令：1、确认原告与被告施和平于2013年10月12日签订的《房屋买卖合同》以及原告与富森公司中远睿城于2013年10月12日签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》无效。2、请求判令被告施和平立即返还购房款262375元。并从2013年10月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，至付清款之日止。3、请求判令被告宜家公司双倍赔偿原告中介费10000元。4、请求判令四被告赔偿原告损失120000元及从购房至今两年房租合计32000元（年租金16000元）。以上共计424375元。5、本案诉讼费由四被告承担。被告施和平辩称，本案诉争的房屋是我施工时中远公司给我顶的，后这个房屋是通过宜家公司给我卖出的，当时我也没有见购房合同。我实际收到房款260000元，剩余房款是贷款。我当时通过宜家公司给打了收条。我不同意返还原告房款，原告买的就是期房，比当时市场价便宜，至于房屋是否盖起，我无能为力，应该去找开发商和项目部。当时给我顶房屋后我并没有找到宜家公司要求宜家公司给我卖房，是宜家公司联系我要给我卖房的。被告宜家公司未到庭，亦未提供证据。被告富森公司辩称，富森公司不是实际承包方，是中远公司股东孙然挂靠我公司进行施工，我公司委派技术员王慧，对中远睿城项目进行监督，并负责保管中远睿城公章，本案中原告提供的《中远睿城住宅楼预定协议书》所加盖的我公司公章是中远公司项目部刻制，系被告中远公司私刻的印章，并未经我公司授权，其行为属于无权代理，故我公司不承担赔偿责任；本案诉争房屋实际买卖双方是原告与被告施和平，也是施和平本人收取了原告的购房款，所以如给原告造成损失也不应由我公司承担。售房过程中我公司没有见过原告，也不清楚原告与施和平之间的买卖协议。被告中远公司辩称，关于签订《中远睿城住宅楼预定协议书》是合法有效的，在签订协议书时原告明知中远公司没有商品房预售许可证，且该协议书属预定协议，并非商品房买卖，并在协议书第二条约定。另外协议书当中没有约定工程完工日期和交工日期。中远睿城住宅小区是通过招牌挂购买回来的，是因政府迟延交地一年之久，导致工程现未完工。在整个环节中中远公司实际并无过错，且本案的买卖行为是本案原告与施和平，与中远公司无关。经审理查明，被告中远公司在开发巴彦淖尔市临河区中远睿城住宅小区时，将部分工程承包给被告富森公司进行施工。被告富森公司将部分防水工程又分包给被告施和平。因欠被告施和平工程款，故被告中远公司将位于巴彦淖尔市临河区中远睿城B1号楼1单元702室期房一套给被告施和平抵顶了工程款。2013年10月12日，原告通过被告宜家公司中介购买了被告施和平的该套住宅楼，并与被告富森公司设立的中远睿城项目部签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定原告购买原为被告施和平购买的位于巴彦淖尔市临河区中远睿城B1号楼1单元702室期房一套，建筑面积123.3平方米，4338元／平方米，总价款为534875元，付款方式为：以工程抵顶，此房未收现金，概不退现金，此房原为施和平。协议上，被告中远公司法定代表人王晓军，被告富森公司中远睿城项目部负责人刘智勇与孙然是及负责办理预定协议变更手续的人员刘瑾瑶在该协议上签名，予以同意。同日，被告施和平给原告出具了收条一份，内容为：“今收到刘雪峰购买中远睿城B1-1-702#123.3㎡住宅，首付款贰拾陆万贰仟叁佰柒拾伍元整（计262375元）。备注：此套房总价为肆拾陆万贰仟叁佰柒拾伍元整（计462375元），剩余贰拾万元（计200000元）办理贷款。施和平，2013.10.12”。原告将首付款262375元交给被告施和平。原告给被告施和平出具欠房款200000元的欠条一张。本院认为，原告与富森公司中远睿城项目部签订的《中远睿城住宅楼预订协议书》中关于房子位置、面积、价款等主要基本条款达到“商品房买卖合同”应具备的条款，且已支付近50%购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该协议名为预订实应为预售合同。原告并没有和中远公司签订协议，但中远公司的法定代表人王晓军在施和平的“预定协议书”上签字，该协议涉及的内容有：1、协议的购买人变更为原告；2、购房是以“以工程款抵顶此房未收现金，概不退现金…，”说明中远公司知道诉争房屋通过富森公司、施和平卖给了原告；富森公司指定孙然为涉诉房屋所在项目的项目经理，其在协议书上亦签字，富森公司对项目经理的行为应依法承担法律责任。诉争协议成立，是中远公司、富森公司、施和平共同配合而与原告达成的合意，实为诉争协议中的共同出卖人。另中远睿城小区该栋楼至今未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，诉争协议属无效协议，因该协议产生的法律后果应由协议双方承担。被告富森公司、中远公司虽也是合同一方的当事人之成员，但房款竟由施和平收取，原告亦清楚知道自己购买的是“顶账房”，让富森公司、中远公司承担返还购房款有失公平，故应由被告施和平按收到额承担返还责任。合同虽然无效，但合同中并未约定交房期限，说明原告在买房时也知道房屋交付时间的不确定性，诉请由被告承担房屋租赁费缺乏依据，本院不予支持。原告诉请由被告承担已付房款占用期间的利息，属无效合同形成的损失，原、被告对合同无效均有过错，应共同承担，以3：7的比例承担为宜。原告与被告宜家公司间的法律关系与原告与另三被告间的法律关系性质不同，不宜一案调整，故原告与被告宜家公司间的争议，本案不予调整。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告刘雪峰与被告富森公司设立的中远睿城项目部所签订的《中远睿城住宅楼协议书》无效。二、被告施和平与本判决生效后五日内给原告刘雪峰返还购房款262375元。三、被告施和平、富森公司、中远公司共同赔偿原告刘雪峰占用购房款期间利息损失的70%（利息以262375元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从2013年10月12日起至本判决确定的给付之日止）。四、驳回原告刘雪峰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9064元，保全费2020元，合计11084元，由原告负担4231元，被告施和平负担6853元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长 杨致维审 判 员 冯增平人民陪审员 王培林二〇一五年九月八日书 记 员 焦 瑞 来自：