（2015）沈中民二终字第2087号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-25
案件名称
上诉人孟繁洋与被上诉人辽宁省全民健身活动中心、辽宁体育宫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟繁洋,辽宁省全民健身活动中心,辽宁体育宫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第2087号上诉人（原审原告、反诉被告）：孟繁洋，男，1982年9月28日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市铁西区。委托代理人：沈承香（系孟繁洋母亲），女，1954年3月8日出生，汉族，无职业。被上诉人（原审被告、反诉原告）:辽宁省全民健身活动中心，住所地沈阳市和平区和平南大街**号。法定代表人：刘霄然，该中心主任。委托代理人：鲍峰，辽宁爱奉律师事务所律师。委托代理人：王红路，男，1971年7月8日出生，汉族，该单位员工。被上诉人（原审被告）:辽宁体育宫，住所地沈阳和平区和平南大街**号。法定代表人：张继宏。上诉人孟繁洋因与被上诉人辽宁省全民健身活动中心、辽宁体育宫房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第00957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟繁洋一审诉称：沈阳市和平区体育宫剑风击剑俱乐部托人找到一龙跆拳道馆（实际是孟繁洋的母亲在经营一龙跆拳道馆），希望我方承担部分房屋租金。2011年4月1日沈阳市和平区体育宫剑风击剑俱乐部与孟繁洋签订房屋160平方米租赁合同，孟繁洋将房屋兼并、装修，购买专业训练垫子，媒体广告宣传、演出宣传，聘人员发传单宣传（孟繁洋的母亲不辞辛苦早、中、晚发传单），聘教练，投入了大量的资金。2012年10月份剑风击剑俱乐部倒闭了，孟繁洋从2012年11月29日开始将房屋租金交给辽宁省全民健身活动中心。2013年6月份下旬，辽宁省全民健身活动中心法定代表人刘霄然擅自将孟繁洋的更衣室的更衣柜、体育器材拿走，将更衣室租给他人，无理无据抬高租金。辽宁省全民健身活动中心将事先写好的协议让孟繁洋签字。2014年10月份物业罗会计打电话告知孟繁洋的母亲物业王经理的儿子练跆拳道，物业经理的儿子试训一堂课，孩子太小无法训练，孟繁洋的母亲告知王经理，明年4月份再来训练。11月份罗会计再次打电话告知租金涨了10,000元，因我方是2014年9月29日交的第四季度的租金10,000元（租期届满日为2014年12月31日），在2014年11月末辽宁省全民健身活动中心告诉我们房租涨了，全年共计50,000元，我们不是不同意，但是我们认为涨价得有理由，再说也不能就我一家涨啊。孟繁洋前来与王经理协商，王经理的说法是物价涨价，如果认为租金高，可以不租走人。孟繁洋的母亲去省体育局，田处长告知个人承包。现因辽宁全民健身活动中心把电停了，我方认为依据合同法第96条的规定，辽宁全民健身活动中心无权停电，为了维护孟繁洋的合法权益，故诉至原审法院。诉讼请求：1、依法停止侵害，恢复供电；2、赔偿违法停电期间造成的一切损失；3、承担诉讼费、违法停电期间造成损失的赔偿费用。辽宁体育宫未到庭亦未提出书面答辩意见。辽宁全民健身活动中心一审辩称：我方与孟繁洋合同到期后，孟繁洋既不交钱也不腾房，也不同意涨价，也不同意跟我们签合同。我们给他们多次发过通知。现辽宁省全民健身活动中心没有停电行为，孟繁洋的诉讼请求没有依据。辽宁省全民健身活动中心一审反诉称：2013年7月1日，辽宁省全民健身活动中心与孟繁洋签订租房协议，约定辽宁省全民健身活动中心将体育宫南侧场地110平租给孟繁洋，租期一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止，租金年人民币40,000元，季度上打租，每季度前十天缴清下季度租金及其他条款。合同到期后，孟繁洋未予腾房，辽宁省全民健身活动中心通知孟繁洋来协商订立新合同，调整租金等合同条款，孟繁洋一直置之不理。孟繁洋最后一次交钱的时间为2014年9月29日，所属区间为2014年第四季度。鉴于孟繁洋拒绝签订新合同，也不再缴纳占用房屋的费用，辽宁省全民健身活动中心通知孟繁洋终止协议。孟繁洋至今，已经又占用辽宁省全民健身活动中心房屋两个季度，未交任何费用。孟繁洋拒绝腾房，严重侵害了辽宁省全民健身活动中心的合法权益。无奈之下，请求法院确认辽宁省全民健身活动中心与孟繁洋之间的房屋租赁合同已经于2015年1月1日起正式解除；孟繁洋立即腾房，孟繁洋支付占用期间的使用费人民币20,000元，反诉费由孟繁洋承担。孟繁洋一审反诉辩称：1、辽宁省全民健身活动中心所述与事实不符，2014年7月1日我们之前签订的合同已经终止了，现在辽宁省全民健身活动中心要求确认2015年1月1日解除合同，那么请辽宁省全民健身活动中心拿出合同。既然辽宁省全民健身活动中心拿不出合同，那么你收我的费用依据是什么？如果是说按原合同执行，那么辽宁省全民健身活动中心在合同履行期间单方面涨价是没有依据的；2、辽宁省全民健身活动中心的这不是反诉状，是诉讼状，与我方的诉请不一致，应另案诉讼；3、依据合同法39条、40条、41条及关于格式条款的解释，辽宁省全民健身活动中心没有征求我方的意见。原审法院审理查明，案涉房屋位于沈阳市和平区南大街24号，建筑面积110平方米。2013年7月1日，孟繁洋（乙方，一龙跆拳道俱乐部）与辽宁省全民健身活动中心（甲方）签订《协议书》一份，内容为“甲、乙双方就场地出租一事达成协议如下：一、甲方将辽宁体育宫二楼南侧场地一块（面积约110㎡）租与乙方做训练、健身之用。租期一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止，租金为每年人民币四万元整，季度上打租。每季度前十天缴清下季度租金……九、承租期间有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同。1、违反上述条款之一的。2、乙方逾期二十天拒不缴纳租金的。3、乙方逾期一个月拒不缴纳水、电及物业费的”。嗣后，甲、乙方双方均依约履行相应义务。2014年5月31日租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。案涉房屋由孟繁洋实际使用，2014年9月29日孟繁洋向辽宁省全民健身活动中心缴纳2014年10月至2014年12月期间的房屋租金10,000元整。2014年11月，辽宁省全民健身活动中心告知孟繁洋房屋价格调整，双方就房屋租赁价格未能达成一致。同年12月8日，辽宁省全民健身活动中心向孟繁洋发出通知，内容为“一龙跆拳道俱乐部，孟繁洋经理，你单位租赁辽宁省全民健身活动中心二楼房产一处，至2013年起我中心就多次通知你单位对租金价格进行调整，你单位拖至今日也没能与我中心达成共识，多次拨打你的电话，你方拒绝接听，现我中心通知你限你一周之内来我单位进行协商，逾期不至，我中心将终止协议”。同月31日，辽宁省全民健身活动中心再次向孟繁洋发出通知，内容为“一龙跆拳道：鉴于贵俱乐部拒绝我中心关于房产调价的要求，我中心决定自2015年1月4日起终止协议并对贵俱乐部实施停电、封门。特此通知”。2015年1月7日，辽宁省全民健身活动中心停止对案涉房屋供电。孟繁洋认为辽宁省全民健身活动中心房屋租赁费用涨价无依据且停电给其造成损失为由来原审法院诉讼。辽宁省全民健身活动中心认为孟繁洋在租赁期满后未续签合同，在其通知孟繁洋终止合同后，孟繁洋拒绝腾房，侵犯其权益，主张确认房屋租赁合同关系已经于通知到达之日解除，并由孟繁洋给付相关费用。原审法院另查：2015年1月16日，沈承香作为原告起诉辽宁体育宫租赁合同纠纷，后沈承香提出撤诉申请，原审法院于2015年2月27日作出[2015]沈和民二初字第628号民事裁定书，准许沈承香撤回起诉。庭审中询问孟繁洋将辽宁体育宫列为被告的理由，孟繁洋称“最早在工商局没有查到全民健身中心的档案，事发地在体育宫，所以我们把体育宫列为被告”，要求孟繁洋明确诉讼请求（要求哪一方赔偿损失及赔偿金额），孟繁洋称“体育宫不存在了，更名了，我们要求辽宁省全民健身活动中心赔偿。赔偿金额是5000元”。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。本案房屋租赁《协议书》系孟繁洋与辽宁省全民健身活动中心签订，房屋租金亦由孟繁洋给付辽宁省全民健身活动中心，且停电行为亦非辽宁体育宫实施，即辽宁体育宫即非合同相对人亦非侵权行为实施人，故孟繁洋主张辽宁体育宫停止侵害，赔偿损失的请求，原审法院不予支持。关于孟繁洋提出的辽宁省全民健身活动中心停止侵害、恢复供电，赔偿损失的诉求，根据《中华人民共和国侵权责任法》第一条之规定，侵权之诉应以侵犯民事主体合法权益为基础，孟繁洋与辽宁省全民健身活动中心房屋租赁协议已于2014年5月31日届满，本案孟繁洋作为承租人继续使用租赁物，辽宁省全民健身活动中心作为出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。对该不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。庭审中孟繁洋称辽宁省全民健身活动中心于2014年11月向其提出房租涨价的要求，其不同意，辽宁省全民健身活动中心于2014年12月二次向孟繁洋发出终止协议的通知，孟繁洋接到辽宁省全民健身活动中心的通知后未搬迁，在终止通知书所载时间结束后三天，辽宁省全民健身活动中心实施了停止供电的行为系属自力救济行为，符合法律规定，故该租赁合同关系已因出租人向承租人发出解除通知而解除。因2015年1月4日双方的租赁合同关系已经终止。2015年1月5日后孟繁洋占用辽宁省全民健身活动中心房屋已无合法依据，且辽宁省全民健身活动中心在向孟繁洋发出于2015年1月4日停电的通知后，于2015年1月7日才实施停电行为，故就停电导致学员无法上课产生的扩大部分的损失应由孟繁洋自行承担。据此，孟繁洋所主张由辽宁省全民健身活动中心停止侵害、恢复供电，赔偿损失的诉求无法律依据，原审法院不予支持。关于辽宁省全民健身活动中心提出的请求确认辽宁省全民健身活动中心与孟繁洋之间的房屋租赁合同关系已于2015年1月1日正式解除的诉求，论述理由同上，即根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该法第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因该不定期租赁合同关系在房屋出租人向承租人发出解除通知中已经明确协议终止的时间为2015年1月4日，故原审法院确认辽宁省全民健身活动中心与孟繁洋之间的租赁合同于2015年1月4日予以解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，孟繁洋负有返还房屋的义务，并支付租赁合同解除前的租金及租赁合同解除后孟繁洋占用房屋期间的使用费（使用费的标准参照原租赁合同约定的租金支付标准为40,000元÷365日=110元/日），即自2015年1月1日至2015年1月3日房屋租金为330元。因庭审中辽宁省全民健身活动中心主张两个季度的房屋使用费共计20,000元，而孟繁洋使用房屋期间尚不足两个季度，故原审法院按2015年1月4日（租赁关系解除之日）至2015年4月30日(辽宁省全民健身活动中心提起反诉之日)止的计算房屋使用费为110元/日×127日=13,970元。就2015年5月1日以后，孟繁洋占用房屋的使用费，辽宁省全民健身活动中心可另行处理。关于孟繁洋提出的其与辽宁省全民健身活动中心于2014年7月1日签订的合同已经终止，如果辽宁省全民健身活动中心要求确认2015年1月1日解除合同的，应由辽宁省全民健身活动中心拿出合同的抗辩，原审法院论述理由同上，即租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。辽宁省全民健身活动中心据此向孟繁洋主张租赁合同解除前的租金及租赁合同解除后的房屋使用费符合法律规定。关于孟繁洋所提若按原合同执行，在合同履行期间辽宁省全民健身活动中心单方面涨价没有依据的抗辩，原审法院认为根据合同自由的原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，故孟繁洋该项抗辩，原审法院不予支持。关于孟繁洋提出的其与辽宁省全民健身活动中心签订的协议书系格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释的抗辩理由，原审法院认为双方签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，并已经实际履行至租赁期限届满，且租赁协议中未有明显免除提供合同一方责任、加重承租方责任、排除承租方主要权利的事项，故孟繁洋该项抗辩与事实不符，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第一条，《中华人民共和国合同法》第四条、第九十七条、第二百三十六条、第二百三十二条之规定，原审法院判决：一、驳回原告孟繁洋的诉讼请求；二、确认反诉原告辽宁省全民健身活动中心与反诉被告孟繁洋之间的房屋租赁合同关系于2015年1月4日解除；三、反诉被告孟繁洋于本判决生效后10日内，腾空位于沈阳市和平区南大街24号房屋，完好交付于反诉原告辽宁省全民健身活动中心；四、反诉被告孟繁洋于本判决生效后10日内，给付反诉原告辽宁省全民健身活动中心2015年1月1日至2015年1月3日的房屋租金330元；五、反诉被告孟繁洋于本判决生效后10日内，给付反诉原告辽宁省全民健身活动中心2015年1月4日至2015年4月30日期间的房屋使用费13,970元；如反诉被告孟繁洋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回反诉原告辽宁省全民健身活动中心其他诉讼请求。本诉案件受理费100元（本诉原告孟繁洋已预交），减半收取50元由本诉原告孟繁洋承担。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉被告孟繁洋承担。宣判后，上诉人孟繁洋不服，上诉至本院。上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判，判决确认上诉人与被上诉人辽宁省全民健身活动中心签订的房屋协议无效，赔偿因无效合同造成的损失，返回租金；依法驳回被上诉人的反诉请求；上诉费及赔偿费用由被上诉人承担。上诉理由：一、有新的证据（事业单位法人证书的证据）证明原判决认定事实不清，适用法律错误。实际辽宁体育宫仍在工商局注册、未注销，由企业法人登记情况查询卡作证，被上诉人以欺诈行为与上诉人签订房屋协议，损害国家利益，违反了法律、行政法规的规定，房屋协议无效。二、程序违法。在一审庭审时法院对被上诉人提供的房屋租赁协议、辽宁体育宫更名的批复未经质证，且书记员张崇并未参加庭审，但判决书中署名书记员张崇。希望二审法院认真审理，维护上诉人的合法权益。三、一审认定原租赁合同继续有效缺乏证据证明。依据最高院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）第78条的规定，上诉人与被上诉人辽宁省全民健身活动中心签订房屋协议是法定代表人刘霄然签订，应当认定合同无效。房屋协议书未经法庭质证。被上诉人辽宁省全民健身活动中心违反法律规定从事经营活动。辽宁省全民健身活动中心提供反诉的证据关于辽宁体育宫更名的批复未经法庭质证。辽宁体育宫仍在工商局注册，被上诉人辽宁省全民健身活动中心以欺诈行为与上诉人签订房屋协议，根据法律规定，合同无效。被上诉人辽宁省全民健身中心辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。上诉人的上诉请求在一审期间并未提出，属于新的上诉请求，二审法院应不予审理。上诉人的上诉没有事实依据和法律依据。上诉状中记载的事实是虚假的，一审中书记员参加庭审了，在一审中上诉人也认可。上诉人一直主张辽宁体育宫，辽宁体育宫与本案没有任何关系。辽宁体育宫在2010年就不存在了，已经更名为辽宁省全民健身活动中心。我们是2013年以辽宁省全民健身活动中心的名义与上诉人签订的合同。上诉人也没有证据证明他和辽宁体育宫之间有任何关系。被上诉人辽宁体育宫未答辩。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，坐落于和平区和平大街四段十二号6栋房屋（三层，建筑面积6152平方米）房屋的所有权单位是沈阳市房产局，使用单位是辽宁省体育运动委员会。辽宁省体育运动委员会经辽委发[2000]6号文件确认改为体育局。辽宁省体育局于2013年8月29日出具《委托书》内容为辽宁省全民健身活动中心是该局下属单位，沈阳市和平区和平南大街二十四号大院归属辽宁省全民健身活动中心使用，院内事务全权委托该中心办理。2010年10月25日，辽宁省机构编制委员会办公室出具辽编办发[2010]195号《关于辽宁体育宫更名的批复》文件，内容为辽宁体育宫更名为辽宁省全民健身活动中心。本院又查明，二审中，孟繁洋与辽宁省全民健身活动中心确认双方于2015年9月2日交接涉案房屋。辽宁省全民健身活动中心表明因房屋已经腾空，不再要求法院判决孟繁洋腾退房屋。上述事实，有协议书、通知、收款收据、电费缴款通知单、收条、发票、企业法人登记情况查询卡、[2015]沈和民二初字第628号民事裁定书、房屋产权证、[2000]6号文件、委托书、关于辽宁体育宫更名的批复等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：辽宁省全民健身活动中心经委托授权为涉案房屋的使用单位，其与孟繁洋于2013年7月1日签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应诚信恪守履行合同义务。对于孟繁洋上诉提出辽宁体育宫仍存在，辽宁省全民健身活动中心以欺诈行为签订的协议无效的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。双方租赁期限届满后，出租人辽宁省全民健身活动中心向孟繁洋发出解除合同通知，并告知孟繁洋欲于2015年1月4日终止协议，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条规定的出租人行使合同解除权的规定，原审判决确认双方之间的房屋租赁关系于2015年1月4日解除并判决孟繁洋支付2015年1月1日至2015年4月30日的租金及房屋使用费并无不当。双方租赁协议于2015年1月4日解除后，孟繁洋占有使用涉案房屋不具有合法依据，辽宁省全民健身活动中心停止供电的行为并非侵权行为，原审判决驳回孟繁洋要求停止侵害、恢复供电、赔偿损失的请求亦无不当。关于辽宁省全民健身活动中心一审起诉要求孟繁洋腾房的诉讼请求，因辽宁省全民健身活动中心与孟繁洋均确认双方已于2015年9月2日交接涉案房屋，孟繁洋已经履行了腾退房屋的义务，原审判决中第二项判项不具有执行性，应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第00957号民事判决第一项，即：驳回原告孟繁洋的诉讼请求；第二项，即：确认反诉原告辽宁省全民健身活动中心与反诉被告孟繁洋之间的房屋租赁合同关系于2015年1月4日解除；第四项，即：反诉被告孟繁洋于本判决生效后10日内，给付反诉原告辽宁省全民健身活动中心2015年1月1日至2015年1月3日的房屋租金330元；第五项，即：反诉被告孟繁洋于本判决生效后10日内，给付反诉原告辽宁省全民健身活动中心2015年1月4日至2015年4月30日期间的房屋使用费13,970元；二、撤销沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第00957号民事判决第三项，即：反诉被告孟繁洋于本判决生效后10日内，腾空位于沈阳市和平区南大街24号房屋，完好交付于反诉原告辽宁省全民健身活动中心；三、驳回辽宁省全民健身活动中心其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，一审反诉案件受理费300元，二审案件受理费400元，均由上诉人孟繁洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年九月八日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来源：