（2015）嘉海民初字第769号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-09-30
案件名称
蔡慧国与俞洁、徐美珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海宁市人民法院
所属地区
海宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡慧国,俞洁,徐美珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉海民初字第769号原告：蔡慧国。被告：俞洁。委托代理人：查林江。被告：徐美珍。原告蔡慧国诉被告俞洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理，依法由审判员高苏燕适用简易程序进行审理。在审理过程中，原告蔡慧国申请追加徐美珍���为被告参加本案诉讼，并经本院准许。本院依法组成合议庭，并于2015年4月8日、8月5日公开开庭进行了审理。原告蔡慧国，被告俞洁委托代理人查林江，被告徐美珍到庭参加诉讼。原告蔡慧国起诉称：坐落于海宁市硖石街道公园路22号2单元301室房屋系原告所有。被告徐美珍于2008年11月租住该房，并支付一年租金，一年后被告徐美珍搬出该房不知去向。被告徐美珍的女儿俞洁自2009年11月20日开始侵占房屋长达五年之久，直至房屋拆迁。原告曾多次向被告俞洁催讨租金，但俞洁至今未付。2014年11月19日，被告俞洁还以租房人的身份向原告讨要拆迁补偿款100000元。原告诉至本院，请求判令被告俞洁支付房屋租金50800元（自2009年11月20日起按年租金8000元，每年增幅10%计算至2014年10月20日止）。后原告以两被告系母女关系，且原告与被告徐美珍之间签订房屋租赁协议为由追加��美珍为本案被告，但庭审过程中，原告主张徐美珍在租赁协议约定的租期届满后搬离涉案房屋，房屋一直由被告俞洁居住，故仍要求由被告俞洁承担给付上述租金50800元的义务。被告俞洁答辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告母亲徐美珍从未支付过房屋租金，被告俞洁一直居住于涉案房屋，该房系其父亲留下来的房改房，产权人为其母亲徐美珍，两被告并非租房人；二、2014年11月19日，被告俞洁并非以租房人的身份向原告要求给付拆迁补偿款，其实是被告俞洁配合涉案房屋的拆迁工作后，原告自愿补偿给被告俞洁100000元，当时并未提及房租租金一事，现在原告反悔了，才要求被告俞洁支付租金；三、原告的起诉已经超过诉讼时效。被告徐美珍答辩称：一、其向原告蔡慧国借款十几万元后，用涉案房屋作抵押，并办理过户手续，后原告主张房屋用���抵债，其已提起过诉讼，最终房屋是归原告所有的；二、其与原告之间虽然签订过房屋租赁协议，但从未支付过租金，原告也从未催讨过租金，其早就搬出涉案房屋。原告蔡慧国为证明其主张，向本院提交协议书1份（复印件），原件存于（2014）嘉海民初字第4178号案卷，证明被告俞洁系租房人，故原告同意补偿其100000元，但是被告俞洁应给付的租金应当予以扣除。经质证，被告俞洁无异议，但认为该份协议书实际上是一份承诺书，原告承诺在领取拆迁补偿款项后补偿给被告俞洁100000元，被告俞洁并非租房人，且该份证据与本案无关；被告徐美珍无异议。被告俞洁、徐美珍未提交证据。本院依职权从（2012）嘉海商初字第716号案卷调取了房屋租赁协议1份，载明了原告蔡慧国与被告徐美珍在2008年11月20日签订房屋租赁协议，约定由徐美珍租住原告所有的坐落于海宁���硖石街道公园路22号2单元301室房屋，租期为2008年11月20日至2009年11月19日，年租金8000元。经质证，原、被告均无异议。本院依职权从（2012）嘉海商初字第309号案卷调取了承诺书1份，载明原告曾承诺，如徐美珍按期办理涉案房屋，则原告自愿放弃（2012）嘉海商初字第309号案件确定的债权。经质证，原、被告对承诺书本身无异议。本院依职权从（2014）嘉海民初字第4178号案卷调取了庭审笔录3份，载明俞洁起诉蔡慧国合同纠纷一案双方在庭审中的陈述。经质证，原告和被告俞洁无异议，被告徐美珍表示不清楚。上述证据经当庭举证、质证，现本院认证如下：原告提供的证据，两被告无异议，本院予以认定。本院依职权调取的房屋租赁协议和承诺书，双方当事人无异议，本院予以认定；庭审笔录系当事人在庭审中的陈述，本院亦予以认定。综合上述证据及当事人的���述，本院对以下案件事实予以认定：被告蔡慧国系坐落于海宁市硖石街道公园路22号2单元301室房屋的产权人。2008年11月20日，原告和被告徐美珍签订房屋租赁协议一份，约定由徐美珍租住上述房屋，租期为2008年11月20日至2009年11月19日，年租金8000元。协议签订后，徐美珍及其女儿俞洁居住于该房，徐美珍在2009年11月19日租期届满后在外打工，没有继续居住，被告俞洁继续居住至2014年10月。被告俞洁未向原告支付过房屋租金。2014年7月3日，原告和被告俞洁达成协议一份，载明：“双方已达成协议，海宁市公园路22号2幢301室房屋拆迁，产权人蔡慧国拿到拆迁款后补偿给租房人俞洁人民币壹拾万元（100000），特此协议。协议人：蔡慧国、俞洁，2014.7.3”。俞洁在2014年11月19日起诉要求蔡慧国支付补偿款100000元，本院判决支持了俞洁的诉讼请求，蔡慧国不服提起上诉后，嘉兴市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为，两被告系母女关系，被告徐美珍从原告处承租坐落于海宁市硖石街道公园路22号2单元301室房屋后，由两被告居住使用，被告徐美珍在2009年11月19日租期届满后搬出承租房屋，由俞洁继续居住使用至2014年10月；另，2014年7月3日，原告和被告俞洁达成的协议中亦载明被告俞洁系“租房人”，被告俞洁以承租人的身份配合拆迁工作后，原告补偿其100000元。故原告和被告俞洁之间虽未签订书面租赁协议，但实际已经形成不定期的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对于支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，被告俞洁的租赁期间为2009年11月20日至2014年10月。被告俞洁在庭审中主张本案已过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”原告主张其于2010年6月、2012年2月均通过在海宁市硖石街道公园路22号2单元301室房屋门口张贴通知书的形式要求两被告支付租金，后在要求被告俞洁搬出涉案房屋时也向俞洁催讨过租金；两被告对原告的主张不予认可，认为原告从未向其催讨过租金。结合原告和被告俞洁在2014年7月3日签订的协议，双方均未提及房屋租金事宜，原告也未提交证据证明其催讨的事实，故本院对原告的该项主张不予采信。综上，由于原告向被告俞洁主张租金的诉讼时效是一年，原告通过提起本案诉讼的方式要求被告俞洁支付租金的时间是2015年3月10日，故本院对原告主张的2014年3月至10月（共8个月）的租金予以认定，其余超过诉讼时效期间的租金，本院不予保护。关于年租金的数额，根据2008年11月20日原告和被告徐美珍签订的房屋租赁协议，约定的年租金为8000元，在该租期内俞洁就和徐美珍共同居住在承租房屋内，俞洁作为共同居住人在租期届满后继续与原告形成不定期的租赁关系，但是原告和俞洁之间未就租金问题作重新约定，故本院以年租金8000元作为原告与被告俞洁之间结算租金的依据，故被告俞洁应给付原告租金5333.33元（8000元/年÷12月×8月）。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如��：一、被告俞洁于本判决生效之日起十日被给付原告蔡慧国房屋租金5333.33元。二、驳回原告蔡慧国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由原告负担958元，由被告俞洁负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 高苏燕代理审判员 王宗强人民陪审员 黄国良二〇一五年九月七日书 记 员 汪凯航附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一��当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”