（2015）嘉民三（民）初字第826号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-01-05
案件名称
葛某某与韩某某房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛某某,韩某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第826号原告葛某某。被告韩某某。原告葛某某与被告韩某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，于2015年8月11日公开开庭审理。原告葛某某到庭参加诉讼。被告韩某某经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，其系南翔镇某某路29弄9号502室（以下简称涉案房屋）房东，该房屋系一房一厅精装修房，2012年7月交房后原告即配齐家具、电器出租给被告，当时租期一年，月租金2800元，双方签订了书面的租赁合同。到期后，双方又在合同备注了续租年限，继续租赁。双方间最后一次租赁期限至2015年9月21日，月租金3，000元。但2015年3月22日晚，被告打电话给原告称其要退租。原告提出被告违约押金不退，并约定3月25日双方办理交接手续。但3月24日被告就把租赁房屋内原告的家具和电器搬走了，到3月25日上午原告去结账时，发现房屋内东西都被搬空，就问被告，被告称东西坏了，早就扔掉，并要求用押金抵偿，原告不同意，被告没有结账就走了。原告就到南翔派出所报案。警察出警后认为是民事纠纷。后来原告另行购买了家具电器后才于2015年4月中旬重新出租。由于和被告就损失协商不成，故原告起诉要求被告偿付：一、2014年9月22日至12月21日少付的房租600元，被告3月21日退租，3月25日结账，少付的4天租金400元，以上两项合计1，000元；二、家具包括双人床一张、床头柜两只、衣橱一顶、电视柜一个、餐桌一个、椅子四把、冰箱一台、电视机一台，以上共计12，000元；三、房屋从3月22日至4月18日的空置损失2，860元；四、水电费尚欠49.27元。以上共计15，635.27元，家具家电算上折旧原告现主张12，000元。被告未作答辩。经审理查明，涉案房屋系原告与鲍鹏共有。2012年9月，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋（面积为67.30平方米）出租给被告，租赁从2012年9月22日至2013年9月21日，月租金2，800元，押金2，800元，该合同第5.3条约定租赁保证金出租方应在租赁关系消除且费用结清当日无息退还承租方，未经同意不得抵付租金等；合同第九条违约责任条款未约定具体违约金数额；此外合同附件明确房屋内有以下物品：彩电1台、电视柜1个、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、排油机1台、餐桌1个、餐椅4把、沙发1个、茶几1个、衣柜1个、双人床1个、单人床1个、床头柜2个。上述合同到期后，被告继续租赁，但未签订书面的协议，仅原告在原租赁合同上依次备注了续租一年，最后一次的备注的期限为2014年9月22日至2015年9月21日，备注的月租金3，000元。2015年3月24日，被告将涉案房屋内的物品搬离。双方为此产生纠纷，原告报案。2015年4月4日，原告再次将涉案房屋以月租金3，350元出租给案外人，起租日期从2015年4月18日开始。审理中，原告提供电费发票两张证明2014年12月和2015年1月的电费合计39.27元系原告垫付。原告另提供银行卡证明2014年9月30日、同年12月31日被告分别向其支付了三个月租金8，700元、9，000元，其中前三个月少付了300元。此外，原告认为由于被告提前退租违约故押金不予退还。本院至南翔派出所调取原告报案后派出所制作的询问笔录。原告当时称其损失如下：五尺床一张、桌子一张、靠背椅四把、冰箱一台、21寸电视机一台、电视柜一个等，总价值五、六千元。被告则在询问笔录中称，2013年原、被告租赁合同到期后，被告继续租赁，但双方没有签订书面合同，没有约定固定的租赁期限，仅在不续租前一个月通知即可，其曾于2015年2月份通知原告不再租房；3月24日其搬走了一张床、一个电视柜、两个电视机，都是被告自己添置的物品，原告原来的床、冰箱因为太破旧而被被告扔掉了；3月25日起原、被告见面其把房屋钥匙交付原告。以上事实，有房屋租赁合同、电费发票、询问笔录及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。上述合同到期后，原告虽称双方约定续租，并明确最后一次续租的期限至2015年9月21日，但被告在询问笔录中并不认可，且该续租期系原告自行在自己持有的合同上书写，并未得到被告确认，故对原告认为双方租期至2015年9月21日、月租金3，000元的陈述，本院不予确认。按照法律规定，租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告如需解除该不定期租赁合同的，应当在合理期限内通知原告，对此被告也陈述应当提前一个月通知。现原、被告均确认双方在3月25日办交接，故本院确认双方间不定期租赁合同自2015年3月25日解除。合同解除后，原、被告应当进行结算，被告应向原告付清欠付的租金、电费等，原告应将押金返还被告。对于原告认为押金因被告提前退组违约不予退还，但合同对此并无约定，且原告也已就被告提前退租导致的空置损失提出了主张，故对原告该意见，本院不予采纳。现原告向被告主张3月22日至3月25日的四天租金，被告也未能举证其已支付，故原告该主张合法有据，但其要求按照月租金3，000元计算没有凭据，故本院依照原合同约定的2，800元计算此项租金为361元。同理，对于原告主张的2014年9月22日至12月21日少付的房租600元，由于其主张的月租金3，000元没有依据，故本院亦不予支持。对于水电费，原告提供了电费发票，故本院对其主张的电费39.27元予以支持。至于水费，由于原告未提供凭证，故本院对此不予认可。对于房屋空置损失，原告确认被告在2015年3月24日通知其3月25日退租，被告则称其在同年2月份就已通知原告，对此被告负有举证责任，在被告未能就其陈述提供证据的情况下，本院按照原告陈述确认被告仅提前一天通知原告退租，由于被告违反了约定，造成原告房屋空置，原告因此主张空置损失合法有据，但期限应从3月26日起算至4月17日，损失的标准应当按照被告可以预见到为准，即参照原租金标准确定，则该项损失具体金额为2，147元。对于原告主张的家具、电器损失，根据询问笔录，被告确实将租赁房屋内的部分物品如床、电视、电视柜、冰箱等搬离，而根据双方租赁合同附件约定，原告向被告交付的房屋中包含有上述物品，被告称其搬走的物品系其购买但并未就此举证，故本院认定上述物品系原告租赁房屋内所有，原告要求赔偿，合法有据；由于被告擅自搬离，造成估价困难，原告在报案时称被搬离物品价值约五、六千元，系其第一时间反映，较接近真实情况，故本院以此为准。诉讼中，被告经本院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩某某应于本判决生效之日起十日内给付原告葛某某从2015年3月22日至2015年3月25日的租金361元、2014年12月至2015年1月的电费39.27元；二、被告韩某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告葛某某被搬离家具和电器损失5，000元；三、被告韩某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告葛某某房屋空置损失2，147元；四、原告葛某某应于本判决生效之日起十日内返还被告韩某某押金2，800元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告韩某某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 庄羽凤二〇一五年九月七日书记员 顾 叶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”