（2014）历民初字第1163号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2016-11-11

案件名称

王秀华与济南通畅投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王秀华,济南通畅投资咨询有限公司,济南市城肥清运管理二处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款，第十九条，第二十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第九十一条，第九十四条，第九十六条第一款

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2014）历民初字第1163号原告（反诉被告）王秀华，女，汉族，个体经营者，住济南市。委托代理人翟义荣，山东博翰源律师事务所律师被告（反诉原告）济南通畅投资咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人张爱东，经理。第三人济南市城肥清运管理二处，住所地济南市。法定代表人王伟利，处长。委托代理人鲍荣军，山东才有律师事务所律师。委托代理人吴树涛，山东才有律师事务所律师。原告（反诉被告）王秀华与被告（反诉原告）济南通畅投资有限公司（以下简称通畅公司）、第三人济南市城肥清运管理二处（以下简称城肥管理二处）房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，适用普通程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）王秀华之委托代理人翟义荣、被告（反诉原告）通畅公司法定代表人张爱东、第三人城肥管理二处之委托代理人鲍荣军、吴树涛均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本诉原告王秀华及第三人城肥管理二处分别提出鉴定申请，本案中止审理，鉴定结束后，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告王秀华诉称，原告与被告通畅公司于2011年12月13日签订了《房屋租赁合同》，由被告将坐落于济南市历下区解放路1号的房屋租赁给原告作为经营宾馆使用，租赁期限是10年，自2011年12月13日起至2021年5月19日。合同履行至2014年年初，该房屋的所有权人（本案第三人）城肥管理二处通知原告：2014年3月19日被告通畅公司的租赁期限到期，如原告继续租用，可与第三人签订合同，如不租用，可搬出物品腾房。至此，原告方知被告无2014年3月19日后的房屋租赁使用权。在与被告通畅公司协商两月无果的情况下，原告为能继续经营，于2014年5月16日与该房屋的所有权人城肥管理二处签订了租期一年的《国有房屋租赁合同》，并按合同的约定，向第三人缴纳了首期租金。2014年6月6日上午9时30分许，被告突然开车带着人将原告经营的宾馆封锁，驱赶了长期租住的旅客，��使原告经营的宾馆停业。至2014年6月12日，被告的侵权行为已造成原告的直接经济损失35000元。随着被告侵权行为的继续，原告的损失继续扩大。该事实由甸柳新村派出所出警说明及被告封堵宾馆的照片为证。第三人城肥管理二处与被告之间的房屋租赁合同至2014年3月19日到期，被告没有此后的转租能力，被告应承担合同不能履行的责任。第三人没有尽到保证出租的房屋能使用的义务，应该对原告的房屋遭受侵权产生的损失承担连带赔偿责任。被告的侵权行为给原告造成经济损失，原告依法提起诉讼，请求法院依法判定：1、判令被告停止侵害，并赔偿至2014年6月25日因侵权而造成的停业损失62220元；2、判令第三人对上述经营损失承担连带责任；3、解除原告与被告2011年12月13日签订的已无法履行的房屋租赁合同，被告退还原告已缴纳的房屋租金68000元；4、本案��诉讼费用由被告承担。原告王秀华为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告王秀华与被告通畅公司于2011年12月13日签订的房屋租赁合同一份。2、收据二份，证明原告向通畅公司交纳租金131000元。3、原告王秀华与第三人城肥管理二处于2014年5月16日签订的租赁合同一份。4、第三人城肥管理二处出具的租金收据一份，原告向第三人交纳半年的租金。5、照片一张及出警说明一份，证明被告通畅公司封锁宾馆门事件发生的时间及发生情况。6、日记账本一份。7、五人签字的证明材料一页。8、身份证复印件、户口簿、个体工商户营业执照副本、税务登记证副本各一份。9、2014年1月至10月营业明细收入日记账。10、原告王秀华向第三人缴纳的2014年至2015��取暖费收据一张，金额16952元。11、水电费收据4份。12、2013年全年工资发放表十二份；2014年1月至9月工资发放表九份。13、长期租赁客户6月6日至6月24日封堵门期退费表及租住协议十三份。被告通畅公司辩称，我方与原告签订的房屋租赁合同期限是2011年12月13日至2021年5月19日。双方应正常履行合同至2021年5月19日。是原告和第三人违约，我封门只封了7天，宾馆开门营业时间不是6月25日，要求原告提供损失计算依据及相关证据。我方要求原告及第三人共同赔偿我的经济损失10万元。被告通畅公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2011年4月2日申请书一份，证明我转租是经第三人分管领导湛伟国签字同意，我转租是第三人允许的。2、2011年12月13日我方与原告王秀华签订的租赁合同一份。3、2014年3月20日我方通畅公司与第三人签订的租赁合同一份。4、城肥管理二处副处长湛伟国出庭作证的证人证言。第三人城肥管理二处述称，一、第三人与原告王秀华签订的《国有房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，原告有权使用该房屋。第三人与被告通畅公司的合同于2014年3月19日到期。到期后，双方再没有签订任何合同，被告也没有缴纳任何租金和保证金，双方的合同已自然终止。因此，被告无权干扰原告的正常经营，应当承担侵权责任。二、第三人在与被告的合同中也明确约定，未经第三人书面同意，不得转租。第三人作为房屋所有权人。与被告无共同侵权故意，被告的侵权行为，是其单方面的违法行为，第三人也受其害。第三人无权约束被告的侵权行为，因此，第三人对原告的经营损失承担连带责任没有事实和法律依据��三、对于原被告之间因被告无权转租期间引发的其他争议，与第三人无关。第三人据此要求被告承担违约责任，在本案中一并提起诉讼解决。第三人城肥管理二处为证明其主张，向本院提交证据如下：1、第三人党委和济南市城管局党委出具的任免通知书各一份，证明湛伟国于2011年4月2日出具的转租意见是无效的。2、第三人的会议纪要及2014年8月21日的关于湛伟国同志的职责说明各一份，证明湛伟国职责范围不包括房屋出租等国有资产管理工作。本案中湛伟国的行为是个人行为。3、授权书三份，证明自2011年至今，第三人将房屋出租管理工作授权给赵敏负责，被告及湛伟国均明知，湛伟国承认模仿赵敏字迹。4、王伟利、湛伟国、赵敏、李丽的询问笔录一宗，证明被告通畅公司与第三人签订的2014年3月20日合同是无效��。5、2014年3月31日湛伟国签字的会议纪要一份、2014年4月14日会议记录一份、2014年7月17日城肥管理二处印章使用审批单一份、7月21日关于常大庆同志内退的会议纪要一份。以上几份会议纪要均有湛伟国的签字，均作为作为申请鉴定湛伟国同意转租签字时间的鉴定鉴材。反诉原告通畅公司反诉称，反诉被告王秀华因个人经营宾馆的需要，与反诉原告协商并于2011年12月13日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：反诉被告王秀华租赁反诉原告坐落于济南市历下区解放路1号的房屋，用途限于办公、宾馆、培训类学校。租赁期限自2011年12月13日至2021年5月19日止，租赁费每半年交纳一次，交纳时间定位每半年期满的前一个月。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付房屋，截至2013年6月反诉被告尚能按时缴纳费用。2014年初，因反诉原告与第三人之间所签订的《国有房屋租赁合同》即将到期，为保证反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同顺利履行，反诉原告与第三人针对涉案房屋续签一份《国有房屋租赁合同》，合同约定：反诉原告继续租赁第三人位于济南市历下区解放路1号房屋。租赁期限自2014年3月20日至2017年3月19日。房屋租赁用途为宾馆。该合同由第三人加盖印章。因反诉原告与反诉被告所签订的房屋租赁合同尚未到期，要求反诉被告继续按合同约定履行。反诉被告未按所签订的房屋租赁合同向反诉原告交纳房屋租赁费用，应按合同约定，每逾期一日，按月租金额的千分之五支付违约金。反诉被告单方认为反诉原告无能力继续履行租赁合同与事实不符，根据反诉被告在诉状中的陈述，2014年5月16日反诉被告与第三人签订租赁合同，该租赁合同的签订时间发生在反诉原告与第三人续��合同之后，反诉被告不仅未按合同约定履行付款义务，反而以其已经与第三人签订租赁合同为由对抗其与反诉原告签订的租赁合同的继续履行，该行为严重损害反诉原告的合同利益。反诉被告与第三人所签订的租赁合同依法应确认为无效合同。对于第三人在与反诉原告签订了租赁合同之后另行与反诉被告签订合同的违约责任，反诉原告保留继续追究的权利。综上，请求判令：1、反诉被告王秀华继续履行2011年12月13日所签订的房屋租赁合同；2、确认反诉被告王秀华与第三人城肥管理二处于2014年5月16日所签订的房屋租赁合同为无效合同；3、反诉被告王秀华向反诉原告通畅公司交纳房屋租赁费13100元；4、反诉被告王秀华向反诉原告通畅公司支付违约金15000元；5、反诉费用全部由反诉被告王秀华承担。反诉被告王秀华辩称，（一）反诉请求违背客观事实，双方��于2014年3月19日，因反诉原告无力履约合同期限的责任，终止了租赁合同，再反诉要求按已失去效力的房屋租赁合同履行无据。事实为：双方于2011年12月13日签订的合同到期前，第三人通知我们其与反诉原告的合同于2014年3月19日到期，到期后，不再续租给反诉原告。我们多次找反诉原告，反诉原告始终未明确租赁合同已具备了保证履行的期限，我们在等待了两个月后于2014年5月16日与第三人签订了租赁合同。该合同无无效的理由和依据。（二）反诉原告要求确认2014年3月19日签订的租赁合同再继续履行，其依据不实。2014年3月19日反诉原告签订的合同是违法获得，不具备合法履行的条件，该合同依法不能成立，是无效的依据。无效原因是：1、双方意思表示不自愿、不真实、不一致。2、出租方的经办人湛伟国，无法人单位的授权，单位授权签订合同的人（赵敏）不认可��3、合同的内容缺项，如签订的时间、地点、份数等。4、合同双方的经办人湛伟国、张爱东陈述的签订事实矛盾。5、合同未成立，双方未实际履行。综上2014年3月19日签订的合同是无效的合同。（三）、反诉原告要求支付租赁费131000元、索要违约金15000的反诉请求，无理无据，依法给予驳回。双方于2011年12月13日签订的房屋租赁合同到2014年3月19日已自然终止，虽然没有签订书面的终止协议，但事实是双方都已清楚合同终止履行，等待租赁费的最终结算，并且答辩人已等待了两个月的时间，最终无法解决，答辩人因经营需要，于2014年5月16日才与第三人签订房屋租赁合同。答辩人在合同有效期已交付反诉原告半年的租赁费，根据答辩人的实际租赁使用时间，反诉原告应退还答辩人三个月的租赁费68000元，该款项已在本诉中主张。综上，答辩人要求驳回反诉原告的反诉请求。第三人城肥管理二处针对反诉请求述称，（一）、第三人与反诉原告于2011年3月份签订的合同，明确约定转租必须取得甲方的书面同意，且约定的房屋用途为办公和培训学校，但反诉原告在未经第三人书面同意的情况下，私自转租他人并变更用途作宾馆使用，已经构成违约，应承担违约责任。（二）第三人与反诉原告的租赁合同于2014年3月19日到期，到期后，经第三人明确告知，反诉原告没有续租，也没有缴纳费用。（三）反诉原告反诉称，与第三人于2014年续签了租赁合同一份，第三人对该份合同不予认可。该合同系湛伟国与反诉原告恶意串通，私下签订的个人行为，侵害国家利益，造成国有资产流失。该合同不是第三人的真实意思表示，是无效合同。第三人已向姚家派出所报案。（四）退一万步讲，即使按反诉原告已续签合同的观点，因其至今未交保��金和房租，且其续签合同的目的仍为了转租给反诉被告，第三人仍然有权利解除合同，并追究其违约责任。（五）因反诉被告王秀华有权利使用第三人的房屋，故反诉原告通畅公司要求反诉被告王秀华交纳房租和承担违约责任的诉讼请求只是单方的主观愿望，没有事实和法律依据。结合原告、被告及第三人提交的证据及庭审中当事人的陈述，本院综合认定事实如下：坐落于济南市历下区解放路1号的房屋所有权人是第三人城肥管理二处。2011年3月20日，第三人城肥管理二处与被告通畅公司签订房屋租赁合同，合同约定：（一）第三人城肥管理二处（甲方）将上述房屋中的三号楼二层建筑面积616平方米的房屋租赁给被告通畅公司（乙方）作为办公和培训类学校使用。（二）租赁期限自2011年3月20日至2014年3月19日，租金为年租金145000元。租赁费每年交纳一次，��纳时间为每年期满的前一个月。若在每年期满的前一个月乙方没能交齐租金，甲方有权无条件终止合同。（三）在房屋租赁期内，乙方若将承租的房屋转租第三人或与第三人互换房屋使用，必须取得甲方的书面同意。若乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人或与第三人互换房屋使用，甲方得知后，自乙方转租之日起，在原有房租的基础上向乙方增加20%的房租作为管理费，同时甲方为新的租赁户在办理营业执照等事项上出具相关证明。（四）违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定或违反国家法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担，并支付守约方违约金5000元。2、乙方逾期交付房租的，每逾期一日，按月租金额的千分之五向甲方支付违约金。3、乙方必须遵纪守法，遵守甲方物业管理，不从事违法活动，否则承担一切后果，甲方无条件终止合同。（五）其他约定：本合同有效期三年，期满前一个月双方续签，第三年递增房租2%。合同期内，如一方需解除合同，需提前二个月通知对方。凡超过本合同有效期的，自本合同有效期满之日起无效。在合同尾部，出租人仅加盖城肥管理二处办公室行政印鉴，无代表人签字。该合同系第三人单位副处长湛伟国负责与被告通畅公司签订并履行。承租人加盖通畅公司行政印鉴，代表人签字。合同签订后，第三人将房屋交付被告通畅公司，被告通畅公司每年均按约定交纳租金。2011年4月2日，被告通畅公司书面申请，将房屋转租他人作为商务宾馆使用。第三人城肥管理二处副处长湛伟国签字同意。2011年12月13日，被告通畅公司作为出租房（甲方）与承租方原告王秀华（乙方）签订房屋租赁合同，合同主要内容如下：（一）经济南市城肥清运管理二处同意，甲方将坐落于济南市解放路1号，三号楼二层建筑面积616平方米的房屋出租给乙方作为办公、宾馆、培训类学校使用。（二）租赁期限自2011年12月13日至2021年5月19日止。租金每年为262000元。租金每半年交纳一次，交纳时间为每半年期满的前一个月。（三）其他约定，本合同有效期十年，有效期按甲方与城肥管理二处合同为准。合同期内，如有一方需要解除合同，需提前二个月通知对方。（四）双方的权利义务及违约责任及其他约定内容与2011年3月被告通畅公司与第三人签订的合同内容基本一致，仅是违约方支付守约方违约金的数额由5000元变为10000元。合同签订后，被告通畅公司交付原告王秀华涉案616平方米的房屋，原告王秀华按约定交纳租金，并用此房屋开办经营商务宾馆。2013年11月18日及2014年3月7日，原告王秀华向被告通畅公司交纳了房屋租金131000元，租金交��2014年6月19日。在原告王秀华租房经营宾馆期间，第三人城肥管理二处对于被告通畅公司的转租行为未提异议，也未主张合同约定的在原有房租的基础上增加20%管理费等相关权利。另查明，原告王秀华诉称，其于2011年与被告通畅公司签订的租赁合同履行至2014年3月19日即自然终止，对其诉称，未向本院提交证据予以证实。2014年3月19日，被告通畅公司与第三人城肥管理二处于2011年3月20日签订的三年租赁合同到期。到期后，第三人城肥管理二处副处长湛伟国又与被告通畅公司续签房屋租赁合同，租期自2014年3月20日至2017年3月19日，租金为160425元整，每年支付一次。房屋租赁用途为宾馆。合同的其他内容与双方2011年的租赁合同基本相同。合同尾部加盖第三人办公室行政印鉴。第三人城肥管理二处法定代表人王伟利在2014年3月21日知道了该合同签订的事实，但对此合同不予认可，拒绝收取被告的租金。但第三人自2014年3月21日至2015年3月21日止，对于该合同未行使撤销权；也未行使解除权。2014年5月16日，第三人城肥管理二处又与与原告王秀华就涉案房屋签订租赁合同，租期自2014年5月19日至2015年5月18日，租金250000元整。合同其他约定与本案中所涉合同基本一致。同日，原告王秀华交纳自2014年5月19日至2014年11月18日的半年租金125000元。原告王秀华继续在此房屋内经营商务宾馆。但对于其与被告通畅公司于2011年3月20日所签合同未书面通知被告通畅公司予以解除。2014年6月6日上午，被告通畅公司法定代表人张爱东将原告经营的商务宾馆封锁，至2014年6月24日下午，解除封锁。商务宾馆停止营业时间为19天。解封后，原告王秀华继续经营涉案宾馆。另查明，2014年3月21日，第三人城肥管理二处工作人员赵敏到济南市公安局历下分局姚家派出所报案，称其单位负责人王伟利当日交给其一份签有“赵敏”名字的合同，该合同上的签字非赵敏本人所签。姚家派出所对湛伟国、李丽、张爱东、王伟利等相关人员均予调查，但未出具任何结论。也未立案受理。第三人城肥管理二处于2014年3月21日，知道其单位与被告通畅公司签订了涉案房屋租赁合同，但对该合同未予以撤销。另查明，本案在审理过程中，原告王秀华对于被告封锁其宾馆房门的行为所造成的更换损坏门板及装饰板的损失金额及停业19天的直接经营损失额进行司法鉴定，本院依法委托山东国润资产评估有限公司针对原告的申请事项进行评估鉴定。该所出具国润（2014）评鉴字第02010号报告书，报告书载明：本案所涉及的已损坏的宾馆木门及装饰板，如简单维修，费用228.69元；如更换费用1118.03元��2014年6月6日至6月24日因堵塞宾馆门造成停止营业19天的经营损失18894.44元。并在报告中注明，该经营损失为停业期间必须承担的固定成本，不包括停业期间的营业净利润。原告王秀华对此鉴定结论有异议，要求按照同行业标准鉴定经营收入损失，本院因该事项不需要鉴定而未予准许。另查明，第三人城肥管理二处对2011年4月2日湛伟国签字的形成时间申请鉴定，但因无法提供鉴材，被退回。本院认为，2011年3月第三人城肥管理二处与被告通畅公司签订了租期三年的租赁合同，该合同的代理人是该单位副处长湛伟国。2014年3月合同到期后，湛伟国又以代理人的身份与被告通畅公司续签了租期为三年的租赁合同，且上调了租金，并加盖第三人单位行政印鉴，次日第三人单位负责人王伟利知道此事实，但对于该合同，第三人城肥管理二处负责人虽口头表��不予认可，且拒收被告租金，但未行使撤销权及合同解除权，将该合同撤销和解除。该合同未有无效情形，因此该2014年3月被告通畅公司与第三人签订的合同，为有效合同。第三人城肥管理二处如终止该合同的履行，可按照《合同法》的规定，向被告行使合同解除权。第三人未行使合同解除权，就应当按照合同履行。第三人在未解除或撤销与被告签订的租赁合同的情况下，又与原告王秀华就同一房屋再次签订租赁合同，该行为违背了诚实信用原则，属于恶意串通损害他人利益的行为，应为无效行为。因该行为导致被告通畅公司封锁宾馆房门，因此对于被告因侵权给原告王秀华造成的损失，第三人存有过错，应承担连带责任。原告王秀华在未与被告解除合同及向被告发送解除合同通知书的情况下，又与第三人签订合同并履行的行为，也存有过错，也应承担一定的过错��任。被告通畅公司于2011年与第三人签订的租赁期限为三年，但同年与原告王秀华签订的转租合同的期限为十年，被告的行为也不符合民事活动应当遵循的诚实信用原则，也存在过错。另外，被告通畅公司在原告王秀华经营期间，（6月6日至6月24日）封锁宾馆房门，导致原告停业19天，该行为系侵权行为，应承担侵权赔偿责任。虽与租赁合同不是同一法律关系，但因与租赁合同有关联，为减少双方诉累，本院在本案中一并解决，第三人对此侵权责任的赔偿应承担连带责任。但至6月24日，被告自行解除封锁，已停止侵权。综上，本案原告王秀华，被告通畅公司在履行2011年3月签订的租赁合同过程中，均存在过错，均应承担过错责任。原告王秀华主张的第一项诉讼请求，按照本院委托的山东国润资产评估有限公司出具的鉴定报告载明的鉴定结论，由被告通畅公司予以赔偿��该行为系被告过错造成，且第三人存有过错。原告要求第三人承担连带责任的第二项请求，于法有据，本院应予支持。对于原告主张的第三项退还租金的诉讼请求，因原告与被告的合同未解除，处于履行过程中，对此请求，本院不予支持。如原告王秀华欲解除该合同，可另行向被告发送解除合同通知书，主张解除。未解除，应按合同约定向被告交纳房屋租赁费。原告王秀华与被告通畅公司于2011年所签租赁合同，应履行至第三人与被告租赁期限终止为止。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的主张，因其存在本院所述上述过错，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王秀华与被告（反诉原告）济南通畅投资咨询有限公司于2011年12月13日签订的合同继续履行；二、被告（反诉原告）济南通畅投资咨询有限公司与本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王秀华停业直接经济损失20012.47元（1118.03+18894.4）；三、第三人济南城肥清运管理二处对上述经营损失承担连带赔偿责任；四、驳回原告（反诉被告）王秀华的其他诉讼请求；五、反诉被告王秀华与第三人济南城肥清运管理二处于2014年5月16日签订的租赁合同为无效合同；六、反诉被告王秀华支付反诉原告济南通畅投资咨询有限公司房屋租金131000元；七、驳回反诉原告济南通畅投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事��讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2360元，反诉费人民币3220元，由原告（反诉被告）王秀华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　钟红梅人民陪审员　　刘　丽人民陪审员　　顾建金二〇一五年九月七日书　记　员　　娄本燕更多数据：