（2015）北新民初字第4859号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-10-23
案件名称
原告沈阳昊成物业有限公司诉被告刘伊婷物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳昊成物业有限公司,刘伊婷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第4859号原告沈阳昊成物业有限公司。法定代表人张宏，系该公司董事长。委托代理人吴悦铭，系该公司职员。被告刘伊婷。委托代理人王莉，女，1969年12月31日出生，汉族，住址辽宁省辽阳市白塔区陈家胡同**组********号，公民身份号码：2110021969********。原告沈阳昊成物业有限公司诉被告刘伊婷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理，依法由本院代理审判员宋鹏程适用小额诉讼程序独任审判，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告昊成物业公司的委托代理人吴悦铭到庭参加了诉讼，被告刘伊婷的委托代理人王莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付拖欠的物业服务费998及违约金1636元。被告承担本案受理费等全部诉讼相关费用。被告辩称，验房时屋内墙壁有裂痕，当时物业说给我修，2013年物业就来给我修房子了，不是开发商修的，进我家屋修理到出去就十多分钟，修完把我家墙弄的不如以前了，修完就刮成大缝了，当时我就去找物业了，物业说等经理来了给我解决，再找就找不到人了，物业把门禁卡给我停了，导致我不能向外出租房子。办理入住时物业收取物业费，但是当时园区还没建成，一年以后才建成。我是2012年3月13日办理的入住手续，物业就让我交纳两个人的从2011年12月15日-2012年12月15日的电梯费，不交不给我钥匙，我就交电梯费了。多收了我三个月的电梯费，开发商是2011年办理入住，原告给我修理完房子及退换我多收的三个月的电梯费，我就交纳物业费。要求物业对我的房子恢复原状，减免物业费。经审理查明，原告系依法成立的物业服务企业，经招投标程序中标为辽宁城开房地产集团有限公司开发建设的位于沈阳市沈北新区梅江北街8号的“中央大学城青年派”小区提供前期物业服务。2011年10月31日，原告与辽宁城开地产开发有限公司签订前期物业委托服务合同，双方约定“委托管理期限为2011年11月1日至业主大会、业主委员会成立，并与其选聘的其他物业管理公司签订管理服务合同生效之日止。物业管理服务费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；非住宅房屋（商铺、车库）按建筑面积每月每平方米0.6元收取；电梯费用12元／人／月。根据本项目配套设备设施完工情况，从2012年5月1日开始按上述约定收费标准收取物业费。物业费按年度预收”；委托合同同时约定“业主、物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起，每日按欠付物业费的万分之三交纳违约金”；委托合同中还约定了其他权利、义务。被告系该小区2号楼141室业主，房屋建筑面积34.63平方米，2012年3月13日被告在办理入住时向原告交纳了2012年5月1日至2013年4月30日期间的物业费及2011年12月16日至2012年12月15日期间电梯费288元，之后拖欠物业费至今，故原告诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述、中标通知书、收款收据等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案原告经招投标与房屋建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。本案原告依据合同约定为“中央大学城青年派”小区提供了相应的物业服务，被告刘伊婷作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务；故对于原告主张的2013年5月1日至2015年4月30日期间的物业费998元，本院予以支持。关于被告提出原告多收取电梯费应予以返还请求，为减少当事人的诉累，故对被告提出的该答辩主张本院予以支持，对原告多收取的电梯费予以抵顶相应的物业费，经计算，被告尚需交纳物业费926元。关于被告提出原告物业费收取标准过高及原告在草坪上设立车位并收取费用的问题，涉及到园区的业主的公共利益，应由业主委员会或符合法定比例的业主共同主张权利，不宜由业主单独判定和主张，亦不能成为业主不交或少缴纳物业费的理由。关于被告提出验房时墙体有裂缝经物业维修后损坏更加严重的问题及被告入住时园区没有建成的问题，因涉及商品房销售合同问题，与本案不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，被告可另行主张相应权利。关于原告主张的按日万分之三收取违约金，经庭审查明及本院实地查看，原告服务却有不周之处，故对其主张违约金的请求本院不予支持。原告作为物业服务企业在今后的服务过程中应切实曾强服务意识、改善服务质量、严格遵守协议约定的服务内容；综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘伊婷于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳昊成物业有限公司物业费926元；二、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘伊婷负担。本判决为终审判决。代理审判员 宋鹏程二〇一五年九月七日书 记 员 吴 彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”