（2015）珠中法民三终字第411号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-01-21
案件名称
陈刚、胡海霞等与珠海市衡鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市衡鼎房地产开发有限公司,陈刚,胡海霞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第411号上诉人（原审被告）：珠海市衡鼎房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：李征国，董事长。委托代理人：徐明，男，汉族，××年××月××日出生，住黑龙江省密山市。被上诉人（原审原告）：陈刚，男，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡海霞，女，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东××律师事务所实习律师。上诉人珠海市衡鼎房地产开发有限公司（以下简称衡鼎公司）与被上诉人陈刚、胡海霞商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年1月19日，陈刚、胡海霞与衡鼎公司签订《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，双方约定由陈刚、胡海霞购买衡鼎公司开发的位于珠海市斗门区白藤四路128号西江月雅园第X幢X单元X房，建筑面积73.63平方米，房款总价419072元。合同约定陈刚、胡海霞于2013年1月19日已付清首期款126072元，余款293000元办理银行按揭。双方在该合同第七条约定衡鼎公司应当在2013年5月30日前，将经商品房分期综合验收合格的商品房交付陈刚、胡海霞使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；（2）因政府法规、法令、政策等因素影响；（3）超出出卖人所能控制的事件影响；（4）由于买受人未按合同第六条约定付清款项。合同第九条约定，衡鼎公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈刚、胡海霞使用，逾期超过30日后，陈刚、胡海霞有权解除合同；陈刚、胡海霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，衡鼎公司按日向陈刚、胡海霞支付已交房价款万分之二的违约金。2013年1月19日，陈刚、胡海霞向衡鼎公司支付首期款126072元，2013年5月22日，陈刚、胡海霞通过按揭贷款方式向衡鼎公司支付购房款293000元，两项合计419072元，陈刚、胡海霞所交房款衡鼎公司均向陈刚、胡海霞开具发票。原审法院另查明，涉案商品房取得竣工验收备案表的时间为2013年7月31日。陈刚、胡海霞在原审中的诉讼请求为：衡鼎公司向陈刚、胡海霞支付逾期违约金5196.5元（从2013年5月31日计至2013年7月31日），本案受理费由衡鼎公司承担。原审法院认为，陈刚、胡海霞与衡鼎公司之间的商品房买卖合同及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，陈刚、胡海霞按合同约定履行了付款义务，支付了全部房款，但衡鼎公司在不存在可以延期交付房屋的情形下未按合同约定的交付期限，向陈刚、胡海霞交付符合合同约定的涉案商品房。故衡鼎公司应当按照合同约定的逾期交房违约金标准向陈刚、胡海霞承担违约责任。双方在合同中约定的交房期限为2013年5月30日，涉案商品房于2013年7月31日取得竣工验收备案表，具备了合同约定的交付条件。衡鼎公司应支付逾期交房违约金的期间为2013年5月31日至2013年7月31日，共计62天。双方合同中约定的逾期违约金的计算标准为陈刚、胡海霞已付房款的万分之二。因此，衡鼎公司应向陈刚、胡海霞支付的逾期交房违约金为5196.5元（419072元×0.0002×62天），故陈刚、胡海霞的诉讼请求依法有据，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：衡鼎公司于判决生效之日起七日内向陈刚、胡海霞支付逾期交付商品房违约金5196.5元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由珠海市衡鼎房地产开发有限公司负担。衡鼎公司不服上述判决，上诉称：一、本案中违约金是对损失的赔偿，陈刚、胡海霞未举证证明其损失，因此，对其请求的违约金应当结合其事实损失进行认定，予以调低违约金金额。二、本案中因迟延交付房屋的时间比较短，陈刚、胡海霞并未因此造成直接损失。因珠海雨季天气比较长，且涉案房屋施工期间有台风天气，因客观原因延误工期，造成短期延误交付房屋，应当扣除台风天气30天。涉案房屋为毛坯交付，小区很多业主至今未进行装修，仍然闲置，可见短期延误交付房屋，并未给陈刚、胡海霞造成直接损失。另外，涉案小区300多户业主均未通过诉讼与衡鼎公司协商处理延期交房问题，陈刚、胡海霞完全可以通过协商来解决纠纷，没有必要诉讼。为了维护各方良好关系，完全可以秉承友好、宽容的传统协商解决。由此上诉请求：一、撤销原审判决，依法判决衡鼎公司应当减少向陈刚、胡海霞支付违约金；二、本案诉讼费用由陈刚、胡海霞负担。针对衡鼎公司的上诉，陈刚、胡海霞答辩称，台风天气原因造成的延误，房产商开发过程中应当予以考虑，不能作为迟延交付的理由。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，衡鼎公司对其逾期交房的事实不持异议，但上诉主张逾期交房违约金的计算时间应扣除台风天气30天，同时，违约金过高应当予以调低。因此，本案的焦点为：一、逾期交房违约金的计算时间应否扣除台风天气30天；二、违约金是否过高及应否调低。关于逾期交房违约金的计算时间应否扣除台风天气的问题。本院认为，衡鼎公司主张台风天气应当扣除逾期交房天数，但是并未提交证据证明台风天气的天数，其应当承担举证不能之责任。而且，台风在珠海地区亦属于常见的天气状况，衡鼎公司作为专业房地产开发企业，应当对此类天气状况对工期的影响有一定的预见能力，因此，衡鼎公司提出的要求顺延因台风天气导致不能施工的时间之主张不能成立，本院不予支持。关于违约金是否过高及应否调低的问题。对此本院认为，首先，针对违约金计算标准的约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，该约定合法有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均规定了合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整。但本案中，衡鼎公司并未提交证据证明涉案房屋目前的租金水平，且根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，即参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用参照租金标准。原审法院按照合同约定决定违约金的计算标准日万分之二有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人衡鼎公司的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由珠海市衡鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一五年九月七日书 记 员 王 莉 来源：