（2015）昆民初字第3172号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-26
案件名称
内蒙古均豪物业服务有限责任公司诉马晓静物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市昆都仑区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第3172号原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人马建平，总经理。委托代理人赵涛，女，1983年7月15日出生，汉族，公司客服经理，住包头市昆都仑区。委托代理人王缠缠，女，1982年8月17日出生，汉族，公司清欠总管，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。被告马晓静，女，1974年7月2日出生，汉族，无职业，住包头市昆都仑区。原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司诉被告马晓静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理。依法由审判员包莉莉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司的委托代理人赵涛、王缠缠与被告马晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司诉称，2011年4月14日原告与内蒙古包钢金基房地产开发有限公司签订《江南文枢苑前期物业委托服务合同》。合同约定由原告对江南文枢苑小区进行物业服务管理，收费标准为每月1.5元／㎡，原告按年度预先收取服务费；如果业主违反合同约定，未按时足额缴费，欠费业主按《江南文枢苑前期物业委托服务合同》第十七条第四款的约定每逾期一日按欠费总额的千分之五的标准向原告支付违约金。本案被告系江南文枢苑的业主，房屋面积为122.27㎡。原告提供物业服务期间，被告从2011年8月起拒绝缴纳物业费及相关费用，原告多次催收无果，被告的行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判令被告支付2012年8月15日至2014年8月15日期间拖欠的物业服务费4401.72元；判令被告支付2012年8月15日至2014年8月14日期间拖欠的垃圾清运费120元；判令被告支付违约金8033.14元；判令被告支付本案诉讼费。被告马晓静辩称，首先，原告作为物业服务公司的主体地位不合法，原告称其与内蒙古包钢金基房地产开发有限公司签订物业服务合同，该合同的签订违反《物业管理条例》第三章的相关规定，该合同对被告无效。因被告向内蒙古包钢金基房地产开发有限公司购买房屋时原告与包钢金基房地产开发有限公司尚未签订物业服务合同，其内容未经被告认可，该物业委托服务合同的签订程序违法，所以《江南文枢苑前期物业委托服务合同》对被告不产生法律效力；其次，在2012年8月至2014年8月期间，原告经营管理混乱，物业服务达不到基本的生活标准，所以不应当收取物业服务费。被告居住的楼道卫生状况极差，物业公司一个月才清扫一次楼道卫生，被告居住小区的地下车位管理混乱，单元门的对讲器、玻璃门一直是坏的，业主多次反映情况，物业公司也不理会，小区内绿化根本没有，就是荒地。被告居住单元的电梯经常出现故障，以上种种情况说明原告物业管理混乱，服务达不到相关标准，被告不应当交纳服务费。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月14日原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司与被告马晓静所购买的小区的开发商内蒙古包钢金基房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定由原告提供江南文枢苑小区前期物业服务，物业服务费标准为高层住宅每月每平方米为1.5元。被告马晓静系包头市昆都仑区江南文枢苑的房屋业主，其居住的房屋面积为122.27平方米，每年度物业费为2200.86元。现被告马晓静拖欠2012年度（2012年8月15日至2013年8月14日止）的物业服务费2200.86元、2013年度（2013年8月15日至2014年8月14日止）的物业服务费2200.86元。故原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，有原、被告提供的书面证据及当事人的陈述在案佐证，足以认定。本院认为，根据原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司与内蒙古包钢金基房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》来看，被告马晓静所在房屋属于原告物业服务小区的范畴，并且被告马晓静交纳了2012年8月15日之前的物业服务费及2014年8月14日之后的物业服务费。故对被告马晓静抗辩的原告主体地位不合法的理由本院不予采信，被告马晓静应当交纳拖欠的2012年度及2013年度的物业服务费4401.72元；关于垃圾清运费的诉讼请求，因原告未提供垃圾清运费的相关票据，故对原告的该项请求不予支持；关于违约金的请求，根据包头市物业管理条例的相关规定，物业服务企业接到业主物业服务请求和提出问题，应当及时处理答复，不属于物业服务合同约定事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理。本案中，被告提出的关于原告需要履行其对小区已经损坏的设备、设施进行日常维修、运行和管理、完善小区绿化工作、做好小区清洁卫生、生活垃圾收集及清运工作等系原告物业公司对业主反映的物业公司服务不到位的问题，应该积极提高物业公司的服务水平，因此对于原告主张的违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《包头市物业管理条例》第五十四条之规定，判决如下：一、被告马晓静于本判决生效之日起十五日内支付原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司拖欠的2012年8月15日至2014年8月14日的物业服务费4401.72元；二、驳回原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57元（原告已预交），由原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司负担32元，由被告马晓静负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 包莉莉二〇一五年九月七日书记员 张 睿附：本判决适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《包头市物业管理条例》第五十四条物业服务企业应当建立物业管理区域业主服务请求的统一受理、处理机制，向业主公布物业服务电话。物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复；不属于物业服务合同约定事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自