（2014）敦民初字第2694号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2016-01-27

案件名称

张然与倪鹏飞物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

敦化市人民法院

所属地区

敦化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

倪鹏飞,张然

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

吉林省敦化市人民法院民事判决书（2014）敦民初字第2694号原告：倪鹏飞，个体工商户，住敦化市。委托代理人：倪庆军，住敦化市。被告：张然，敦化市源祥物业服务处负责人，住敦化市。委托代理人：李春华，敦化市源祥物业服务处经理。原告倪鹏飞诉被告张然物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告倪鹏飞委托代理人倪庆军，被告张然委托代理人李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告居住在被告管理和服务的敦化市胜利街新源居三期八号楼北三门市（海丰形象设计室）。多年来因该设计室的牌匾、室内棚顶漏雨，多次要求被告给予维修，但一直未果。请求人民法院依法判令被告履行维修义务，并赔偿因此发生的损失（暂定9000元），并由被告承担本案诉讼费用。被告张然辩称：1、原告的诉讼事实不清楚，原告对其财产损害并未指明是什么时间造成的损害，同时没有证据证明其所受到的损害是因被告造成的，被告不应承担赔偿责任；2、被告是后接管的弃管物业，2012年已经对原告房屋进行暖房子工程改造。原告的诉讼已过诉讼时效期间，因此原告的诉讼请求不应支持；3、我并不是原有开发商委托的物业公司，同时没有承接开发商委托的维修任务，因此对原告的损失被告方不应承担赔偿责任。本案争议的焦点是：1、原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；2、被告是否存在违约行为，如存在其违约行为与原、告的财产损害后果之间是否存在因果关系；3、原告的损失是否有法律依据，是否应予支持。原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，敦化市人民政府物业管理实施细则一份。证明根据该文件中的第34条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的��定。导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，在本案中被告应依法承担相应责任。被告张然质证认为，真实性无意见，但对证明问题有意见。1、原告用其证明被告收取物业费应有票据证明，原告举的是政府文件，无法证明原告向物业公司缴纳物业费；2、不某某证明原告所受损失部分应由物业公司维修，公用设施和设备的维修、养护不包括房屋共同部位大型的维修；3、该文件明确规定业主与物业管理公司按照物业合同约定履行相应规定，而原被告双方签订的物业管理合同不包括原告叙述部位的维修。证据2，《吉林省物业管理办法规定》一份、《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一份。证明导致我房屋漏水的部分是小区共用部分。被告张然质证认为，对该份证据的真实性无意见，但对证明问题有意见。不某某证明被告应该履行原告在诉状中所说损害部位维修义务。因到目前为止，被告不清楚原告所受损害的部位以及造成的损失。证据3，房照复印件一份。证明本案受到损害的房屋属于原告所有。房屋坐落于敦化市胜利街长城社区六十五组，丘地号为0655-043-483-003。被告张然质证无异议。证据4，照片5张。证明房屋漏雨位置和牌匾、房屋的损害程度。被告张然质证认为，原告牌匾脱落损害与被告无关，因其不属于物业服务合同约定的维修义务，应属于房屋质量问题。根据敦化市人民法院（2013）敦民初字2156号民事判决书，对于事实部分已经明确房屋损坏属于房屋质量问题，不属于物业管理范畴，因此原告属于诉讼主体错误。证据5，物业费��据一份。证明我以前年年都交物业费，这只是其中一年的物业费票据。被告张然质证认为，对真实性无异议，被告接管新源物业是在2011年9月开始，而原告提供的收据是2008年4月19日，其收据是原有的新源物业公司在服务期间的物业费，与本案没有关系，原告因源祥物业接管后不交物业费，被告已经诉讼法院，并已经进入强制执行阶段，至于原告是否将案款交至法院，我方不清楚。证据6，敦化市信访局证明一份。证明我多次找过被告维修房屋，被告没有管，后我去信访局信访。被告张然质证认为，对真实性无异议，对证明的问题有异议，其房屋漏水与被告物业公司无关，因为我方物业公司是2011年接管的，并没有承接开发商委托的关于房屋质量问题维修，并且该证据表明新楼就开始漏雨，被告与新源居三期业主委��会达成的服务内容也不包括房屋质量问题的维修。证据7，《延边朝鲜族自治州城市物业管理条例》一份。证明条例中第32条“物业管理企业接受物业管理项目时，应当和业主委员会对该项目进行检查验收，形成验收报告”的规定，证明其房屋漏水并不是质量问题，因为被告已经验收。被告张然质证认为，对真实性无异议，对于原告证明的问题有异议，原告主张适用《延边州物业管理条例》对本案不适用，因被告与新源居三期业主委员会对接时已经将房屋质量排除在物业服务合同范围外。证据8，物业服务合同一份。证明维修基金用于房屋的维修及改造，根据第十九条约定“乙方违反本合同，未达到服务质量约定目标时，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失时，乙方应当承担相应的法律责任”，��被告应承担相应责任。被告张然质证认为，对真实性有异议，与我方签订的物业服务合同不一致，原告说的维修基金与其要求的对其新建的房屋就质量问题维修不是一个问题，因为新开发的住宅只有过了质保期，并且只有大型的维修，才会经业主大会通过，启动维修基金，并且维修基金的启动批准在于房产局，房产局是否启用是房产局根据实际情况定。证据9，敦化市物业管理办公室证明一份。证明敦化市新源实业房地产开发有限公司已经缴纳了房屋维修基金。被告张然质证无异议。证据10，原告邻居高善顺证明一份。证明因原告邻居高善顺房屋也存在漏雨情况，原告与其一起找过被告解决问题的事实。被告张然质证认为，对证据的真实性有异议，证人不某某出庭接受质证，证言不某某作为证据使用。证据11，照片2张。证明拍摄时间是2014年9月28日。被告没有履行物业合同，长久不清理垃圾，使垃圾堵塞造成雨排不出。公共部位漏雨造成原告财产损失。被告长久未使用房屋维修基金，及时维修漏雨部位构成违约。被告张然质证认为，照片没有拍摄时间，不某某证明原告所述的在2013年原告财产受到损害的事实，也不某某证明违约。被告为证明自己的抗辩主张，向本院提供的证据有：证据1，（2013）敦民初字2156号民事判决书一份。证明原告作为我诉其要求给付物业管理费一案中的被告，其已经在证据中提供本案庭审中证据4，即5张照片，主张漏水导致牌匾脱落，就此本案庭审综合认定事实部分，已经认定房屋漏水的抗辩理由属于房屋质量问题，不属于物业管理范畴，因此原告提到的受损害的部位不属于原被告双方签订的物业管理合同服务部分，原告损害与被告无关。原告倪鹏飞质证认为，真实性无意见，对证明问题有意见。因为漏雨的部位确实属于公用部分，漏雨的部位是外墙。证据2，物业服务合同书一份。证明1、原告手里持有的物业服务合同不是源祥物业公司与业主委员会签订的物业合同；2、双方对于物业管理的服务内容应按合同约定。原告倪鹏飞质证认为，被告提供的物业服务合同不是真的，我提供的是真的。证据3，会议记录一份、新源居三期业主委员会致全体业主的公开信一份。证明1、被告按照与新源居三期业委会签订的服务合同进行了相关的服务；2、公开信是向业主每户下发的，内容中明确载明室内漏雨、长毛、外墙脱皮属于房屋质量问题，不归源祥物业维修范围，这是双方签��物业服务合同时已经澄清的事实，并不是原告在庭审中举出的《延边州物业管理条例》中业委会与物业公司进行衔接已经验收的内容。原告倪鹏飞质证认为，真实性有异议，这些是后补的。自从被告接管物业后，从来没有开过业主委员会。证据4，照片6张。证明原告的损失是其本人私自装修造成的，照片明确显示原告装修时将房屋外墙体改动，将排水管改动、换位，此种改动导致排水不畅。原告倪鹏飞质证认为，我装修时没有改动墙体和排水管。经庭审质证及对证据分析，本院综合认证如下：原告提供的：证据1、2、7，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于证据的规定，不应作为证据采信；证据3，因被告对其真实性无异议，本庭对其真实性在本案中予以认可，但该证据与本起财产损害赔偿案件缺乏关联性，故对该证据不予以采信；证据4，因被告对其真实性无异议，故对该份证据的真实性予以认可，但该证据不某某证明被告是其房屋损失的承担责任主体，与本案不具有关联性，故对该份证据不予采信；证据5，因被告系2011年接管本案涉案房屋的小区物业，故该份证据与本案不具有关联性，本庭对该份证据不予以采信；证据6，因被告对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以认可，但该份证据与本案缺乏关联性，不予采信；证据8，因被告质证认为对其真实性有异议，且该物业服务合同并无签订日期，对证据真实性不予认可，故不予采信；证据9，被告质证无异议，但其与本案无关联性，本庭对该证据不予采信。证据10，因该证明的出具人未到庭作证，无法核实真实性，故不予采信。证据11，被告对证据的真实性有异议，原告无其他证据佐证照片拍摄时间，证据的真实性无法确认。被告提供的：证据1，法院生效判决书，具有真实性、客观性、与本案具有关联性，予以采信；证据2，该份证据被告质证对其真实性有异议，认为原告所举的证据8，是原被告之间真实的物业服务合同，但经庭审核实，两份合同内容一致，且被告提供的该份证据具备签订时间、完整的合同双方当事人等合同形式要件，予以采信；证据3，该组证据中的会议记录系一人书写，无与会人员签名，且与会人员不某某到庭作证，又无相关证据予以佐证，故对该证据的真实性、客观性、与本案的关联性均不予以采信，对该组证据中的公开信，因系复印件，又无业主委员会人员签名，真实性无法确定，不予采信。证据4，原告对证据的真实无异议，但陈述其并未改动排水设施，仅凭照片不某某证明被告要证明的问题。不予采信。根据当事人的陈述及采信的证据，结合庭审调查，本院综合认定如下事实：原告倪鹏飞于2006年购买坐落在敦化市胜利街长城社区65组，丘地号为0655-043-483-003.一楼门市房一座。在该一楼与二楼之间有一处向外伸出宽度为一米多雨搭（外阳台）。其余的二楼的用户均已将该外阳台改造成阳台，只有原告楼上和另一户二楼住房未进行改造。原告的牌匾即悬挂在该外阳台的外缘。原告棚顶长毛、漏水，牌匾脱落的事实存在。被告于2011年9月1日接管上述房屋所在的小区物业服务，并于2011年9月1日与原告所在的新源居三期业主委员会签订了物业服务合同，服务期限自2011年9月1日至2016年9月1日止。另查明，原告倪鹏飞因拖欠被告张然2012年度至2013年度物业费被诉至本院，本院作出（2013）敦民初字第2156号民事判决，判决原告倪鹏飞给付其拖欠的物业管��费992元，在该案中被告倪鹏飞以房屋质量问题进行抗辩，但判决认定“被告以房屋漏水抗辩，属房屋质量问题，不属于物业管理范畴，应另行主张权利”本院认为：通过庭审调查及原、被告举证能够确认原、被告之间存在服务合同关系。原告基于物业服务合同提起损害赔偿之诉，本案应审查被告是否存在违约，其违约行为与原告的损害结果之间是否存在因果关系。原告主张被告未及时清理垃圾导致排水口，排水不畅，未及时申请房屋维修基金对受损部位进行维修致使原告房屋棚顶长毛、漏水，排匾脱落。但庭审中原告自认从2006年原告入住的时候，在该一楼与二楼之间雨搭（外阳台）就存在漏水导致棚顶损坏的情况。关于牌匾损失，因牌匾是悬挂于外阳台外侧，玻璃牌匾破损与物业不履行合同义务之间，是否存在因果关系无法确定。原告亦未能举证证明损害是发生在2011年9月1日之后即被告与原告形成物业服务合同关系之后。原告的赔偿主张不某某支持。根据《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，原告居住房屋一楼与二楼之间雨搭（外阳台）属共有部分��漏水情况至今未得到解决，房屋保修期已过。被告作为物业服务方应继续履行物业服务合同，组织召开业主大会讨论，原告居住房屋一楼与二楼之间雨搭维修使用房屋维修基金事宜。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告倪鹏飞的诉讼请求。案件受理费50元，由原告倪鹏飞自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审　判　长　　滕百茹代理审判员　　骆静怡人民陪审员　　张凤鸣二〇一五年九月七日书　记　员　　冯　舒