（2015）沪二中民二（民）终字第779号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-09-23
案件名称
王伊帆与上海复欣物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第779号上诉人(原审被告)王伊帆。委托代理人马家骅。被上诉人(原审原告)上海复欣物业管理发展有限公司。法定代表人丁兰弟。委托代理人姚同林。委托代理人段继文。上诉人王伊帆因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月22日，上海培花物业管理有限公司(以下简称“���花物业公司”)与原上海市卢湾区(现为黄浦区)复兴苑业主大会(以下简称“复兴苑业主大会”)签订《物业服务合同》，约定由培花物业公司自2011年12月1日至2012年11月30日为上海市合肥路289弄复兴苑(以下简称“复兴苑小区”)提供物业服务，物业管理费为住宅每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.55元。2011年11月28日，上海复欣物业管理发展有限公司(以下简称“复欣物业公司”)向复兴苑小区业主发出《关于退出复兴苑物业管理服务的通知》，表示将于2011年11月30日退出复兴苑小区物业管理，复欣物业公司退出复兴苑小区后，一定时间内仍会在小区设置接待机构，方便业主支付2011年11月30日之前应付未付的费用，退还业主超付的2011年12月以后的费用及了结管理服务期间的未了事宜。2011年11月30日，复欣物业公司因故未退出小区，培花物业公司与复兴苑业主大会签订的《物业服务合同》未实际履行，复欣物业公司继续为复兴苑小区提供物业服务。2012年9月1日，复欣物业公司与上海市黄浦区复兴苑业主委员会(以下简称“复兴苑业委会”)签订《物业服务合同》，约定由复欣物业公司为复兴苑小区提供物业服务，委托管理期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止；住宅物业管理费为每月每平方米1.55元，售后公房由业主承担管理服务费和电梯水泵运行费每月每平方米0.66元，基金承担每月每平方米0.55元；物业管理费按月缴纳，业主应在每月15日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，每逾期一天，按照欠费总额的千分之三加收滞纳金。王伊帆系上海市黄浦区合肥路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积110.12平方米)业主，该房屋为商品住宅，每月应付物业管理费170.70元，王伊帆在复欣物业公司起诉前未支付2013年1月至2014年6月的物业管理费。2014年9月26日，复欣物业公司以其系王伊帆居住的上海市合肥路289弄复兴苑的物业管理单位，王伊帆是复兴苑XXX号XXX室业主，王伊帆从2013年1月起至2014年6月拒付物业管理费，共拖欠物业管理费3,072.60元，复欣物业公司多次催讨遭到王伊帆拒绝为由，起诉至原审法院，请求判令：1、王伊帆支付自2013年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费3,072.60元；2、王伊帆支付上述款项的滞纳金2,350.54元。原审审理中，王伊帆于2014年10月17日致信复欣物业公司法定代表人，表示2011年11月至2012年8月期间复欣物业公司与王伊帆之间没有物业服务合同，复欣物业公司不应该收取该期间的物业管理费，该费用王伊帆已经支付，复欣物业公司应该按照2011年11月28日的通知予以退还，如不肯退还，王伊帆抵作2011年12月以后物业管理费，退还金额抵扣完后，王伊帆将按合同约定办理。原审审���中，王伊帆分别于2014年10月10日、10月28日、10月31日、11月6日向复欣物业公司银行账户付款1,163.20元(每次付款数额均为290.80元)，王伊帆称已经按照售后公房标准支付了2013年1月至2014年4月的物业管理费，其余款项可从复欣物业公司多收的2011年12月至2012年8月的物业管理费中予以抵扣，王伊帆不欠复欣物业公司物业管理费。复欣物业公司承认收到上述款项，但认为王伊帆应该按照商品住宅的标准支付物业管理费，已经支付的部分款项可以予以扣除，并将原审诉请修改为要求王伊帆支付自2013年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费1,909.40元及滞纳金2,350.54元。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。复兴苑业委会代表全体业主与复欣物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，对每一个业主具有约束力，复欣物业公司作为王伊帆居住小区的物���管理单位，已按照《物业服务合同》履行了物业服务职责，王伊帆作为该小区的业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费。王伊帆辩称复欣物业公司不应该收取2011年12月至2012年8月的物业管理费，王伊帆已经缴纳的费用应该予以抵扣，原审法院认为，虽然复欣物业公司曾经通知业主将于2011年11月30日撤离复兴苑小区，但事实上复欣物业公司因故并未撤离，2011年12月至2012年8月期间仍为复兴苑小区提供物业服务，王伊帆对此也予以认可，并缴纳了2011年12月至2012年8月的物业管理费，复欣物业公司提供了物业服务，王伊帆享受了服务并支付了费用，双方的义务已经履行完毕，王伊帆提交的证据亦不足以证明业主委员会要求复欣物业公司离开小区而复欣物业公司拒绝离开，现王伊帆认为该期间没有合同不应该支付物业管理费并要求抵扣的意见无事实和法律依据，法院依法不予采纳。王伊帆辩称复欣物业公司将维修基金用于给工作人员发工资等，但王伊帆未提供证据加以证明，法院依法不予采纳。王伊帆辩称复兴苑小区存在两种支付物业管理费的标准，王伊帆已经按照售后公房的物业管理费标准向复欣物业公司支付了2013年1月至2014年4月的物业管理费，原审法院认为，根据《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》[沪房管规范物(2012)29号]，王伊帆居住的小区是混合小区，即同一物业管理区域，实行同一物业服务标准，但商品住宅和公有住宅售后房屋执行不同物业服务收费标准的小区。混合小区中的公有住宅售后物业业主支付的物业管理费在2015年9月1日前可以低于商品住宅物业管理费标准，复欣物业公司与复兴苑业委会签订的《物业服务合同》对于商品住宅和公有住宅售后物业约定不同的标准并无不当，王伊帆的房屋��商品住宅，应该按照商品住宅的标准支付物业管理费，王伊帆之前也一直按照商品住宅的标准支付物业管理费，故王伊帆要求按照售后公房的标准支付物业管理费无事实和法律依据，原审法院依法不予采纳，王伊帆仍应按照合同约定的商品住宅的物业管理费标准支付物业管理费，王伊帆已经支付的1,163.20元从应付的物业管理费中予以扣减，故复欣物业公司要求王伊帆支付自2013年1月1日起至2014年6月30日止物业管理费1,909.40元的诉请，合法有据，应予支持。鉴于王伊帆存在拖欠物业管理费的事实，复欣物业公司要求王伊帆支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，王伊帆还应按照合同约定支付滞纳金，考虑到王伊帆在诉讼中支付了部分欠费的事实，滞纳金的数额做相应调整。原审法院据此作出判决：一、王伊帆应在判决生效之日起十日内支付上海复欣物业管理发展有限公司自2013年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费1,909.40元；二、王伊帆应在判决生效之日起十日内支付上海复欣物业管理发展有限公司上述欠款的滞纳金1,909.40元。原审判决后，上诉人王伊帆不服，向本院提起上诉称：第一，原审庭审期间，双方提供的证据未当庭进行质证，故原审法院所作的判决违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。第二，诉讼中，复欣物业公司提供的《物业服务合同》文本仅有九页，但实际合同应为十五页，故复欣物业公司根据其自身需要对该证据进行了篡改。第三，复欣物业公司作为诉讼主体向原审法院提起诉讼时未提供有效的企业证明文件(有效的营业执照和行业资质证书)。第四，原审认定事实明显错误，理由如下：1、2011年12月至2012年8月期间，复兴苑业委会并未与复欣物业公司签订《物业服务合同》，故在无《物业服务合同》的情况下，复欣物业公司不能向王伊帆收取上述期间的物业管理费，王伊帆所支付的该期间的物业管理费应予抵扣；2、复欣物业公司有预谋地采取违法暴力手段驱赶前来接手物业管理的培花物业公司，并拒绝移交物业管理权，故其在2011年12月至2012年8月期间赖在复兴苑小区的行为并不合法；3、复欣物业公司将维修基金用于给工作人员发放工资，违反了《物业管理条例》的相关规定；4、关于物业管理费的收费标准，根据《上海市住宅物业管理条例》的相关规定，在同一小区不应按照两种标准收费。综上，请求二审法院撤销本案，如王伊帆要求撤销本案的理由不成立，则请求二审法院撤销原审判决，发回重审。被上诉人复欣物业公司则请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，复欣物业公司出示了2012年9月签订的《物业服务合同》完整版。王伊帆阅看后表示，复欣物业公司在原审中未提供完整的合同，王伊帆不再主张复欣物业公司对《物业服务合同》进行篡改的上诉意见。二审审理中，王伊帆提供证人证言、前任业委会成员出具的证明、2011年3月至2012年6月上海市商品住宅专项维修资金业主年度结存单(以下简称“维修资金年度结存单”)及商品住宅维修资金收支明细表(以下简称“维修资金收支明细表”)、2011年1月至2011年6月复兴苑小区欠款明细表(以下简称“欠款明细表”)及小区收益账户收支情况备查表(以下简称“收支情况备查表”)、在上海市住房保障和房屋管理局网站查询到的复欣物业公司资质及小区物业经理的资质情况、2011年11月28日上海市卢湾区住房保障和房屋管理局淮海中路街道办事处出具的要求复欣物业公司于2011年11月30日晚七时向业主委员会移交物业管理用房的信函、2015年4月15日关于召开业主大会临时会议的公告等，以进一步证明：复欣物业公司不具有物业服务资质，2011年12月至2012年8月期间复欣物业公司的物业服务是违法服务，且因业委会公章持有人业委会主任王惠当时已辞职，其表示没有出借过公章，故复欣物业公司原审中提供的由复兴苑业委会确认“情况属实”并加盖业委会公章的《关于我公司2011年12月至2012年8月期间在复兴苑小区提供服务情况的说明》(以下简称“《说明》”)系伪证。复欣物业公司对证人证言及前任业委会成员出具的证明的真实性不予认可；对2011年11月28日信函的真实性无异议，但认为复欣物业公司是在合理合法的情况下进行物业服务，且王伊帆也接受了复欣物业公司的物业服务；对维修资金年度结存单、维修资金收支明细表、欠款明细表及收支情况备查表的真实性均无异议，但认为上述证据与本案无关，这些应该是由业委会解决的问题，事实上，这些问题已经解决；对网上查询的资质情况的真实性没有异议，但该证据已证明复欣物业公司的资质等级是一级；对2015年4月15日公告的真实性没有异议，但王蕙已确认《说明》上业委会公章是其所加盖。复欣物业公司并提供(2014)高民一(民)申字第1447号民事裁定书、复兴苑业委会主任王蕙确认其在《说明》上加盖业委会公章的录音、复欣物业公司的营业执照复印件及复欣物业公司资质等级为壹级的证照复印件(2010年6月25日由住房和城乡建设部颁发)，以进一步证明其主张。王伊帆对民事裁定书的真实性无异议，但认为该证据无法证明复欣物业公司所要证明的事实；而复欣物业公司二审中提供营业执照复印件及资质等级证照复印件的行为，反而证明了在2015年4月29日之前复欣物业公司未依法向法院提交过提起诉讼的必��证明文件，原审法院决定予以立案违反了《民事诉讼法》第一百零八条规定，属司法程序不当的违法行为，故本案应予撤销；《说明》上并无王蕙的签名，不符合《上海市住宅物业管理规定》中“业主委员会主任按照业主大会会议的决定，签署有关文书”的规定，且复欣物业公司所提供的王蕙的录音内容与王伊帆原审中提交的相关证据的内容完全相反，故对该录音不予认可。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：案外人毕伟年因与复兴苑业委会业主撤销权纠纷一案，不服本院作出的(2014)沪二中民二(民)终字第19号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院经审理后于2015年2月9日作出民事裁定，驳回毕伟年的再审申请。在该民事裁定书中，上海市高级人民法院认为，复欣物业公司原系复兴苑小区物��服务管理企业，虽在2011年11月30日终止物业服务关系，原业委会与培花物业公司也签订了《物业服务合同》，但该合同并未实际履行，而仍由复欣物业公司为复兴苑小区提供物业服务。本院认为，复欣物业公司与复兴苑业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对王伊帆具有约束力。根据查明的事实，2011年12月至2012年8月期间，复欣物业公司虽未与复兴苑业主大会签订《物业服务合同》，但复欣物业公司在该期间内为复兴苑小区提供了物业服务，而王伊帆一直接受复欣物业公司的物业管理服务，其理应支付相应的物业服务费用，故王伊帆提出复欣物业公司不应收取2011年12月至2012年8月期间的物业管理费，其已缴纳的该期间的物业管理费应予抵扣的上诉意见，本院不予支持。关于物业管理费的收费标准，王伊帆虽有异议，但根据复欣物业公司与复兴苑业委会签订的《物业服务合同》约定，售后公房与商品住宅采取不同的收费标准，而王伊帆所有的房屋为商品住宅，故复欣物业公司依据《物业服务合同》约定的商品住宅物业管理费标准计收物业管理费，并无不当。王伊帆提出复欣物业公司擅自将维修基金用于给工作人员发放工资等意见，鉴于此系涉及小区全体业主公共利益的范畴，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，王伊帆以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院亦不予支持。关于王伊帆提出原审法院立案程序违法、相关证据未经质证，故本案应予撤销的意见，经本院审查，原审审理期间并未存在程序违法问题。综上，王伊帆的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王伊帆负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 姚 跃代理审判员 俞 璐二〇一五年九月七日书 记 员 汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”