（2015）南民初字第10635号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-31
案件名称
青岛英华地产顾问有限公司与青岛银行股份有限公司台东六路支行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛英华地产顾问有限公司,青岛银行股份有限公司台东六路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条，第五十八条
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10635号原告青岛英华地产顾问有限公司。法定代表人姜辉，职务总经理。委托代理人赵筠，山东正洋律师事务所律师。委托代理人窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。被告青岛银行股份有限公司台东六路支行。负责人孙双兴，职务行长。委托代理人ＸＸ，青岛乾恒律师事务所律师。原告青岛英华地产顾问有限公司与被告青岛银行股份有限公司台东六路支行房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月13日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭审理了本案。原告青岛英华地产顾问有限公司的委托代理人赵筠、窦晓冰，被告青岛银行股份有限公司台东六路支行的委托代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2001年12月6日，青岛市中级人民法院以（1999）青执字第307-1号民事裁定书裁定：青岛市市南区香港中路6号世界贸易中心B座19层A1（161.36平方米）、B1（177.39平方米）、D3（390.7平方米）三套公寓使用权归被告享有，委托青岛公信拍卖有限公司拍卖三套公寓。2008年7月10日，原告与青岛公信拍卖有限公司签署《竞买协议》，以223万元受让上述三套房产。2009年5月28日，原告将19层A1户即1908户房屋以118万元价格转让给案外人徐青，徐青就该房屋办理了房地产权证。案外人刘学景向青岛市中级人民法院对（1999）青执字第307-1号民事裁定书提出异议，青岛市中级人民法院以（2010）青执字第3号执行裁定书驳回；2013年3月份，山东省高级人民法院作出（2009）鲁执监字第130号执行裁定书，撤销（1999）青执字第307-1号民事裁定书中关于青岛市市南区香港中路6号世界贸易中心B座19层A1户房屋使用权转移给被告的内容。2014年12月15日，青岛市市南区人民法院下达（2009）南行初字第107号行政判决书，该判决书援引（2009）鲁执监字第130号执行裁定书的内容，判令撤销徐青名下上述涉案房屋的房地产权证。徐青遂要求原告退还其购房款并赔偿损失，原告经与其协商，将购房款及依据银行贷款利率计算的利息共计159.5万元支付给徐青。被告委托拍卖涉案房屋的依据被撤销，致使原告购买涉案房屋却无法享有任何权利，原告诉至法院，请求依法判令：1、确认被告委托拍卖青岛市市南区香港中路6号世界贸易中心B座1908户（即19层A1户）房屋的行为无效；2、被告返还原告上述房屋购房款837892元，并赔偿原告损失757108元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告的委托拍卖行为合法有效。被告的委托拍卖行为基于生效的民事裁定，委托拍卖行为真实合法有效；本案经过委托拍卖与竞拍两个法定程序，委托拍卖是被告与拍卖人之间的法律关系，原告无权要求确认该法律关系无效。2、拍卖过程中被告无过错。3、原告对于涉案房产的情况充分了解，明知其竞买的系涉案房屋的使用权。4、原告与徐青签署的《房屋转让协议》，系转让的房屋所有权，并承诺为其办理房产证，该转让行为过程中原告存在过错。5、原告主张损失赔偿缺乏事实和法律依据。徐青的房产证被撤销是因其提交的房产材料虚假，原告承担徐青所主张的利息系自愿行为，不能作为其追讨损失的依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1997年2月14日，青岛市中级人民法院作出（1997）青经初字第24号民事裁定书，以被告作为申请执行人，裁定冻结被执行人青岛华特近海海洋工程服务公司、青岛国大期货经纪有限公司银行存款3958080元；2001年12月5日，被告与青岛华特近海海洋工程服务公司、青岛国大期货经纪有限公司达成执行和解协议一份，内容为：青岛华特近海海洋工程服务公司、青岛国大期货经纪有限公司将位于香港中路6号世界贸易中心B座19层三套公寓的使用权以协议价抵偿所签被告债务249万元，其中A1为161.36平方米、B1为177.39平方米、D3为90.7平方米。2001年12月6日，青岛市中级人民法院作出（1999）青执字第307-1号民事裁定书，内容载明：青岛市市南区香港中路6号世界贸易中心B座19层A1、B1、D3三套公寓共计429.45平方米的房屋使用权，以协议价每平方米5800元抵偿申请执行人即本案被告的部分债务，被告同意接受上述房产，裁定将上述三套公寓的房屋使用权转移给被告。后被告与青岛公信拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》一份，约定被告将青岛市市南区香港中路6号世界贸易中心B座19层A1、B1、D3三套公寓进行拍卖。2008年7月9日，拍卖人青岛公信拍卖有限责任公司与原告达成《竞买协议》一份，约定：原告参加拍卖人于2008年7月10日上午9时30分举行的第245期拍卖会，拍卖标的为青岛市香港中路6号世界贸易中心B座19层A1、B1、D3三套公寓，建筑面积约429.45平方米（无房地产所有权证，并内有住户，自行清迁）；原告已阅读附带的（1999）青执字第307-1号民事裁定书。2008年7月25日，原告拍得上述三套房屋使用权，总价为223万元。2009年5月28日，原告与案外人徐青达成《房屋转让协议》一份，约定：原告将青岛市香港中路6号世界贸易中心B座19层1908户房屋转让给徐青，该房屋系通过拍卖自被告处购得；该房屋转让价为118万元；原告承诺在收到购房款后委托房屋中介机构为徐青办理房屋转让过户手续，在3个月内办理完毕，转让过户产生的所有税费由原告承担。后徐青支付购房款118万元，2009年8月11日，徐青办理涉案房屋的产权证。2013年3月份，山东省高级人民法院作出（2009）鲁执监字第130号执行裁定书，认定：青岛中院作出（1999）青执字第307-1号民事裁定书时，涉案房产登记的权利人为案外人福兴公司，并未登记在被执行人名下，和解协议是当事人之间签订的民事合同，不能作为法院的执行依据；青岛中院依据当事人之间的和解协议作出（1999）青执字第307-1号民事裁定书，没有法律依据。经审判委员会研究，裁定撤销青岛市中级人民法院（1999）青执字第307-1号民事裁定书中关于将位于青岛市香港中路6号世界贸易中心B座19层A1公寓的房屋使用权转移给被告的内容。被告称其从未收到上述执行裁定书。2009年10月28日，案外人刘学景向本院提起行政诉讼，要求撤销徐青名下青岛市市南区香港中路6号B座1908户房屋所有权证，并提交（2009）鲁执监字第130号执行裁定书。2014年12月15日，我院作出（2009）南行初字第107号行政判决书，以徐青提交的房屋材料虚假为由，撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2009年8月11日为徐青核发涉案房屋房地产权证的具体行政行为。2015年3月18日，原告与徐青达成《协议书》一份，约定：双方于2009年5月28日签订的《房屋转让协议》解除，原告将118万元购房款归还徐青，原告按照年利率6%赔偿徐青5年10个月的利息损失41.5万元。2015年3月24日，原告将购房款及利息损失共计159.5万元汇入徐青指定账户。原告诉讼请求的计算方式为：原告购买涉案房屋的购房款为：223万元／429.45平方米＊161.36平方米=837892元；赔偿损失757108元系以118万元为本金，自2009年5月至2015年3月，按照银行同期贷款利率计算。上述事实，有民事裁定书、竞买协议、拍卖确认书、发票、协议书、收据、执行裁定书、行政判决书、支付函、对账单、收条、执行和解协议及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告委托拍卖青岛市市南区香港中路6号世界贸易中心B座1908户（即19层A1户）房屋的行为效力；二、被告是否应向原告返还购房款并赔偿损失。一、无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告委托拍卖青岛市市南区香港中路6号世界贸易中心B座1908户（即19层A1户）房屋的法律行为指向两份合同：被告与青岛公信拍卖有限公司签订的《委托拍卖合同》、拍卖人青岛公信拍卖有限责任公司与原告达成《竞买协议》。因山东省高级人民法院作出的（2009）鲁执监字第130号执行裁定书撤销了青岛市中级人民法院（1999）青执字第307-1号民事裁定书中涉案房屋使用权转移给被告的内容，该执行裁定书的内容系合法有效的，本院对此予以认可，因此，被告对涉案房屋的使用权益自始不存在，其丧失对涉案房屋的处分权基础，被告依据该民事裁定书而对涉案房屋进行委托拍卖的后续法律行为因无权处分而无效，被告与青岛公信拍卖有限公司签订的《委托拍卖合同》、拍卖人青岛公信拍卖有限责任公司与原告达成《竞买协议》均系无效。二、合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，被告委托拍卖涉案房屋的行为无效，应向原告返还其支付的涉案房屋购房款837892元。山东省高级人民法院作出的（2009）鲁执监字第130号执行裁定书认定，被告与两被执行人达成的和解协议中，涉案房屋并未登记在被执行人名下，而是案外人福兴公司的名下，因此，被告并未尽到注意审慎的义务，具有一定过错，且被告一直占有使用原告缴纳的涉案房屋购房款长达六年时间，必然产生相应利息损失，理应一并予以返还。关于利息损失的计算方式，原告主张自2009年5月至2015年3月，按照银行同期贷款利率计算，本院予以支持。原告在取得涉案房屋的使用权之后，将其以118万元的价格出售给徐青，后因涉案房屋的房地产权证被撤销，原告向徐青返还房款并赔偿损失共计159.5万元。原告通过竞买取得涉案房屋的使用权期间，并未获得任何收益，现原告既不享有涉案房屋的使用权，亦付出相应的赔偿费用，因此，原告基于拍卖合同法律关系最终并未取得任何财产，无返还的内容。原告主张以其与徐青签订的《房屋转让协议》约定的118万元购房款为基数计算损失，本院认为，该118万元购房款并非被告基于拍卖涉案房屋的行为所取得的财产，且该协议内容转让的系涉案房屋的所有权并非使用权，其由此产生的相应损失应由原告自行承担，与被告无关，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告青岛银行股份有限公司台东六路支行于本判决生效之日起十日内返还原告青岛英华地产顾问有限公司购房款837892元并支付利息，以837892元为基数，自2009年5月起至2015年3月止，按照银行同期贷款利率计算。二、驳回原告青岛英华地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19155元，由原告负担9092元，被告负担10063元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 许 枫人民陪审员 韩丽华人民陪审员 张晓萍二〇一五年九月七日书 记 员 杜牧遥 搜索“”