（2015）延民初字第3122号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-07-26
案件名称
原告马利斌与被告延吉市宇航房地产开发有限公司、第三人马云峰之间房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马利斌,延吉市宇航房地产开发有限公司,马云峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第八十八条，第八十九条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第3122号原告：马利斌，男，回族，无职业，现住吉林省吉林市。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所：延吉市。法定代表人：孙作魁，经理。委托代理人：庄殿元，男，汉族，1961年1月16日生，现住延吉市朝阳街。第三人：马云峰，男，汉族，无职业，现住吉林市解放中路昌茂花园。委托代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。原告马利斌与被告延吉市宇航房地产开发有限公司、第三人马云峰之间房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告马利斌、被告延吉市宇航房地产开发有限公司的委托代理人庄殿元及第三人的委托代理人田丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年3月20日，第三人与被告签订房屋买卖合同。2015年4月22日，第三人将该房屋买卖合同中约定的房屋又转卖给原告，并在被告处重新签订了房屋买卖合同。但被告未能为原告办理房屋产权登记手续，故原告诉至法院要求确认原告与被告之间签订的房屋买卖协议有效，并要求被告协助办理房屋产权证书。被告辩称：原告与第三人之间是借贷关系，诉争房屋是被告公司开发建设的，被告公司原来将该房屋出售给第三人马云峰，后由于第三人马云峰拖欠原告欠款，应马云峰的要求，被告公司将房屋买卖合同中买受人马云峰变更为原告。第三人述称：1、该房屋买卖不是双方真实意思表示。2、该房屋系抵押行为，而不是买卖行为。3、第三人认为本案应中止审理，因为原告马利斌于2015年5月6日向吉林市公安局刑警支队举报马云峰涉嫌诈骗，该案件涉及到本案诉争房屋的买卖情况，该房屋不是真实的买卖行为，而且该案现处于侦查过程中，第三人认为根据民诉法的规定，应中止本案的审理，待吉林市公安机关侦查终结后，再恢复本案审理。本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：证据1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。经庭审质证，被告及第三人均无异议，本院予以采信。证据2.房屋买卖合同书复印件一份，证明2015年4月22日，第三人将本案诉争房屋出售给原告的事实。经庭审质证，被告无异议。第三人有异议，认为：该协议是在原告殴打第三人的情况下签订的协议。2015年6月5日，第三人已向吉林市公安局船营分局北山派出所报案（非法侵入他人住宅），该案现在公安机关侦查中，原告系取保候审阶段，所以签订该份协议不是第三人真实意思表示。同时，原告也未向第三人支付过房款。本院认为，该份房屋买卖合同系原告与第三人自愿签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且第三人对其提出的质证意见不能举证证明，故第三人提出的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。证据3.借据复印件、通话录音笔录及录音光盘（当庭播放）各一份，证明（1）第三人拖欠原告借款1050万元。（2）第三人马云峰将其在被告处购买的房屋（本案诉争房屋）的买卖合同转让给原告，购房款与第三人拖欠原告的借款相互折抵的事实。经庭审质证，被告无异议。第三人有异议，认为：根据第三人陈述，原告虽然有借据，但借据中约定的钱款并没有支付给第三人，而且本案的买卖合同也是基于借款产生的抵押担保，而非真正的买卖。关于录音证据质证：（1）该份证据是通话录音，原告向法院提交的证据为光盘，第三人认为存在剪辑的行为，故对该份证据真实性提出异议。（2）对通话内容的真实性无法确定。本院认为，该证据能够证明第三人将其与被告之间的房屋买卖合同所约定的权利义务转让给原告的事实，且第三人对其提出的质证意见不能举证证明，故本院对该证据予以采信。证据4.商品房买卖合同书及购房款收据复印件各一份，证明被告将本案诉争房屋出售给第三人马云峰，后由买受人马云峰变更为原告为买受人，购房款收据中交款人马云峰变更为马利斌的事实。经庭审质证，被告无异议。第三人有异议，认为：第三人马云峰将房屋买卖合同中买受人变更为原告的名字，其目的是向原告借款进行抵押，而不是房屋买卖合同，而且原告未向第三人支付过借款及房款，公民之间的借款是以实际交付为生效要件，因此在原告未向第三人支付借款的情况下，借款合同未生效，故抵押合同也未生效。收据中交款人马云峰的签字看不清。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告及第三人协议将该房屋买卖合同中买受人变更为原告的事实，且第三人对其提出的质证意见不能举证证明，故本院对该证据予以采信。证据5.证人李庆忠当庭陈述的证言，证明第三人是主动将该房屋转让给原告的事实。经庭审质证，被告无异议。第三人有异议，认为：原告与证人之间是朋友关系，故作出的证言有利于原告，第三人对此提出异议。本院认为，该证人证言能够与原告举证的3、4号证据形成证据链条，彼此能够相互印证，故第三人提出的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。证据6、收据三张，证明本案诉争房屋已经交付给原告，原告交纳该房屋相关费用的事实。经庭审质证，被告无异议。第三人有异议，认为：清洁费和房屋维修费没有收款人公章，无法认定。水费收据无法证明交纳水费是诉争房屋的水费，与因此上述三张收据与本案无关。本院认为，该证据中未注明系本案诉争房屋产生的费用，故第三人提出的质证意见成立，本院对该证据不予采信。被告未向本院提交证据。第三人向本院提交的证据有：证据1.吉林市公安局船营分局起诉意见书复印件一份，证明（1）原告于2015年6月4日非法侵入第三人的住宅，并对第三人实施殴打，要求第三人签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议在本案中作为证据，原告已向法院提交，而且所谓的债务纠纷就是以赌债形成的债务，而且本案原告提交的借据系400多万元的赌债形成的。（2）根据第三人的陈述，当日原告要求第三人书写房屋买卖协议书是为了侵占第三人合法所有的本案诉争房屋。（3）根据原告与第三人之间形成的借据，原告要求第三人提供抵押物，第三人将诉争房屋更名为原告进行抵押，合同书更名的日期为2015年4月22日，后原告为了侵占第三人的抵押物，于2015年6月4日胁迫第三人以买卖的形式签订了房屋买卖合同。经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：第三人所主张的证明目的是不存在的，该事实不存在。被告对该证据表示不知情。本院认为，该证据只能证明原告非法侵入第三人住宅的事实，不能证明第三人主张的证明目的，故原告提出的质证意见成立，本院只对该证据的真实性予以采信。证据2.吉林市公安局船营分局北山派出所出具的受案登记表、受案回执、呈请立案报告书、立案决定书、呈请传唤报告书复印件各一份，证明根据第三人的陈述该份证据中涉及金额1050万元的借据是不存在的，因为原告与第三人之间虽然存在债务关系，但已经偿还。1050万元是双方之间签订的借据，原告没有履行，反而向公安机关举报第三人，举报涉嫌诈骗，第三人在公安机关已将1050万元借据及本案诉争房屋更名的原因说的很清楚，就是房屋更名为了抵押而不是买卖，而且1050万元系赌债而形成的。因此，第三人认为该案还在侦查中，该结果直接影响到本案的结果，故第三人要求中止本案审理。经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议，认为：第三人所述的事实是不存在的，第三人向原告借款1050万元是有原告很多朋友及很多证人都知道的，是第三人夫妻双方主动给原告签的借据，第三人所证明的事实与本案毫无关系。被告表示不清楚。本院认为，本案审理的是房屋买卖合同关系，本案与公安机关侦查的上述案件系不同的法律关系及不同的法律事实。同时，第三人对其提出诉争房屋买卖合同系抵押的主张未能举证证明，故本院只对该证据的真实性予以采信。本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：2011年3月20日，第三人与被告签订房屋买卖合同，约定：第三人购买被告开发建设的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号、建筑面积共计为1257平方米的房屋，房款总额为8799000元。被告应当在房屋交付后780日内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退给买受人，并按已付房款的0.01%赔偿买受人损失。合同签订后，第三人于同日向被告交付购房款8799000元，被告亦为第三人出具了购房款收据。2015年4月22日，原告与第三人签订房屋买卖合同，约定：第三人将其在被告处购买的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号、建筑面积共计为1257平方米的房屋出售给原告，房屋价款为8799000元。付款时间为同年4月22日，第三人于同年8月22日将合同约定的房屋交付给原告。合同签订后，原告与第三人于同日到被告处，将前述第三人与被告之间签订的房屋买卖合同及购房款收据中的买受人马云峰变更为马利斌，购房款以第三人拖欠原告的借款相互折抵。现诉争房屋由原告占有、使用至今。由于相关行政部门对诉争房屋未验收完毕，致被告未能协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。2015年5月6日，原告以第三人涉嫌诈骗其1050万元为由向吉林市公安局船营分局报案，该公安机关于次日立案，现此案处于侦查阶段；2015年6月4日，第三人就原告涉嫌非法侵入住宅罪，向吉林市公安局船营分局报案，该局于同年6月6日立案侦查，现该案已移送检察机关起诉。本院认为：第三人将其与被告订立的房屋买卖合同转让给原告，第三人与原告之间形成房屋买卖合同概括转让关系，即第三人将其与被告之间订立的房屋买卖合同中的权利义务一并转让给了原告，原、被告及第三人基于此概括转让在原房屋买卖合同中将买受人马云峰变更为马利斌，该行为应认定为原告与被告重新订立了房屋买卖合同，第三人基于该概括转让的法律关系已退出本案诉争房屋买卖合同关系，第三人再行就本案诉争房屋买卖合同主张权利，缺乏法律依据。原告与被告重新订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。现被告未按合同约定履行协助原告办理房屋产权登记手续的合同义务，其行为构成违约，应承担违约责任。因诉争房屋虽然已实际交付使用，但至今尚未验收完毕，致使被告未能协助原告办理诉争房屋产权登记手续，被告应在诉争房屋验收完毕之日，履行协助原告办理诉争房屋产权登记的合同义务，故原告要求确认诉争房屋买卖合同有效、并要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持确认原、被告订立的诉争房屋买卖合同有效、被告于诉争房屋验收完毕之日协助原告办理产权登记手续。因原、被告在诉争房屋买卖合同中对办理房屋产权登记所需费用未作出明确的约定，故办理产权登记所需费用应由双方按国家相关政策承担。关于第三人提出诉争房屋买卖合同系抵押行为，原告及第三人就此案均已向公安机关报案、本案应中止审理的主张，经本院查明，2015年5月6日，原告以第三人涉嫌诈骗其1050万元为由向吉林市公安局船营分局报案，该公安机关于次日立案，现此案处于侦查阶段。其次，第三人提出其向吉林市公安局船营分局报案的主张，因第三人向公安机关所报的案件系本案原告马利斌涉嫌非法侵入住宅及故意伤害，而本案审理的是房屋买卖合同关系，本案与公安机关侦查的上述两个案件均系不同的法律关系及不同的法律事实。同时，第三人对其提出诉争房屋买卖合同系抵押的主张，未能举证证明，故第三人提出的抗辩意见不成立，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、确认原告马利斌与被告延吉市宇航房地产开发有限公司之间签订的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号、建筑面积共计为1257平方米的房屋买卖合同有效。二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司于本判决生效后待位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第7幢1001、2001、3001号、建筑面积共计为1257平方米的房屋验收合格后30日内协助原告马利斌办理房屋产权登记手续（以行政机关验收合格文书中载明的日期为准），所需费用由双方按国家相关政策承担。案件受理费73393元、财产保全费5000元，合计78393元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 贾本华助理审判员 尹永杰人民陪审员 于景礼二〇一五年九月七日书 记 员 费 凯 来自：