（2015）攀东民初字第2310号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-24
案件名称
赖国翠与攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖国翠,攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀东民初���第2310号原告赖国翠，女，1987年12月7日生，汉族，四川省盐边县新九乡平谷村村民，住该村。委托代理人林金国，四川晓明维序律师事务所律师。被告攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司，住所地：攀枝花东区向阳村。法定代表人安飞，该公司总经理。委托代理人陆林，男，1975年10月8日生，汉族，攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司项目经理，住攀枝花市东区。委托代理人温兴来，男，1985年9月1日生，攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司职工，住攀枝花市东区长。本院于2015年7月21日立案受理原告赖国翠诉被告攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司（以下简称：天洁公司）财产损害赔偿纠纷一案，依法由代理审判员李红新独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖国翠及其委托代理人林金国，被告天洁公司的委托代理人陆林、温兴来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赖国翠诉称，原告于2011年1月向开发商购买位于攀枝花市东区新宏路9号阳城龙庭3-5号房屋。2013年年底，开发商交房后，原告对房屋进行了装修，并计划于2015年3月入住。但在2015年3月、5月，原告的住房却先后两次被厨房回流的污水浸泡，致使原告不能按计划入住，并造成房屋墙面墙纸污损，木门、门套、博古架等变形的损害后果。发生污水回流的原因是由于被告未及时清理厨房下水管道的堵塞物。被告未尽物业管理职责，致使原告房屋受损，应承担赔偿责任，现要求判令被告赔偿原告卫生清洁费660元；拆除、更换、重做房屋受损部位的费用27156元；租房费用10000元；交通费300元；误工费1310元。被告天洁公司辨称，根据前期物业服务合同的约���，被告仅对附着在外墙的雨水管和室外的排水管道负有物业管理责任，其余管道不属于物业管理范围。被告在两次堵塞发生后都到场进行了查看。第一次因双方意见有分歧，被告未对原告房屋的管道进行疏通，但通往排污井的主管道是畅通的；第二次堵塞发生后，疏通主管道亦未见堵塞物，后从原告厨房的下水管道向下疏通才将阻塞物排出，阻塞物全部为剩菜饭。故阻塞是因原告楼上业主不当使用管道所致，且阻塞部位并非物业管理范围，被告在物业管理过程中亦尽到了提醒业主合理使用管道的告知义务。被告对损害后果无过错，不应承担赔偿责任。经审理查明，赖国翠系阳城龙庭3-5号房屋业主，该房屋2014年6月装修完后未入住。2015年3月，该房屋因厨房下水管道的污水回溢致轻微受损。天洁公司派人到现场查看，因其认为厨房下水管道不属于物业管理��围，双方发生争执，天洁公司未对厨房下水管道进行疏通。2015年5月，因厨房下水管道堵塞，污水从不锈钢洗碗池排水口回溢至房屋地面，致房屋地面及木门、门套、博古架等装修、装饰物的底部被污水浸泡。木门、门套、博古架的底部被浸泡后变形开裂，近地面的墙纸吸收污水后变色。当日，天洁公司找人对排污井中布设的六根排污管进行疏通，从其中的一根排污管中掏出了一个黑色的塑料垃圾袋，但无法确定受损房屋的厨房下水管道经此排污管排水。次日，天洁公司从赖国翠房屋的厨房下水管道向下疏通，从管道中疏通出大量凝结成团块状的剩菜剩饭。另查明，赖国翠的房屋位于该楼房的第三层，其楼上有业主22户，其楼下有业主2户，1楼业主为独立的厨房下水管道，2楼业主装修时隔断了通往厨房下水管道的排水管，亦未使用厨房下水管道。诉讼中，天洁公司为证明厨房下水管道并非物业共用部位，不属于物业管理范围。提交了其与该房屋开发商签订的阳城龙庭前期物业服务合同，合同第二章第二条约定，天洁公司提供的前期物业管理服务包含：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。合同的附件二为物业共用部位明细，附件三为物业共用设施设备明细。附件二、三所列的明细不包含厨房下水管道。赖国翠质证称，天洁公司在第一次堵塞发生后未疏通管道导致第二次堵塞，没有尽到合同约定的管理责任。上述事实有原告提交的攀枝花电视台制作的影像资料，原告房屋被污水浸泡的照片，商品房买卖合同；被告提供的阳城龙庭前期物业服务合同及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，赖国翠的房屋发生过两次污水回溢受损是客观事实，第一次损害后果轻微，第二次损害后果较为严重。天洁公司在第一次虽未对厨房下水管道进行疏通，但两次污水回溢事件之间相隔1个月，难以认定二者之间存在因果关系。况且，天洁公司是否承担责任应以其对堵塞管道负有维护责任为前提，其维护责任或源于合同约定，或源于法律规定。前期物业服务合同虽系天洁公司与开发商签订，但对业主亦具有约束力。赖国翠与天洁公司之间的物业服务关系受该合同约束。该合同并未将厨房下水管道列入物业共用部位或物业共用设施设备的明细，赖国翠也未与天洁公司就厨房下水管道的日常维护达成协议，故不能根据合同约定认定天洁公司对厨房下水管道负有物业管理或提供物业服务的责任；现有法律、行政法规也没有规定厨房下水管道���于物业公司管理服务的范围。厨房下水管道属相邻业主共用，其用途和构造的特殊性，决定了业主对其不享有独立的、排他的使用权。使用该管道进行排水的业主对管道负有合理使用和维护的义务，违反该义务所带来的后果理应由相应业主承担。如将其纳入物业管理区域，则将不合理地加大物业公司的责任，也不利于督促相邻业主养成合理使用共用物的习惯。综上，天洁公司的维护责任应限于与厨房下水管道连接的室外排污管。根据本案查明的事实，应可确认厨房下水管道的堵塞物为大量凝结成团块状的剩菜剩饭，堵塞部位在3楼以下至排污管之间。楼上业主对厨房下水管道使用不当是造成管道堵塞、污水回溢，赖国翠房屋受损的直接原因。赖国翠要求天洁公司承担损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零���条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回赖国翠的诉讼请求。案件受理费393元，由赖国翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。代理审判员 李红新二〇一五年九月七日书 记 员 石李莉 来自：