（2015）中一法民一初字第2593号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-11-17

案件名称

恒大地产集团（中山）有限公司与覃秋兰商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2015）中一法民一初字第2593号原告：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李潇，总经理。委托代理人：赖雄、胡少仪，该司员工。被告：覃秋兰，女，1987年12月5日出生，壮族，身份证地址广西贵港市覃塘区，现住广东省中山市。原告恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大地产公司）诉被告覃秋兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告恒大地产公司委托代理人赖雄到庭参加诉讼，被告覃秋兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告恒大地产公司诉称：2013年9月4日，原、被告双方签订商品房买卖合同及补充协议（合同条码：1301058944），约定被告购买原告开发的中山南区金时代花园23幢＊＊＊＊房，合同总价为695675元，被告于2013年9月5日向原告支付首期款215675元后，余款480000元办理商业贷款。上述商品房买卖合同已在中山市房地产交易登记管理所办理销售登记备案。2013年9月12日，被告与中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山市分行）签订个人住房（商业用房）借款合同（编号：440780014-2012-20130505547），被告以中山南区金时代花园23幢＊＊＊＊房作为抵押，向建设银行中山市分行贷款480000元。建设银行中山市分行依约向被告发放个人住房贷款480000元，该笔贷款已拨付至原告预售款专款账户。2011年4月1日，原告与建设银行中山市分行签订商品房销售贷款合作协议书（编号：恒粤穗宅合字11［0.16-16］32），建设银行中山市分行为原告开发的金时代花园的商品房发放个人住房贷款，原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限从建设银行中山市分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至原告为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明交建行中山市分行保管之日止。后因被告连续拖欠且累计多期拖欠应供款项，建设银行中山市分行于2015年6月3日向原告发出履行担保责任通知书，要求原告承担连带保证责任，代被告清偿所有贷款全部本息。2015年7月17日建设银行中山市分行从原告银行账户扣收了被告的贷款本息482906.45元，原告已依约履行了保证义务。根据原告与被告签订的补充协议第三条约定，在房地产权证办理完毕前，买受人（即被告）未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人（即原告）承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房……同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关的解除合同手续。被告的违约行为已严重损害原告利益，为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议（合同条码：1301058944）；2.被告协助原告到房管部门办理有关解除合同注销备案手续；3.被告承担本案诉讼费用。原告恒大地产公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同及合同补充协议；2.中山市商品房销售登记备案表；3.商品房销售贷款合作协议书；4.个人住房借款合同及贷款支付凭证；5.履行担保责任通知书；6.通知。被告覃秋兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。经审理查明：2013年9月4日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订中山市商品房买卖合同以及补充协议，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市南区金时代花园23幢＊＊＊＊房房地产（建筑面积94.15平方米，套内建筑面积77.39平方米）。总价款为695675元，付款方式为2013年9月5日以现金方式支付215675元，2013年10月5日申请商业贷款480000元。在合同附件六补充协议中的第三条还约定：“……5、在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有权解除合同的手续……”。商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他事项，并由原告签字，被告盖章确认。合同签订后，被告向原告支付首期款215675元，庭审中，原告明确，被告以现金方式实际支付的首期款为48713元（含定金10000元），其余首期款166962元是向原告的关联企业金碧物业有限公司中山分公司借款支付。2013年9月12日，被告与建设银行中山市分行签订个人住房（商业用房）借款合同，被告以涉讼的中山南区金时代花园23幢＊＊＊＊房作为抵押，向建设银行中山市分行贷款480000元，原告为被告的贷款债务提供无条件和不可撤销连带阶段性保证，如被告未按合同约定履行还款义务，原告需要保证向建设银行中山市分行履行还款义务。建设银行中山市分行依约向被告发放个人住房贷款480000元，该笔贷款亦划付至原告预售款专款账户。2013年10月15日，涉讼商品房办理销售登记备案。在发放贷款之后，因被告连续拖欠且累计多期拖欠应供款额，且经通知无法联系被告本人，2015年6月3日，建设银行中山市分行向原告发出履行担保责任通知书，要求原告对借款本息承担保证责任，向建设银行中山市分行清偿所有借款本息。2015年7月17日，建设银行中山市分行向原告发出通知，已于当日在原告账户扣划被告拖欠建设银行中山市分行剩余借款本息合共482906.45元。原告认为，被告未按贷款合同约定的期限偿还贷款致使原告承担保证责任，被告的行为已构成违约，故诉至本院，主张前述实体权利。另查：2011年4月1日，原告与建设银行中山市分行签订商品房销售贷款合作协议书，约定原告对其开发建设的中山市南区金时代花园商品房在建设银行中山市分行办理的个人住房贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建设银行中山市分行为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减，保证期限从建设银行中山市分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至原告为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交建设银行中山市分行保管之日止；原告同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及建设银行中山市分行全额回收贷款时，建设银行中山市分行无需征得原告同意即可从原告在建设银行中山市分行开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。又查：庭审中，原告确认，涉讼商品房并未交付，因为合同约定交付时间为2016年12月31日前，同时亦未办妥房地产权属证书。原告并明确，向购房者收取购房定金10000元是惯常做法。再查：针对被告向原告的关联企业金碧物业有限公司中山分公司借款支付首期款问题，金碧物业有限公司中山分公司已另案起诉覃秋兰［案号：（2015）中一法民一初字第1192号］，要求其偿还借款本金55654元及利息。该案涉及的款项即为本案涉讼商品房的首期款，金碧物业有限公司中山分公司与覃秋兰于2013年9月4日签订借款协议，约定金碧物业有限公司中山分公司向覃秋兰免息提供166962元，分三期还款，分别是2014年9月1日前归还55654元；2015年9月1日前归还55654元；2016年9月1日归还55654元。覃秋兰在第一期约定的还款日期到期后并未归还款项，故金碧物业有限公司中山分公司于2015年3月23日提起诉讼。本院于2015年6月10日作出（2015）中一法民一初字第1192号民事判决，覃秋兰向金碧物业有限公司中山分公司偿还借款本金55654元及违约金。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同以及补充协议是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应全面履行各自的权利义务。原、被告双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。被告对涉讼房地产办理银行按揭贷款，应依约按时清偿借款本息，因被告连续多期未清偿借款本息，而使原告履行连带责任保证担保，向建设银行中山市分行清偿了涉讼房地产的借款本息，根据双方的合同约定，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。根据原、被告双方的合同约定，原告主张解除合同，销售登记备案于法无悖，本院予以支持。被告覃秋兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告恒大地产集团（中山）有限公司与被告覃秋兰于2013年9月4日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；二、被告覃秋兰于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告恒大地产集团（中山）有限公司注销位于广东省中山市南区金时代花园23幢＊＊＊＊房房地产的销售登记备案。案件受理费8544元，减半收取为4272元［原告恒大地产集团（中山）有限公司已预交］，由被告覃秋兰负担［被告覃秋兰于本判决生效之日起五日内迳付原告恒大地产集团（中山）有限公司］。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　梁丹妮二〇一五年九月七日书记员　　梁　琳微信公众号“”