（2015）东中法民一终字第988号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-08-12
案件名称
何文田与梁立郁租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何文田,贺柳芬,梁立郁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第988号上诉人（原审被告、反诉原告）：何文田。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁立郁。原审原告（反诉被告）：贺柳芬。上诉人何文田因与被上诉人梁立郁及原审原告贺柳芬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年8月15日，梁立郁、贺柳芬向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认梁立郁、贺柳芬与何文田之间的租赁合同无效，何文田应立即搬离房屋；2、何文田向梁立郁、贺柳芬支付2014年4月1日至何文田交回案涉物业之日止的租金（以月租1200元计，暂计至2014年8月6日为5040元）；3、确认何文田的押金2900元抵扣所欠梁立郁、贺柳芬的租金；4、本案的诉讼费用由何文田承担。何文田反诉请求：梁立郁退还何文田房租押金2900元。原审法院经审理查明：梁立郁、贺柳芬与何文田达成租赁合同关系，由何文田承租梁立郁、贺柳芬的位于东莞市常平镇还珠沥三队岭吓塘环美路一街23至24号一楼门面，何文田向梁立郁缴纳了2个月押金2400元及电费押金500元。2014年4月18日，梁立郁向何文田发出通知，要求何文田壹个月内搬走。何文田于2014年6月4日以短信的形式告知梁立郁“房东，你要我搬走（按你要求）我已搬。这么多天啦，押金什么时候退？”，梁立郁回复称“何老板，大家都是成年人，我们都不傻，都是外面创业安家，你欠我两个月租，我欠你两个月押金，刚好打和。电费押金我肯定会退给你，把锁匙拿来就好”。2014年6月6日，梁立郁以短信形式告知何文田“老板，再不还锁匙，过多几天电费押金都没有了，10号之前，超过10号我就报案请派出所人员做证撬门，你自己想清楚”。另，何文田提交了证据一份，证明梁立郁收到何文田所缴纳的2014年3月份的租金1100元，并主张租金已由1200元/月调整为1100元/月。另，原审庭审中，梁立郁、贺柳芬称案涉租赁物未办理房产证及建设工程规划许可证。何文田与梁立郁、贺柳芬达成租赁合同关系，由何文田承租梁立郁、贺柳芬的位于东莞市常平镇还珠沥三队岭吓塘环美路一街23至24号一楼门面，何文田向梁立郁缴纳了2个月押金2400元及电费押金500元。原审法院认定以上事实的依据有：证明、短信截图、通知、收款收据以及原审法院的庭审笔录等。原审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：（一）租赁合同的效力问题。梁立郁、贺柳芬未提交证据予以佐证案涉租赁物有办理建设工程规划许可证，视为案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，梁立郁、贺柳芬与何文田之间的租赁合同关系无效。（二）梁立郁于2014年4月18日向何文田发出通知，限何文田一个月内搬走，何文田于2014年6月4日以短信形式告知梁立郁已搬走，但由于双方之间并未办理正式的交接手续，且结合梁立郁提交的短信内容可知，何文田在搬走时未将钥匙交还给梁立郁，故何文田在交付行为上存在瑕疵。而梁立郁于2014年6月6日向何文田发出短信称“老板，再不还锁匙，过多几天电费押金都没有了，10号之前，超过10号我就报案请派出所人员做证撬门，你自己想清楚”，由此，梁立郁已在该短信中明确了自身的救济途经，即如何文田未在2014年6月10日前将钥匙归还，则将撬门开锁。因案涉租赁物属于梁立郁财产，且何文田已告知其已搬离，假设梁立郁撬门开锁的话，并不会对何文田的权益造成损害，且属于对自身权益的维护，并可以避免损失的扩大。现梁立郁主张何文田未交付案涉租赁物给梁立郁，并主张何文田支付占有使用费至实际交付之日止，首先，梁立郁是否已经撬门开锁并实际使用了案涉租赁物无从得知；其次，即便梁立郁未采取撬门开锁的行为，也属于其对自身权利的放弃，由此造成的扩大损失应由梁立郁自行承担。综上，因梁立郁自身的行为导致了损失的扩大，原审法院对扩大损失不予支持。但因何文田交付行为存在瑕疵，即便何文田于2014年6月4日前已实际搬离，但占有使用费也应支付至梁立郁未及时采取救济途经（实施撬门开锁的行为）之日即2014年6月10日之日止。至于计算标准，何文田主张租金已调整为1100元/月，从何文田提交的证据看，梁立郁确认收到了何文田缴纳的2014年3月份的租金1100元，虽然何文田向梁立郁缴纳的租金系按每月1200元支付，但从梁立郁收取何文田缴纳的2014年3月份的租金看，可以证实租金已调整为1100元/月，原审法院对何文田的主张予以采信。综上，占有使用费计算为：1100元/月×（2个月+10天）（从2014年4月1日至2014年6月10日）=2566.67元。（三）何文田通过短信的方式告知梁立郁已搬离，虽然何文田的上述形式在交付方面存在瑕疵，但也属于一种交付行为，梁立郁再行主张何文田将案涉租赁物交回给梁立郁，原审法院不予支持。（四）押金问题，梁立郁、贺柳芬主张押金用以抵扣租金，因双方之间未就此达成协议，且何文田就押金提出了反诉，明确要求梁立郁、贺柳芬退还押金，故梁立郁、贺柳芬的本项诉请，原审法院不予支持。据上所述，因双方之间达成的租赁合同关系无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，梁立郁收取何文田的押金2900元应予以返还，何文田就此提出的诉请，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认梁立郁、贺柳芬与何文田之间的租赁合同无效；二、限何文田自判决生效之日起五日内向梁立郁、贺柳芬支付占有使用费2566.67元；三、驳回梁立郁、贺柳芬的其他诉讼请求；四、限梁立郁自判决生效之日起五日内退还何文田押金2900元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由何文田负担。梁立郁、贺柳芬已预交案件受理费25元。反诉案件受理费25元，由梁立郁负担。何文田已预交案件受理费25元。上诉人何文田不服原审判决，向本院提起上诉称：2014年4月18日梁立郁贴出限期一个月搬迁通知后，何文田还打电话叫梁立郁收2014年4月份的房租，但梁立郁拒不接收。过了几天，梁立郁对何文田说：“你什么时候搬走，押金都会退给你。”又过了几天，梁立郁又问：“找到地方没有？押金会退给你。”2014年5月14日何文田就搬到现住址。梁立郁称不收2014年4月份的租金以及退押金给何文田，故原审法院判令何文田支付占有使用费2566.67元没有依据。综上，请求本院改判退回押金2900元及无须支付占有使用费。被上诉人梁立郁及原审原告贺柳芬均未在法定期限内向本院提交任何答辩意见。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审庭审期间，本院询问何文田有无将案涉房屋的钥匙返还给梁立郁，何文田称没有钥匙，对方（梁立郁）撬门后其将钥匙扔掉了，何文田还称其于2014年5月14日搬走，占有使用费应当计算至2014年5月份。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕何文田上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点是案涉房屋占有使用费如何认定。首先，虽然何文田于2014年6月4日发给梁立郁的短信内容有提到何文田已搬走，但该短信内容为其单方陈述，证明力比较薄弱，而且何文田亦承认其并没有将钥匙返还给梁立郁，双方并没有实际交接，因此，何文田应当就返还租赁物承担举证不利的后果。其次，根据梁立郁于2014年6月6日发给何文田的短信可知，梁立郁在6月6日时仍要求何文田返还钥匙并称超过10号就报案并撬门，换言之，6月6日前梁立郁并没有实际收回案涉租赁物。结合现有的证据，原审法院认定梁立郁于2014年6月10日收回案涉房屋并无不当，故何文田应当支付房屋使用费至2014年6月10日。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何文田上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何文田负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 邝子球代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一五年九月七日书 记 员 伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……第7页共8页