（2015）历商初字第1552号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-10-26

案件名称

董红磊与济南鲍德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

董红磊,济南鲍德房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百五十二条第一款

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2015）历商初字第1552号原告董红磊，男，1971年4月1日出生，汉族，住所地济南市。委托代理人赵勇，山东昊璟律师事务所律师。委托代理人鲁法全，山东昊璟律师事务所实习律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人朱月肖，董事长。委托代理人徐相华，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人郭红，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。原告董红磊与被告济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年8月31日公开开庭审理了本案。原告董红磊及其委托代理人赵勇、鲁法全，被告济南鲍德公司的委托代理人徐相华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董红磊诉称，董红磊与济南鲍德公司于2010年5月22日签订商铺买卖合同，约定购买济南鲍德公司开发的钢城新苑东2-1号楼1-104号商铺（以下简称涉诉房屋），商品房预售许可证为房建开预许字第（2009）467号，建筑面积67.68平方米。济南鲍德公司虽按合同约定交付了房屋，但未按合同约定提供办理产权登记所需资料及取得房地产权属证书，明显违约，应承担违约责任。为此，董红磊要求：1、济南鲍德公司支付逾期提供办理产权所需资料的违约金8501.22元（以合同中约定的购房款850122元为基数，乘以1%得出）；2、济南鲍德公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金224614.35元（以实际购房款852768元为基数，按照日万分之二的标准，自2011年10月27日起计算至2015年6月5日止）；3、本案诉讼费用由济南鲍德公司承担。原告董红磊为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、商铺买卖合同1份，证明原、被告存在合同关系，对于商铺的价款、交房时间及违约责任均作出约定；证据2、购房发票1份，证明董红磊已经按照合同约定支付全部房款852768元；证据3、前期物业管理协议1份及物业费缴费单据3张，证明济南鲍德公司于2010年10月31日交房；证据4、济南市住宅专项维修资金交存通知（复印件）、住宅专项维修资金专用收据、契税纳税申报表（复印件）及契税完税证各1份，证明董红磊按照通知要求及时缴纳了专项维修资金和契税，完成了相关办证义务；证据5、涉诉房屋所有权证1份，证明董红磊取得涉诉房屋所有权证时间为2015年6月5日；证据6、2015年7月1日董红磊缴纳的房屋登记费发票、代济南鲍德公司缴纳的交易费发票（复印件）及董红磊中国工商银行银行卡历史交易明细各1份，证明济南鲍德公司在办理房产证期间造成办证时间延误，应当缴纳的交易费用是董红磊代其缴纳，济南鲍德公司未缴纳，事后董红磊找到济南鲍德公司报销了该费用。被告济南鲍德公司辩称，第一，董红磊第一、二项诉讼请求重复主张，没有法律依据。由于办理房屋产权证需要房屋主管部门、董红磊及济南鲍德公司三方配合才能办理，并非济南鲍德公司单方一己之力能做到的，济南鲍德公司提供相关办理产权证的资料就已经完成了出卖人的办证义务。由于逾期取得房屋产权证不应归为济南鲍德公司的单方责任，故逾期办证的违约责任只能适用商铺买卖合同第十五条的约定，即出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，且无论逾期多长时间也只能按照该条款计算违约责任。第二，董红磊主张的违约金高于其实际损失，请求法院按照实际损失予以降低。董红磊主张的违约金数额，已经远远超出济南鲍德公司在订立合同时的预计利润额，将使济南鲍德公司没有任何利润且损失额度巨大，且董红磊也没有任何证据证明其实际产生损失，请求法院综合考虑，进行降低。第三，董红磊诉讼请求中的部分违约金主张已经超过诉讼时效，董红磊主张按日累计违约金意味着每天违约金均限定起算日和失效日，其按日计算违约金的主张应该受到诉讼时效的限制，失效期间的违约金应依法予以驳回。第四，济南鲍德公司不能按期提供办证资料存在客观原因，因本案发生在2010年至2011年期间，恰逢房地产竣工验收备案政策发生重大调整，增加了项目验收备案手续的工作量，且该政策变化济南鲍德公司不可能预见，客观上造成了逾期事件的发生，请求法院考虑上述因素。被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、济南鲍德公司给董红磊发送办证通知的邮寄详情单1份，证明济南鲍德公司已于2014年2月8日通知董红磊前来办理房屋产权证书；证据2、涉诉房屋水表（2011年7月至2015年6月期间）、电表（2011年7月至2015年7月期间）使用明细及个体工商户登记信息各1份，证明涉诉房屋交付之后，董红磊一直正常使用，逾期办证没有给董红磊造成实际损失。证据3、涉诉房屋的产权大证1份，证明涉诉房屋的初始登记时间为2013年10月26日，在此时已经具备了办理小证的条件。经对原告董红磊和被告济南鲍德公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认如下法律事实：2010年5月22日，董红磊与济南鲍德公司签订商铺买卖合同，合同约定由董红磊购买济南鲍德公司开发建设的位于钢城新苑东2-1号楼1-104号的商铺，房屋建筑面积67.47平方米，总房款850122元；涉诉房屋的预售许可证号为济建开预许字第（2009）467号；济南鲍德公司应在2010年10月31日前将经竣工验收合格的房屋交付给董红磊；合同第十五条约定，在房屋交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料，出卖人应具备办理产权条件，如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需要的资料，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金；合同第二十条约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；合同第九页列明了四个附件，其中附件三为合同补充协议。合同补充协议第三条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自规定期限到期之日第二天起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金。合同及补充协议签订后，董红磊按照约定支付了购房款，因涉诉房屋实际建筑面积为67.68平方米，董红磊实际支付了购房款852768元。济南鲍德公司于2010年10月31日交付涉诉房屋。2013年10月26日，济南鲍德公司取得涉诉房屋的初始登记，房屋产权证号为济房权证历城字第1592**号。济南鲍德公司于2014年2月8日通过EMS向董红磊邮寄了办理涉诉房屋的产权转移登记的书面通知，董红磊主张记不清是否收到过该邮件，但记得曾接到过济南鲍德公司的办证通知电话，具体通知时间亦记不清了。另查明，2013年1月9日，涉诉房屋作为个体工商户历城区纯真乳品经营部的经营场所在工商部门办理的工商登记，经营者为高元庆。2013年12月19日，董红磊缴纳了涉诉房屋的契税25583.04元和住宅专项维修资金8121元。2015年6月5日，董红磊办理了涉诉房屋的产权转移登记，房屋产权证号为济房权证历城字第1872**号。2015年7月1日，董红磊向房管部门缴纳了登记费550元和交易费541.4元，事后济南鲍德公司为董红磊报销了交易费541.4元。以上事实，有原告董红磊，被告济南鲍德公司提交的证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，董红磊与济南鲍德公司签订的商铺买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。商品买卖合同所附之附件为该合同的组成部分，合同附件中约定的权利义务内容，对于双方当事人亦具有约束力。商铺买卖合同第十五条约定：“在商铺交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件。如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需要的资料，双方同意按下列第1和2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”按照该条约定，济南鲍德公司应在涉诉房屋交付后360日内具备办理产权条件、提供办理产权登记所需要的资料，涉诉房屋于2010年10月31日交付，故济南鲍德公司应在2011年10月27日前完成协助办理产权登记的义务。同时，附件三中合同补充协议第三条约定：“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自规定期限到起止日第二天起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金。”该条对开放商逾期为买受人办理产权证书的违约责任进行了约定。本案中，董红磊既要求济南鲍德公司按照商铺买卖合同第十五条的约定支付逾期提供办理产权所需资料的违约金，同时要求济南鲍德公司按照合同补充协议第三条的约定逾期办理房地产权属证书的违约金。本院认为，是否办理产权登记影响商品房买卖合同目的的实现，因此协助买受人办理房屋产权登记是开发商所负之法定义务，亦属商品房买卖合同所约定的主要义务。根据办理产权登记的流程，首先由开发商向相关部门提交必要的房屋前期资料，完成房屋的权属的初始登记之后，再告知买受人可以办证，由买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，办理房屋的初始登记是开发商在办证过程中的主要义务，也是买受人办理房屋产权证书的前提。合同补充协议第三条关于产权登记违约责任的约定，是对商铺买卖合同第十五条济南鲍德公司的协助办理产权登记义务的进一步明确，董红磊的第一项和第二项诉讼请求系重复主张，故，对董红磊要求济南鲍德公司按照商品买卖合同第十五条支付逾期提供办理产权所需资料的违约金8501.22元的诉讼请求，本院不予支持。对董红磊要求按照合同补充协议第三条支付逾期办证违约金的请求，本院应予支持。关于违约金的计算期间，根据合同约定，济南鲍德公司应在2011年10月27日前取得涉诉房屋的初始登记，但济南鲍德公司在2013年10月26日才办理了涉诉房屋的初始登记，故济南鲍德公司已构成违约，应当自2011年10月27日起按照董红磊已付房款万分之二的标准支付违约金。董红磊要求济南鲍德公司支付违约金至其实际取得房屋产权证书之日止，本院认为，由于办理产权证书需要买卖双方互相配合，济南鲍德公司完成房屋的初始登记使房屋具备办理权属转移登记的条件，向买受人进行告知并协助提交相关证明文件即完成了其办理产权证书的义务。2014年2月8日济南鲍德公司向董红磊发送了办理涉诉房屋分户产权登记的通知，董红磊对济南鲍德公司提交的邮寄单不予认可，但认可曾收到过济南鲍德公司的办证通知，且未提交其他证据证明其收到办证通知的时间，故对济南鲍德公司曾于2014年2月8日通知董红磊办证的主张，本院予以采信济南鲍德公司已尽到了应尽的协助办证义务。董红磊收到通知后，具体何时办理涉诉房屋的产权转移登记，不在济南鲍德公司的可控范围内，因此，济南鲍德公司应当向董红磊支付2011年10月27日至2014年2月8日期间的逾期办证违约金852768元×0.2‰×835天=142412.26元。对董红磊超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对于济南鲍德公司认为逾期办证系由政府验收政策变化原因导致的辩解意见，因济南鲍德公司未举证证明造成逾期办证确属由于政府验收政策变化的原因，双方签订的合同中也未约定相关政府政策的变动属于免责事由。因此，对济南鲍德公司主张的该抗辩事由，本院不予采纳。对于济南鲍德公司认为违约金计算过高应予调整的辩解意见，本院认为，逾期办证虽不影响房屋的正常使用，但由于未取得房产证书，可能对买受人在进行房屋出租、出售及以房屋办理抵押进行融资时造成影响，给买受人造成一定的经济损失。由于逾期办证损失的数额难以认定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”与以此标准计算出的实际损失相比，合同约定的违约金数额并不过高，故，对于济南鲍德公司要求对违约金数额予以调整的请求，本院不予支持。因济南鲍德公司在2014年2月8日才履行了协助办证的通知义务，其违约行为处于持续状态，故对于济南鲍德公司认为董红磊的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董红磊逾期办理房地产权属证书的违约金142412.26元；二、驳回原告董红磊要求被告济南鲍德房地产开发有限公司支付逾期提供办理产权所需资料的违约金8501.22元的诉讼请求；三、驳回原告董红磊超出部分的诉讼请求；若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4800元，由原告董红磊负担1920元，被告济南鲍德房地产开发有限公司负担2880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　綦晓玥人民陪审员　　梁　颖人民陪审员　　王春云二〇一五年九月七日书　记　员　　刘　阳百度搜索“”