（2015）管民二初字第650号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-04-05
案件名称
闪红霞与郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村民委员会确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闪红霞,郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村村民委员会
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2015）管民二初字第650号原告（反诉被告）闪红霞，女，1969年7月23日出生，回族。委托代理人张明，河南紫鼎律师事务所律师。委托代理人李全安，河南紫鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村村民委员会。负责人樊建强。委托代理人盛宏亮，河南豫龙律师事务所律师。原告闪红霞诉被告郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村村民委员会（以下简称书院街村委会）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闪红霞及其委托代理人张明、李全安，被告书院街村委会负责人的委托代理人盛宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闪红霞诉称，2014年2月1日，原、被告签订《地产租赁合同》一份，约定：被告将位于书院街市场临街三楼的房产租赁给原告使用，租赁期限为2014年2月1日至2015年1月31日，年租金为72000元，租金每半年交付一次。合同即将到期时，原告多次电话通知被告要求缴纳之后半年的租金并续签租赁合同，被告均予以推脱。2015年3月12日，被告向原告下达搬迁公告，要求原告于2015年3月31日前搬迁完毕，并要求原告缴纳2015年2月份至3月份的房租。后原告经了解才得知该租赁房屋并未取得建设工程规划许可证。原告认为被告在未告知其房屋真实状况（未取得建设工程规划许可证）的情形下，与原告签订该《地产租赁合同》，根据相关法律规定，应认定该租赁合同无效。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《地产租赁合同》无效；2、被告承担本案诉讼费用。被告书院街村委会辩称：1、原、被告双方签订的合同是真实有效、合法的，双方均已善意履行完毕。在合同履行期间，双方未发生任何纠纷，因此对于合同是否有效，双方不应进行追究，原告主张的诉讼请求没有任何依据。2、涉案房屋系被告于1990年所建，该司法解释出台于2009年，该司法解释不适用本案，且涉案房屋是农村房屋，是被告在集体土地上建盖的房屋。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告书院街村委会反诉称，原、被告双方签订的合同是在自愿平等协商的基础上签订的。合同到期后，被告没有必须续签租赁合同的义务。而原告在合同到期后继续使用该房租，应按照原合同约定根据实际使用期限向被告支付租金。故被告提起反诉，请求判令：1、原告支付被告自2015年2月1日至被告提起反诉之日2015年4月25日止的使用费共计18000元；2、原告承担本案诉讼费及反诉费用。原告闪红霞针对反诉辩称，被告在赔偿原告因履行合同造成的损失之前，原告有权拒绝支付租金，以降低损失。而且原告居住期限不到三个月，租金不到18000元。被告反诉不属实，请求法院驳回。经审理查明，2014年2月1日，书院街村委会（甲方、出租方）与闪红霞（乙方、承租方）签订《地产租赁合同》一份，合同约定：1、甲方将位于书院街市场临街三楼的房产租赁给乙方使用，乙方已对此房产及房屋配套设施的状况做了充分的了解，愿意承租该房产；2、租赁期限壹年，自2014年2月1日至2015年1月31日止；3、年租金72000元，租金每半年交付一次，租金为36000元。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：双方于2014年2月1日签订的位于书院街市场临街的房产租赁合同所涉及的房产所有税费由乙方承担。2014年1月10日、2014年7月28日，闪红霞向书院街村委会分别缴纳了半年的租金36000元。2015年3月12日，书院街村委会向闪红霞送达《拆迁公告》，载明：按管城区商都博物院片区征收指挥部下发相关文件要求，书院街以北，向阳街以东在本次商都博物院棚户区拆迁范围之内，按相关拆迁政策规定，须在3月31日前腾空房屋，搬迁完毕。经村委会研究决定，书院街村各租赁户请于即日起到村委会财务室办理房租结算手续，并签订搬迁承诺书。3月15日前搬迁完毕的商户，免受3月份房租；3月15日-3月31日搬迁完毕的商户，免收3月份半个月房租，3月31日后搬迁完毕的商户，不再免收3月份房租，并且房屋押金不予退付。另查明，该租赁房屋位于郑州市紫荆山路与东大街交叉口邮政大厦东南角胡同口，属于上述拆迁范围。书院街村委会称该房屋系20世纪80年代所建，未办理建设工程规划许可证。闪红霞称2015年4月1日起，书院街村委会采取停电、停水的措施，导致该房屋无法正常使用，4月14日晚，书院街村委会带人将闪红霞赶出该房屋。书院街村委会对此不予认可，称闪红霞的物品一直存放在租赁房屋中，直到本案提起反诉时，仍未取出。闪红霞认可其物品一直存放在租赁房屋中的事实。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。本院认为，被告作为出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，并与原告签订《地产租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该《地产租赁合同》无效。故原告要求确认原、被告双方签订《地产租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。《地产租赁合同》履行完毕后，原告仍占用该房屋，因此被告有权参照《地产租赁合同》约定的租金标准要求原告支付房屋占有使用费。合同到期后，直至被告2015年4月25日提起反诉时，原告仍占有使用该房屋，故被告要求原告支付2015年2月1日至2015年4月25日的房屋占有使用费，理由正当，本院予以支持。经计算，该使用费为17000元（72000元÷12×2＋72000元÷12÷30×25），被告主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法律规定，判决如下：一、原告闪红霞与被告郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村村民委员会签订的《地产租赁合同》无效。二、原告闪红霞于本判决生效后十日内支付被告郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村村民委员会房屋占有使用费17000元。三、驳回被告郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村村民委员会的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告郑州市管城回族区东大街街道办事处书院街村村民委员会负担；反诉案件受理费125元，由原告闪红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 康月婷人民陪审员 王爱敏人民陪审员 余泽芳二〇一五年九月七日书 记 员 黄剑鸿 来源：