（2014）巴法民初字第02309号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-05-26
案件名称
重庆将略房地产营销策划有限公司与重庆威特嘉实业有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市巴南区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2014）巴法民初字第02309号原告重庆将略房地产营销策划有限公司，住所地重庆市彭水工业园区7区4号楼A3-386，组织机构代码07032092-3。法定代表人颜雪，总经理。委托代理人钟祥伟，重庆志同律师事务所律师。被告重庆威特嘉实业有限公司，地址重庆市巴南区花溪镇花溪新村5号，组织机构代码78159819-8。法定代表人SamBoonPengYee，董事长。委托代理人邹渝，重庆志和智律师事务所律师。原告重庆将略房地产营销策划有限公司（以下简称“将略公司”）与被告重庆威特嘉实业有限公司（以下简称“威特嘉公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法由代理审判员刘衽伟适用简易程序独任审判，于2014年11月25日及2014年12月23日公开开庭对本案进行审理。审理中，因案情较为复杂，本案依法转为普通程序审理，由代理审判员刘衽伟担任审判长，与人民陪审员谢光碧、喻启平组成合议庭，共同负责案件的审判，于2015年6月17日及2015年8月17日公开开庭审理。原告将略公司的委托代理人钟祥伟，被告威特嘉公司的委托代理人邹渝（2015年6月17日缺席）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告将略公司诉称：2013年7月22日，原、被告双方就巴比亚半山项目1-4号楼商业部分签订《营销代理合同》，约定原告负责整个项目的策划及销售工作，3个月内完成所有物业认购在60%以下的，被告按照溢价部份的40%向原告支付代理费。履行中，原告按合同约定成立项目工作组，设计宣营销方案，制作宣传资料，并对相关人员进行培训等，投入了大量人力财力，取得了较好的销售业绩。截止2013年11月18日，原告共计代理销售了16套房屋，溢价总金额为3228162元，按合同约定扣除原告承担的9.1%税收部份，被告应当支付原告代理费1173760元。2013年11月19日，被告以原告在3个月内未完成项目可售出套数的50%为由单方解除了《营销代理合同》，但被告除支付了10万元外，余欠代理费原告多次催收未果遂起诉来院要求：被告支付原告销售代理费1073760元，并以此为基数按0.2‰／日从2014年3月1日起计算至付清款止。被告威特嘉公司辩称：原、被告双方签订《营销代理合同》及原告按照合同约定履行了部份房屋销售代理工作属实，但原告应当收取代理费所对应的房屋仅为13套，即“结算明细表”房序号为别为2-5、7-13、15-16，其中第1号及第14号两套房屋至今未办理银行按揭贷款手续，被告亦未收到该两套房屋的后续房款，付款条件未成就。第6号房屋虽房款全部到账，但该房屋非因原告销售代理行为促成房屋的销售，原告最初代理预订认购对象为“吴明中”，而实际购买人为被告公司财务高管自己介绍的朋友吴童欣、杨丽汁，故该套房屋原告不应当收取代理费。扣除该三套房屋后，原告应当收取的代理费仅为810455.31元，抵扣被告已支付的10万元，被告尚应支付原告代理费为710455.31元；“结算明细表”中“卿娥”的签字行为仅表明签收，结果需提交被告公司认可，而非对该“结算明细”进行确认；另《营销代理合同》约定被告付款前原告需提交合法有效的等额发票，该约定系附条件的民事法律行为，除已提交的493839.52元的发票外，原告并未提交其它相应发票，不符合付款条件。综上，要求驳回原告的诉讼请求。审理查明：2013年7月22日，原、被告双方就位于重庆市巴南区红光大道巴比亚半山项目1-4号楼商业部分签订《营销代理合同》，主要约定：被告委托原告担任其所开发的巴比亚半山项目1-4号楼商业部分之独家销售代理人，代理期限自合同正式签订之日起至物业销售完毕；被告明确授权项目联络人为卿娥，负责与原告沟通及联络，原告向被告提交有关材料需由指定联络人签收方可视为被告收到该资料；客户所缴付的定金由被告收取并开收据，房款亦由客户直接汇入被告指定账号，并由被告办理相关财务手续；该项目首次开盘后3个月内（首次开盘时间为2013年7月28日），原告至少需完成项目可售出单位套数的50%，否则被告有权立即无条件解除并终止本合同，被告行使解除权时，原告需七个工作日内撤场，之后双方按合同约定结算相关代理费；自物业正式开盘销售的三个月内，原告完成物业认购60%以下，所有溢价部份的40%作为原告的结算佣金；购房以非银行按揭贷款方式购房的，原告以每月底前已签订《商品房买卖合同》并以全部买卖合同总额作为佣金结算依据，原告于次月5日内将上月《代理费结算说明、业绩确认和代理费结算表》送交被告，经被告确认后于次月20日前向原告支付佣金。若购房采用银行按揭贷款方式购房的，被告与购房方签订《商品房买卖合同》并收到首期款，且原告按被告书面要求收齐客户办理合同登记和银行按揭所需书面资料，签约、首付款到账并通过银行按揭审批后按首付款到账金额支付原告代理费，按揭贷款发放款后按上述买卖合同额支付该套单位剩余代理费。原告提交的当月代理佣金结算表，由被告在收到结算表10个工作日内核对并确认原告应提佣金，如被告在10个工作日内未确认，又无书面反馈意见，则视为被告认可原告当月成交业绩，被告应将当月佣金按时支付原告；被告按月支付佣金，每次付款前原告需向被告提交合法有效的等额发票，因原告未能提供合格发票造成延迟付款的责任由原告自行承担；如遇买受人在签订合同并支付首期款后悔约或违约，按法律规定，被告有权追究买受人的经济责任，若追究未成功，原告退还代理费（但因被告原因导致未成功追究除外）；若被告未按时付款，则按应付款额每日万分之二的标准向原告支付逾期付款违约金至付清款止等内容。履行中，原告按合同约定履行房屋销售代理义务。2013年11月19日，被告向原告送达“关于解除1-4号楼商业部份营销代理合同的函”，主要内容为：因原告从首批开盘日至2013年11月18日3个月内，仅累计预订销售16套房屋，巴比亚半山1-4号楼可售套数为39套，预订套数只占可售套数的41%，未到达完成项目可售出单位套数的50%，故被告决定解除与原告签订的《营销代理合同》，合同解除后相关事项可另行协商。2014年3月24日，原告向被告提交“1-4号楼底商代理费结算明细表”（以下简称“结算明细表”），该明细表显示代理预订房屋共计16套，应结代理费合计1173760元，其中：第1号房屋客户姓名为吴玉兰，建筑面积216.36m2，付款方式为按揭，应结代理费为216551元；第6号房屋客户姓名为吴童欣、杨丽汁，建筑面积121.68m2，付款方式为一次性，应结代理费为111269元；第14号房屋客户姓名杨渝婷，建筑面积92.07m2，付款方式为按揭，应结代理费为35485元等内容，在结算明细表复核处签有“卿娥2014-3-24”字样。审理中，被告陈述卿娥系其公司现场销售主管。2013年12月22日，原告向被告提交了号码为16174759发票一张，品目为服务费，金额为493839.52元。2014年1月26日，被告向原告支付了10万元的销售代理费。2015年6月17日，原告向本院提交发票7张，发票金额为679921元。另查明，2013年9月15日，案外人吴明中与被告签订了《重庆巴比亚半山商业物业认购协议书》，该认购协议书所涉房屋即为前述“结算明细表”显示的第6号房屋（但客户姓名为吴童欣、杨丽汁，建筑面积121.68m2），而在被告向本院提交的该套房屋的《重庆市商品房屋买卖合同》显示，甲、乙双方为被告及吴童欣、杨丽汁，按份共有，各占50%，但合同落款乙方签章处有吴明中签字字样。审理中，被告要求对“结算明细表”中卿娥署名的真实性进行鉴定，后因未缴纳鉴定费被鉴定中心作退案处理。庭审中，本院当庭通过《重庆市商品房买卖合同》预留电话联系方式分别向案外人杨渝婷和吴玉兰（其丈夫接听）电话核实情况，均回应其向被告所购买的位于巴比亚半山房屋虽未成功办理银行按揭贷款，但已付清所有房款。原告对该事实予以认可，被告称需要向公司核实，但在本院指定的期间内未向本院说明情况。上述事实，有原、被告向本院提供并举示的《营销代理合同》、“关于解除1-4号楼商业部份营销代理合同的函”、结算明细表、服务费发票、吴明中签订的认购协议书、《重庆市商品房买卖合同》（杨渝婷、吴玉兰及杨丽汁等）、《房地产开发贷款封闭管理协议》、被告与建设银行北碚支行签订的最高额保证合同、建设银行北碚支行个人贷款支付凭证及关于杨渝婷与吴玉兰等人的“未签订商业用房贷款按揭合同证明”等证据在卷为凭，结合原告的当庭陈述和庭审笔录，足以认定。综合原、被告双方当事人陈述、举证、质证及庭审情况，本院归纳本案争议焦点并评议如下：一、原告是否有权向被告收取“结算明细表”中第6号房屋的代理费？本案中，被告于2013年11月19日向原告发送“关于解除1-4号楼商业部份营销代理合同的函”，要求解除原、被告双方签订的《营销代理合同》。2014年3月24日，原告将代理费“结算明细表”提交被告，由被告现场销售主管卿娥在复核人处签字，被告虽对卿娥署名真实性提出鉴定申请，但因未缴纳相应鉴定费用被鉴定中心作退案处理，被告应承担举证不力的责任。“结算明细表”明确显示了代理销售房屋套数、签约时间及应结代理费金额等内容，卿娥作为被告公司现场销售主管，对现场原告所代理销售的房屋套数、付款方式、认购时间、签约时间及合同总价等具体情况均应当有清楚了解，且被告在收到该“结算明细表”后10日内未向原告出具书面反馈意见，按照《营销代理合同》的约定，视为被告已认可原告的成交业绩。被告虽辩称第6号房屋的实际购买人杨丽汁及吴童欣，非原告代理销售时认购的吴明中，但本案所涉《营销代理合同》系独家代理销售，而所涉第6号房屋的《重庆市商品房买卖合同》落款签字人为吴明中，且被告在收到“结算明细表”后在合同约定的时间内亦未提出异议，故本院对被告的该抗辩理由不予支持。二、原告要求被告给付代理费的付款条件是否成就？被告抗辩：“结算明细表”的第1、14号房屋虽系原告代理销售，但该两套房屋购买人均仅支付了首付款，余欠房款均未到账，且银行按揭贷款手续至今未代办理，付款条件不成就；合同约定被告付款前原告需提交有效的等额发票，该约定系附条件的民事法律行为，被告提交的发票金额仅为493839.52元，未足额提交发票，故被告应补齐发票。关于第1、14号房屋付款条件的问题，根据《营销代理合同》第十一条第（四）项约定，采用银行按揭贷款方式购房的付款条件需先通过银行按揭审批，本案中被告虽举证证明第1、14号房屋至今未办理按揭，但庭审中本院当庭向该两套房屋购买人进行核实，对方均称虽未办理按揭贷款但已付清房款，原告对该事实予以认可，被告称需要向公司核实，但在本院指定的期间内未向本院作出具体说明。被告作为房款收款人，对房款是否到账应当清楚，“结算明细表”显示第1、14号房屋签约时间分别为2013年10月3日及2013年11月15日，但该两套房屋买卖合同自签约起至今近两年时间仍未解除，被告亦追究该两套房屋购买人的违约责任，综上，本案中被告其行为已阻碍了付款条件成就，视为付款条件已成就；关于原告需向被告提供等额发票的问题，原告第一次已于2013年12月22日向被告提交了493839.52元的服务费发票，2015年6月17日，原告向本院提交了购买方为被告的679921元服务费发票，两次发票金额共计为1173760.52元。虽原告第一次提交493839.52元服务费发票的时间为2013年12月22日，但根据合同第十一条第（四）项付款时间为原告向被告提交“结算明细表”经确认后，于次月的20日（遇节假日顺延）前向原告支付佣金等内容的约定，本案中原告向本院举示了其于2014年3月24日向被告提交“结算明细表”，则被告应支付393839.52元代理费（扣除被告已支付的10万元）的时间为2014年4月20日。原告于2015年6月17日向本院提交了其余679921元服务费发票，则被告对该679921元代理费的支付时间应为2015年6月17日。现原告起诉来院要求被告支付代理费及按合同约定支付逾期付款违约金，其理由正当，证据充分，于法有据，本院予以支持，但对逾期付款违约金计算时间作相应调整。为此，依照《中国华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第九十八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆威特嘉实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告重庆将略房地产营销策划有限公司代理费1073760元。二、被告重庆威特嘉实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆将略房地产营销策划有限公司逾期付款违约金（分两部分计算：第一部分以393839.52元代理费为基数，按0.2‰／日从2014年4月20日起计算，利随本清；第二部分以679921元代理费为基数，按0.2‰／日从2014年4月20日起计算，利随本清）。三、驳回原告重庆将略房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费14460元及保全措施费5000元，共计19460元，由被告重庆威特嘉实业有限公司负担（此款原告已垫付12230元，被告威特嘉公司在给付前述案款时一并支付本诉原告，余欠受理费7230元限被告威特嘉公司于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力。审 判 长 刘衽伟人民陪审员 谢光碧人民陪审员 喻启平二〇一五年九月七日书 记 员 夏 天 微信公众号“”