（2015）足法民初字第04626号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-04-08
案件名称
解立方,陈凯与重庆启帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审一审民事案件用判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈凯,解立方,重庆启帆房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第04626号原告：陈凯，男，1969年7月9日出生，汉族，重庆市大足区人。原告：解立方，女，1973年12月26日出生，汉族，重庆市大足区人。委托代理人：龙鹏界，重庆晶晶律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆启帆房地产开发有限公司（组织机构代码69928285-6），住所地重庆市双桥区双北路与西湖大道交汇处。法定代表人：邓富学。委托代理人：潘亚博，重庆华华律师事务所律师（特别授权）。原告陈凯、解立方与被告重庆启帆房地产开发有限公司（以下简称：启帆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李玉辉担任独任审判，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈凯、解立方的特别授权代理人龙鹏界，被告启帆公司的特别授权代理人潘亚博到庭参加了诉讼。原、被告双方在2015年5月9日至2015年8月26日期间进行了和解但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月26日原告与被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告位于重庆市大足区龙水镇龙水路66号龙水五金市场群二期8-11-2房屋一套，房屋总价款为289368元。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付首付款87368元，并办理按揭202000元。根据合同约定，被告应于2012年12月30日前将上述房屋交付给原告。又根据合同第十三条2款关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第3款约定：甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第四款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期在60日之后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限前的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金。原告在购房时按照合同约定，支付了房款，并将办理商品房产权登记所需资料交与被告，还交了代办费8651元。时自至今，原告方多次催告被告要求尽快办理房屋产权证书，但被告仍以种种理由拖延为原告办理。被告之行为，已给原告造成经济损失，根据《合同法》及有关司法解释之规定，起诉到法院，要求：一、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书；2、请求调整违约金为万分之二；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金42247.7元，计算方式：2013年3月1日起暂计算至2015年3月1日，（289368元×0.0002）×730天=42247.7元。之后违约金按约定计算至交付房屋产权证书之日止；4、诉讼费由被告承担。被告辩称：原告请求将合同约定的违约金日息万分之0.1调整为日息万分之2没有法律依据，应当严格按照合同约定执行。原告没有委托被告办证，原告购买的房屋，被告提交申请办理房产证材料的时间是2013年10月18日，因此违约金应当就按到2013年10月17日截止。经审理查明：2011年9月26日，原告陈凯、解立方（乙方）与被告启帆公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》一份，合同内容：一、乙方所购商品房的基本情况：本商品房座落为：重庆市大足县龙水镇龙水路66号龙水五金市场群二期8-11-2。二、购房价款：本商品房为清水房，总成交金额为￥289368.00元；按揭付款：（1）、乙方签合同时首付款￥87368.00元；（2）、余款￥202000.00元向银行申请办理按揭。三、交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2012年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。五、关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）、逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告陈凯、解立方支付了首付款87368元，余款202000元向银行按揭贷款付清。被告启帆公司于2011年在大足区国土资源和房屋管理局办理了该套房屋的预购商品房买卖合同备案登记。2011年9月26日原告陈凯、解立方向被告启帆公司交纳了代办费8651元，被告启帆公司代为原告陈凯、解立方交纳了工本费90元。被告启帆公司按照合同约定时间2012年12月30日交该套住房交付给原告陈凯、解立方。该套住房的产权证至今未办理交付给原告陈凯、解立方。原告陈凯、解立方即于2015年2月27日起诉到法院，提出如上诉讼请求。诉讼中，原告陈凯、解立方提供了住房租赁协议书和违约金收条各一份。提出在2013年10月16日，原告陈凯与庞胜富签订了住房租赁协议书，将该套住房出租给庞胜富居住使用，租赁期限三年，每年租金13000元，协议约定违约金10000元。但协议中无出租方（即原告陈凯）需要提供房产证的约定。2013年12月28日，原告陈凯支付了庞胜富违约金10000元，原因是原告陈凯出租房屋无房屋产权证承担的违约金。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的商品房买卖合同、购房款收条、代办费收据、个人房屋抵押贷款合同、抵押贷款合同、非税收入一般缴款书、原告结婚证、被告提供的房屋买卖合同备案证明及庭审记录载卷为据，经当庭举证、质证，本院予以采信。原告提供的房屋租赁协议及违约金付款收条，因该协议中无出租方（即原告陈凯）需要提供房产证的约定，但原告却以无房屋产权证违约支付违约金，且承租方未出庭作证，本院对原告提供的房屋租赁协议及违约金付款收条的真实性、合法性、关联性不予采信。本院认为：原告与被告自愿签订的《商品房预售合同》出自上双方当事人真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。对被告是否违约问题。由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭均须经依法登记始发生法律效力，被告作为房地产开发单位，其除应将涉案房屋实际交给原告使用外，还应依约向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，办理房屋所有权证。根据前述合同的约定，被告应当在2012年12月30日将涉案房屋交由原告使用，并应当在商品房交付之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于涉案房屋于2012年12月30日交付原告使用，故被告应当最迟在2013年3月2日前应当办妥涉案房屋的土地房屋登记机构出具的登记受理单，但被告至今未办理，导致原告至今未得到房屋产权证，被告的行为已经违约，应当承担违约责任。被告提出原告并未委托其办证，但原告向被告交纳的代办费8651元能够证明原告委托被告代办证的事实，本院予以采信；被告提出其提交申请办理房产证材料的时间是2013年10月18日，但无依据佐证，且该套房屋至今未办理产权证书，对被告要求迟延办证违约金计算到2013年10月17日截止的抗辩理由，本院不予支持。违约金的计算时间应当是2013年3月2日起至被告取得该套房屋的房屋登记机构出具的登记受理单时为止。对违约金计算标准问题。有约定依约定，无约定依法律规定。本案原、被告签订的《商品房预售合同》明确约定迟延办证违约金为：“已付房价款万分之0.1”，原告认为约定过低，要求调整到“已付房价款的万分之2”，对原告的该项请求，本院不予支持。理由：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了迟延办证违约金计算方式，该合同是双方当事人自愿签订，合同条款遵循公平原则确定了原、被告双方的权利和义务，该《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案原告提供的证据不能证明原告因未取得房屋所有权证而造成有损失，且该套房屋已经在房管部门办理房屋买卖备案登记，原告已经取得该套房屋的初始产权，有权对该套房屋进行出租，有无产权证不影响原告出租房屋，原告以无产权证支付他人违约金是原告自愿承担，与被告无关。据此，本院对原告要求调整违约金的诉讼请求不予支持，应当按照合同约定计算迟延办证违约金。综上，根据《中华人民共和国合同合法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告重庆启帆房地产开发有限公司在本判决生效后10日内为原告陈凯、解立方办理位于大足区龙水镇龙水路66号龙水五金市场群二期8-11-2号房屋的产权登记手续。二、被告重庆启帆房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告陈凯、解立方从2013年3月2日起至2015年5月31日期间821天的迟延办证违约金2376元（289368元×0.00001×821天）；此后从2015年6月1日起至原告陈凯、解立方取得房屋权属证书之日止，以289368元为本金，按照日息万分之0.1的标准计算违约金由被告重庆启帆房地产开发有限公司支付给原告陈凯、解立方。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈凯、解立方的其他诉讼请求。案件受理费428元（已减半），由被告重庆启帆房地产开发有限公司负担68元，原告陈凯、解立方承担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉，本判决即发生法律效力。审判员 李玉辉二〇一五年九月七日书记员 旷晓婷 更多数据：搜索“”来源：