（2015）和民二初字第0425号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-12-16

案件名称

北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司与天津市益博物业管理发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市和平区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司,天津市益博物业管理发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十六条，第二百二十一条，第二百二十九条

全文

天津市和平区人民法院民事判决书（2015）和民二初字第0425号原告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司，住所地北京市崇外大街11号新成文化大厦105室。法定代表人杨奕国，董事长。委托代理人郭爱娟，天津益清律师事务所律师。委托代理人侯锦彬，天津益清律师事务所律师。被告天津市益博物业管理发展有限公司，住所地天津市红桥区咸阳北路48号银泰大厦1704-1室。法定代表人葛翔，总经理。委托代理人常国强，国浩律师（天津）事务所律师。委托代理人牛大仪，国浩律师（天津）事务所律师。原告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司（以下简称施华洛公司）与被告天津市益博物业管理发展有限公司（以下简称益博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法由代理审判员殷红方独任审判，公开开庭进行了审理。原告施华洛公司委托代理人郭爱娟、侯锦彬，被告益博公司的委托代理人牛大仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施华洛公司诉称，2008年7月1日原告与天津津鹏投资有限公司签订房屋租赁合同，约定原告承租天津市和平区新华路133号1-6层房屋，期限10年，自2010年1月1日至2019年12月31日。2012年1月1日原告与天津津鹏投资有限公司达成口头协议，约定原告再租用第七层房屋。2013年8月天津津鹏投资有限公司电话通知原告物业管理由被告接管，水电等相关费用直接向益博公司支付。2013年9月起按月向益博公司支付水电费。2015年4月15日被告益博公司以电路存在安全隐患为由贴出通知，将于2015年4月20日进行供电电路改造。此时原告知晓2013年4月涉案房屋已经出售给被告益博公司。2015年4月20日被告益博公司破坏性地切断水电供应，也未对电路进行改造。原告的经营完全中断，被迫停业。同时产生大量退单。原告已经将2015年度的租金支付给天津津鹏投资有限公司，且不存在任何违约行为，被告益博公司的行为侵害了原告的合法权益，故起诉法院，当庭明确诉讼请求如下：1.判令被告继续履行与原告的租赁合同；2.判令被告将天津市和平区新华路133号房屋的水电恢复供应，保障原告正常使用；3.判令被告赔偿原告2015年4月20日至2015年6月9日的经营损失2384440元，及2015年6月10日至2015年8月9日的经营损失2111640元。第三项诉讼请求的具体损失为：1.利润损失：2015年4月20日至2015年6月9日共计50天，按每月80万计算，经营损失1333333元。2.员工工资损失：2015年4月支付员工工资共410357元，4月20日至4月30日共10天未经营产生损失136786元；2015年5月员工工资损失382766元。2015年5月底因为无法正常营业，将员工遣散，未再产生工资损失。3.客房退单损失：因原告停业导致退单35笔，共计金额105166元（有计算明细）。4.租金损失：2015年4月20日至2015年6月9日共计50天。房屋租金损失405556元（2920000元／12个月／30日＊50天），外墙广告租赁损失20833元（1500000元／10年／12个月／30天＊50天）。2015年6月10日之后，每天固定损失为经营损失800000元／30天，租金损失2920000元／12个月／30天。为支持其主张，向本院提交如下证据材料：1.2013年1月1日至2015年4月30日的营业收入明细及纳税记录；证明原告每月营业收入的具体数额及纳税依据。2.派遣协议、员工花名册、2014年4、5月工资应付明细、收款账号明细及银行转账记录；证明工资支付情况。3.客户退单单据，共35张，证明退单损失依据。4.租赁合同、管委会文件及租金支付转账记录、银行凭单。证明租赁房屋的依据及支付2920000元给津鹏公司。5.水电支付记录。证明2013年9月后水电费直接给付给被告，被告知晓原告在此经营使用的事实。被告对证据材料1的营业收入不予认可，认为系单方制作，对纳税记录无异议。对证据材料2不予认可，均系单方制作，派遣协议的用人单位为天津市施华洛婚纱摄影馆而非原告。对于银行转账不予认可，以个人账户支付工资不符合劳动法的规定。对证据材料3预约单真实性不予认可，也不能证明与被告停水电存在直接因果关系。对证据材料4的真实性无异议，但与本案无关。对证据材料5无异议。营业收入明细系原告单方制作，本院不予认可，对于其他证据，与本案有关，可以作为证据提交，本院予以采信。被告益博公司辩称，1.认可与原告之间存在租赁合同关系，也未通知过原告解除合同，原告要求继续履行无事实基础。但原告拖欠租金且未经被告同意转租给案外人天津市施华洛婚纱摄影馆。属于严重违约，故不同意继续履行。2.供应水电确实是被告的义务，对断水电事实及时间也无争议，但因为原告存在违约行为，同时断水电是为了避免出现安全隐患，故不同意恢复水电。3.不同意支付相应的损失。被告在停水电前已经尽到告知义务，原告应自行承担该风险。损失明细系原告单方制作，且营业收入与利润并不是同一个概念。支付员工工资系原告的法定义务，不应由被告负担。原告已经在停水电前已经尽到告知义务，原告应妥善处理与客户的关系，且退单与被告无直接的利益关系。同时对于退单的真实性也不予认可。原告未将租金支付给被告，被告未在租赁关系中盈利，没有义务赔偿原告的租金损失。外墙使用不受水电的影响，广告仍存在，原告没有该项损失。为支持其主张，向本院提交如下证据：1.房屋产权登记；证明房屋权属。2.天津市施华洛婚纱摄影馆，证明并非原告在此经营。庭后提交照片两张，证明原告还有其他店面在正常经营。原告对被告证据1、2均无异议，本院予以确认。对庭后提交的照片不予认可，表示并非同一公司。经审理查明，涉案房屋位于天津市和平区新华路133号1-7层。2008年7月1日原告与天津津鹏投资有限公司签订房屋租赁合同，约定由原告租赁涉案房屋1-6层用于经营婚纱摄影及相关品牌的经营活动。期限10年，自2010年1月1日至2019年12月31日，前五年租金每年245万，后五年租金每年260万。合同同时约定原告租赁外墙约400平米广告位置，期限10年，租金150万，分三期支付，于2009年12月31日前付清。2009年3月27日天津空港物流加工区管理委员会以空加管企批（2009）39号文件批复天津津鹏投资有限公司变更为天津津鹏世纪实业有限公司，法定代表人冯捷。2013年被告购买涉案房屋，2013年4月25日涉案房屋所有权人由天津津鹏世纪实业有限公司变更登记为被告。原告的水电开始由被告负责供应和管理，原告提交证据显示2013年9月水电费即由被告收取。原告主张系2012年1月1日口头协议约定将涉案房屋第七层也一并租赁，年租金同时上浮，其中2012年1月1日至2014年12月31日年租金为2750000元，2015年1月1日至2019年12月31日年租金为2920000元。2015年1月7日原告向冯捷名下账户62×××25转账汇款2920000元。2015年4月15日被告张贴通知，以电路老化，存在安全隐患为由，决定于2015年4月20日开始停电对大厦电路进行改造。2015年4月20日被告停止供电，并切断了相关电路电线。电路控制室在涉案房屋地下室，由被告实际控制。原告提交2013年1月15日至2015年5月13日期间的完税证，显示营业税固定为30000元。经询，税务部门表示对于个体工商户，因账目简单，由税务征收部门按核定的情况进行征收，3万元及以上的营业税税率为5%。故可以推出核定的每月营业额为600000元。经本院释明，原告拒绝提交财务账目、资产负债表或其它账目材料证明其实际营业收入。原告转账记录显示2015年4月10日支付工资共410357元，2015年5月支付工资共382766元。原告认可2015年6月开始即不存在工资支付损失问题。因被告对实际使用房屋的主体提出抗辩，经本院向天津市施华洛婚纱摄影馆业主李隽询问，原告表示天津市施华洛婚纱摄影馆是其注册的个体营业执照，但已经授权原告使用，实际经营人为原告，对于本案不作为当事人参加诉讼。上述事实，有当事人的当庭陈述及相关证据佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告与天津津鹏世纪实业有限公司（原天津津鹏投资有限公司）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容真实合法有效，对此本院予以确认。2013年4月25日被告取得涉案房屋所有权，但在租赁期间租赁物所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告应按租赁合同约定的内容履行相应的合同义务。无论是原告对房屋使用的事实，还是交纳水电费的事实，均可认定被告在取得涉案房屋时即知晓原告在此实际经营。涉案房屋所有权发生变更后，被告应及时通知原告收取租金的主体发生变更，现被告未举证证明被告或天津津鹏世纪实业有限公司已经尽到债权转移的通知义务，则该转让对债务人不发生效力。被告未提交证据证明原告交纳天津津鹏世纪实业有限公司法定代表人冯捷的2920000元并非是租金的情况下，现原告主张已经履行租金交付义务的主张本院予以采信。被告虽未通知原告解除租赁合同，但断水电足以对原告正常使用房屋产生实质性影响，是以其实际行为表明不愿继续履行租赁合同，原告要求被告继续履行租赁合同的请求并无不当，本院予以支持。根据法律规定，出租人应当按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。现被告作为出租方，同时也是水电的提供方，其断水电的行为已经影响原告对房屋的正常使用。现原告要求被告履行维修义务，恢复对水电的供应符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的损失问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告拒绝提交财务账目、资产负债表或其它账目材料证明其具体的损失明细，不利后果原告自行承担，本院参照税务部门核定数额认定原告每月营业收入为600000元。被告应支付原告2015年4月20日至5月31日期间的营业收入损失800000元（600000元／30天＊10天＋600000元）。该核定的营业收入已经包括原告经营的成本及应得收入，例如租金、员工工资、客户定单等，原告再行主张该期间的租金、员工工资无事实依据，本院不予支持。营业收入已经包括客户定单的收入，原告再行主张本院不予支持。原告每月租金为243333.3元（即2920000元／12个月），综合考虑营业收入数额、月租金标准、员工工资等的比例问题，本院认定除租金和员工工资外原告无其他损失。因2015年6月开始后原告不再产生员工工资损失，本院酌定被告以租金为标准赔偿原告的损失。自2015年6月1日至2015年8月9日，共两个月零9天，被告应支付原告该期间的损失为557311.8元（6月243333.3元、7月243333.3元、8月243333.3元／31天＊9天）。对于之后的损失，原告可根据实际情况另案主张，本案中不予处理。对于外墙广告租金损失，因停水电并不足以影响原告对外墙的使用，其广告的目的仍然能够达到，原告主张该损失无事实依据，本院不予支持。对于被告转租的抗辩，经查原告系借天津市施华洛婚纱摄影馆名义进行经营，被告亦不能提供证据证明原告存在转租给他人使用的行为，被告主张原告存在转租的事实不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司与被告天津益博物业管理发展有限公司之间的租赁合同继续履行；二、本判决生效之日起十五日内，被告修复天津市和平区新华路133号1-7层房屋的水电设施，保证原告对天津市和平区新华路133号1-7层房屋的正常使用；三、如被告未按本判决第二项确定的内容履行维修义务，原告可自行对相关设施进行维修，被告予以配合；四、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告自2015年4月20日至2015年8月9日期间的各项损失共计1357311.8元（即800000元＋557311.8元）；五、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费27283元，减半收取13641.5元，全部由被告负担（于本判决生效后十五日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　　殷红方二〇一五年九月七日书　记　员　　刘　义本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。关注微信公众号“”