（2014）锦江民初字第2427号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-29
案件名称
深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司与蒋凤莲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司,蒋凤莲,四川昂德投资股份有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2014）锦江民初字第2427号原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司。住所地：成都市锦江区。负责人张志宏，系深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司总经理。委托代理人曹毅，四川蜀正律师事务所律师。委托代理人赵娟，女，1993年7月11日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司员工。被告蒋凤莲，女，1969年11月5日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人王攀，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。被告四川昂德投资股份有限公司。住所地：成都市高新技术产业开发区。法定代表人蒋凤莲，四川昂德投资股份有限公司经理。委托代理人吴涛，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司（以下简称彩生活物管成都二公司）与被告蒋凤莲物业服务合同纠纷案件，本院分别以（2014）锦江民初字第2413-2416、2419-2422、2424-2425、2427-2429、2432-2435、2437-2438号立案受理后，依法通知四川昂德投资股份有限公司（以下简称昂德投资公司）作为共同被告参加诉讼。被告昂德投资公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后依法作出民事裁定，驳回被告昂德投资公司对管辖权提出的异议。被告昂德投资公司不服裁定，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院经审理后作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院遂依法由审判员张金国适用简易程序公开开庭对该19件案件进行合并审理，原告彩生活物管成都二公司的委托代理人曹毅、赵娟，被告蒋凤莲及其委托代理人王攀，被告昂德投资公司法定代表人蒋凤莲及其委托代理人吴涛到庭参加诉讼。在案件审理过程中，被告昂德投资公司提出反诉，请求判令原告彩生活物管成都二公司返还重复收取及乱收取的费用、退还所收物业费及资金占用利息。本院审查后，依法作出民事裁定，对反诉人昂德投资公司的反诉不予受理，被告昂德投资公司在法定期限内未提起上诉。本案现已审理终结。原告彩生活物管成都二公司诉称，原告于2011年4月25日与开发商四川西美投资有限公司签订前期物业服务合同，合法取得“花样年＊美年广场”区域物业管理权。蒋凤莲系“花样年＊美年广场”1-1-36号、1-1-37、1-1-38、1-1-39、1-1-40、C-977、C-978、C-979、C-980、C-982、C-982、C-983、C-1075、C-1176、C-1177、C-1274、C-1275、C-1276、C-1277号房屋业主。由于其拖欠物业服务费，经原告多次催收，其均拒绝缴纳，其所欠物业服务费情况如下：1-1-36号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费5804.25元；1-1-37号房屋自2013年10月1日至2014年3月31日欠物业服务费1170.90元；1-1-38号房屋自2013年10月1日至2014年3月31日欠物业服务费1116.60元；1-1-39号房屋自2013年10月1日至2014年3月31日欠物业服务费4814.40元；1-1-40号房屋自2013年10月1日至2014年3月31日欠物业服务费3239.10元；C-977号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费9747.75元；C-978号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费5436元；C-979号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费5734.50元；C-980号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费5804.25元；C-982号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费5804.25元；C-982号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费5804.25元；C-983号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费7406.25元；C-1075号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费6500.25元；C-1176号房屋自2013年1月1日至2013年7月31日欠物业服务费3310.65元，2014年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费1418.85元，合计4729.50元；C-1177号房屋自2013年1月1日至2013年7月31日欠物业服务费2711.45元，2014年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费1162.05元，合计3873.50元；C-1274号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费5859元；C-1275号房屋自2013年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费6500.25元；C-1276号房屋自2013年1月1日至2013年7月31日欠物业服务费3356.85元，2014年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费1438.65元，合计4795.50元；C-1277号房屋自2013年1月1日至2013年7月31日欠物业服务费2711.10元，2014年1月1日至2014年3月31日欠物业服务费1161.90元，合计3873元。以上19套房屋欠费金额合计96305.75元，如超过19件案件全部诉讼请求，以诉讼请求总金额为准，未超过以实际金额为准。在涉及1-1-24号、C-1174号、C-1175号三套房屋的（2014）锦江民初字第2411、2430、2431号案件的诉讼过程中，原告核实确定该三套房屋已缴纳物业服务费，已撤回起诉。故请求判令被告支付“花样年＊美年广场”C-982号房屋物业服务费5804.25元（因水费、电费已缴纳，故撤回对水费、电费的诉讼请求）。本案诉讼费保全费等由被告承担用。被告蒋凤莲、昂德投资公司辩称，案件所涉费用系原告非法收取，请求驳回原告诉讼请求，原告还应退回非法收取的费用。原告未与蒋凤莲、昂德投资公司签订物管合同，没有合同基础。原告没有提供任何物业服务，现物业至今未供电，也不应收取物业服务费。原告对被告经营场所作出破坏性工作，导致昂德投资公司无法正常经营，昂德投资公司已另案起诉，蒋凤莲也是受害方。涉及1-1-24号、C-1174号、C-1175号三套房屋已缴纳物管费是事实，但并非通过9844.44元发票确认，是双方会计核对账目确认。前期物业服务合同系四川西美投资有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订，蒋凤莲于2012年11月10日购买房屋并取得所有权，根据法律规定，买受人取得所有权，应由新的业主重新与物业公司签订物业服务合同。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号（项目名称：花样年＊美年国际广场）系四川西美投资有限公司所开发建设，蒋凤莲购买有该项目中号1-1-36、1-1-37、1-1-38、1-1-39、1-1-40、C-977、C-978、C-979、C-980、C-981、C-982、C-983、C-1075、C-1176、C-1177、C-1274、C-1275、C-1276、C-1277号房屋（所有权登记分别为：1幢1楼36号建筑面积54.62平方米、1幢1楼37号建筑面积39.03平方米、1幢1楼38号建筑面积37.22平方米、1幢1楼39号建筑面积160.48平方米、1幢1楼40号建筑面积107.97平方米、1幢9楼977号建筑面积129.97平方米、1幢9楼978号建筑面积72.48平方米、1幢9楼979号建筑面积76.46平方米、1幢9楼980号建筑面积77.39平方米、1幢9楼981号建筑面积77.39平方米、1幢9楼982号建筑面积77.39平方米、1幢9楼983号建筑面积98.75平方米、1幢10楼1075号建筑面积86.67平方米、1幢11楼1176号建筑面积94.59平方米、1幢11楼1177号建筑面积77.47平方米、1幢12楼1274号建筑面积78.12平方米、1幢12楼1275号建筑面积86.67平方米、1幢12楼1276号建筑面积95.91平方米、1幢12楼1277号建筑面积77.46平方米，合计建筑面积1606.04平方米），以及1-1-24、C-1174、C-1175号房屋（所有权登记分别为：1幢1楼24号建筑面积76.13平方米、1幢11楼1174号建筑面积78.13平方米、1幢11楼1175号建筑面积88平方米，合计建筑面积242.26平方米），蒋凤莲现已取得上述房屋的所有权登记。根据上述房屋物品交接清单记载，蒋凤莲在接收房屋时签字确认收到前期物业服务协议、临时管理规约、房屋钥匙等。2011年11月12日，蒋凤莲与昂德投资公司签订《房屋租赁合同》，将其购买的上述22套房屋全部出租赁昂德投资公司使用，租赁期限自2011年8月1日至2021年8月1日，该合同约定，蒋凤莲在交房前应结清房屋的所有费用（物管、水、电费等），昂德投资公司在退房时结清各项（物管、水、电费等）。2013年12月4日，彩生活物管成都二公司开具专用收据4份，其中三份分别载明收到蒋凤莲1-1-24房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日76.13平方米）2285.04元、C-1174房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日78.13平方米）2343.90元、C-1175房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日88平方米）2640元，其余1份载明收到阚曼霞C-1110房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日85.85平方米）2575.50元，上述金额合计9844.44元。同日，彩生活物管成都二公司出具四川省成都市地方税务局通用手工发票1份，载明收到昂德投资公司缴纳商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日）9844.44元。另查明，所有权登记人为蒋凤莲的位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢1楼24号、11楼1174号、11楼1175号房屋的所有权登记人均为蒋凤莲，彩生活物管成都二公司以蒋凤莲未缴纳该三套房屋的物业服务费等与本案同时分别提起诉讼，在诉讼过程中，彩生活物管成都二公司以蒋凤莲已交清该三套房屋费用为由申请撤回起诉，本院审查后分别依法作出民事裁定，准予彩生活物管成都二公司撤回三案的起诉。所有权登记人为蒋凤莲的位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢1楼36号、1幢1楼37号、1幢1楼38号、1幢1楼39号、1幢1楼40号、1幢9楼977号、1幢9楼978号、1幢9楼979号、1幢9楼980号、1幢9楼981号、1幢9楼982号、1幢9楼983号、1幢10楼1075号、1幢11楼1176号、1幢11楼1177号、1幢12楼1274号、1幢12楼1275号、1幢12楼1276号、1幢12楼1277号房屋，合计建筑面积1606.04平方米，按成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意的物业服务费每平方米每月5元收费标准计算，2013年1月1日至2014年3月31日期间未缴纳的物业服务费共计96305.75元（详细欠费情况参照附表），与19件案件全部诉讼请求金额96305.75元相一致。再查明，彩生活物管成都二公司成立于2010年12月6日，其经营范围包括物业管理等。被告昂德投资公司原名称为四川昂博投资股份有限公司，2014年2月经工商登记变更为现名称。2011年4月25日，深圳市彩生活物业管理有限公司与四川西美投资有限公司签订《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》，其主要内容包括：（第一条）物业名称：花样年＊美年广场，物业类型：电梯住宅、商业、写字楼、学校，座落位置：天府大道中段1388号；（第六条）深圳彩生活物管公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。住宅每平方米每月2.10元。写字楼每平方米每月20元，其中包含绿化维护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运行维护费用，不含水、电、气等能耗费用。学校每平方米每月2.10元。，商业每平方米每月8元；（第七条）业主应于入伙之日（业主收到书面入住通知书上载明的入住时间）起缴纳物业服务费用；（第十条）物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年的首5日交纳，逾期交纳的，自逾期之日起按每日应交金额的万分之五收取违约金；（第十五条）深圳彩生活物管公司负责建筑区划内的日常物业服务工作，根据有关法律、法规的规定和合同约定，向业主或使用人收取物业服务费用。2011年5月19日，经成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意，彩生活物管成都二公司对上述办公楼的物业服务费执行每平方米每月5元的收费标准。2011年9月2日，彩生活物管成都二公司与四川西美投资有限公司签订《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》，对相关内容进行约定。上述事实的如认定，有双方当事人的庭审陈述以及以下证据在案为证：彩生活物管成都二公司提交的企业法人营业执照、工商档案及负责人身份证明、蒋凤莲身份证、昂德投资公司工商信息、《商品屋买卖合同摘要》及《房屋信息摘要》、《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》及《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》、《成都市高新区物业服务收费备案表》；被告蒋凤莲提交的《房屋租赁合同》、四川省成都市地方税务局通用手工发票。彩生活物管成都二公司提交的《欠费明细表》所涉及的案涉房屋物业服务费用，应依据房屋建筑面积以及有关收费标准予以确定。彩生活物管成都二公司提交的案外人阚曼霞所有的C-1110号房屋的相关租赁合同及相应材料，涉及案外人利益，本案不作认定、处理。至于蒋凤莲提交的彩生活物管成都二公司收取阚曼霞缴纳的C-1110房屋商业物业服务费，是否为昂德投资公司所缴纳其租赁该房屋的商业物业服务费，亦涉及案外人利益，本案亦不作认定、处理。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，蒋凤莲、昂德投资公司所作关于彩生活物管成都二公司未与蒋凤莲、昂德投资公司签订物管合同，以及蒋凤莲购买房屋并取得所有权后，应与物业公司签订物业服务合同的抗辩主张，不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”根据蒋凤莲与昂德投资公司所签订的《房屋租赁合同》有关“蒋凤莲在交房前应结清房屋的所有费用，昂德投资公司在退房时结清各项”的约定内容，可以确定其具有“约定由物业使用人交纳物业费”的性质，而彩生活物管成都二公司请求蒋凤莲缴纳相应期间的物业服务费即具有“物业服务企业请求业主承担连带责任”的性质，故蒋凤莲应对昂德投资公司未缴纳的案涉房屋的物业服务费承担连带责任。所以，蒋凤莲作为业主，昂德投资公司作为物业使用人，彩生活物管成都二公司作为物业管理公司，向包括蒋凤莲、昂德投资公司在内的业主及物业使用人提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，蒋凤莲、昂德投资公司作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务，并相互承担连带责任。关于昂德投资公司缴纳的9844.44元物业服务费是否为1幢1楼24号、11楼1174号、11楼1175号及案外人阚曼霞所有的C-1110号房屋商业物业服务费。彩生活物管成都二公司在收取该项费用后出具四川省成都市地方税务局通用手工发票，彩生活物管成都二公司已给予说明，且其金额与该4套房屋的专用收据金额相一致。而蒋凤莲及昂德投资公司主张其已缴纳9844.44元物业服务费外缴纳了很多费用，至于其是否已收到缴款凭证，蒋凤莲及昂德投资公司认为无义务提供。因此，根据本案现有证据，可以认定昂德投资公司缴纳的9844.44元款项，其中7268.94元为缴纳的1幢1楼24号、11楼1174号、11楼1175号房屋物业服务费，其余2575.50元涉及案外人阚曼霞权益，应由另案处理，本案不作认定、处理。因缴纳物业服务费系蒋凤莲及昂德投资公司的义务，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，蒋凤莲、昂德投资公司应对其已履行缴纳物业服务费义务承担举证责任，但蒋凤莲、昂德投资公司未举证证明除上述款项外的缴纳情况，所以，本案无证据证明案涉1幢9楼982号房屋于2013年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费缴纳情况。综上，位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢9楼982号房屋（建筑面积77.39平方米），按照成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意的物业服务费每平方米每月5元收费标准，2013年1月1日至2014年3月31日期间应计交物业服务费5804.25元（77.39平方米×5元／月×15个月）。由于蒋凤莲、昂德投资公司未举证证明其已缴纳上述房屋在相应期间的物业服务费，故彩生活物管成都二公司提起诉讼请求予以交纳，具有事实及法律依据，本院予以支持。由于彩生活物管成都二公司主张的19件案件全部诉讼请求金额与经核实的19件案件所欠物业服务费共计96305.75元相一致，故本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：被告蒋凤莲与被告四川昂德投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，连带向原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司支付位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢9楼982号房屋（建筑面积77.39平方米）2013年1月1日至2014年3月31日期间未缴纳的物业服务费5804.25元。案件受理费减半收取25元，由被告蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张金国二〇一五年九月七日书记员 罗 龙附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附表、房屋详细欠费情况案号房屋座落房屋面积欠费期间欠费金额（2014）锦江民初字第2413号1幢1楼36号54.62平方米2013年1月1日至2014年3月31日5804.25元（2014）锦江民初字第2414号1幢1楼37号39.03平方米2013年10月1日至2014年3月31日1170.90元（2014）锦江民初字第2415号1幢1楼38号37.22平方米2013年10月1日至2014年3月31日1116.60元（2014）锦江民初字第2416号1幢1楼39号160.48平方米2013年1月1日至2014年3月31日4814.40元（2014）锦江民初字第2419号1幢1楼40号107.97平方米2013年10月1日至2014年3月31日3239.10元（2014）锦江民初字第2420号1幢9楼977号129.97平方米2013年1月1日至2014年3月31日9747.75元（2014）锦江民初字第2421号1幢9楼978号72.48平方米2013年1月1日至2014年3月31日5436元（2014）锦江民初字第2422号1幢9楼979号76.46平方米2013年1月1日至2014年3月31日5734.50元（2014）锦江民初字第2424号1幢9楼980号77.39平方米2013年1月1日至2014年3月31日5804.25元（2014）锦江民初字第2425号1幢9楼982号77.39平方米2013年1月1日至2014年3月31日5804.25元（2014）锦江民初字第2427号1幢9楼982号77.39平方米2013年1月1日至2014年3月31日5804.25元（2014）锦江民初字第2428号1幢9楼983号98.75平方米2013年1月1日至2014年3月31日7406.25元（2014）锦江民初字第2429号1幢10楼1075号86.67平方米2013年1月1日至2014年3月31日6500.25元（2014）锦江民初字第2432号1幢11楼1176号94.59平方米2013年1月1日至2013年7月31日3310.65元2014年1月1日至2014年3月31日1418.85元（2014）锦江民初字第2433号1幢11楼1177号77.47平方米2013年1月1日至2013年7月31日2711.45元2014年1月1日至2014年3月31日1162.05元（2014）锦江民初字第2434号1幢12楼1274号78.12平方米2013年1月1日至2014年3月31日5859元（2014）锦江民初字第2435号1幢12楼1275号86.67平方米2013年1月1日至2014年3月31日6500.25元（2014）锦江民初字第2437号1幢12楼1276号95.91平方米2013年1月1日至2013年7月31日3356.85元2014年1月1日至2014年3月31日1438.65元（2014）锦江民初字第2438号1幢12楼1277号77.46平方米2013年1月1日至2013年7月31日2711.10元2014年1月1日至2014年3月31日1161.90元合计——1700.75平方米——96239.75元 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