（2015）南法民初字第00323号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-18
案件名称
重庆飞逸物业管理有限公司与陈琼物业服务合同纠纷一审一审民事案件用判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆飞逸物业管理有限公司,陈琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第七条，第二十一条，第四十五条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第00323号原告重庆飞逸物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪新街86号2单元202，组织机构代码75925541-2。法定代表人张丽，经理。委托代理人唐利（特别授权），女，1963年5月6日出生，汉族，住所地重庆市渝中区。委托代理人夏晓霞（特别授权），女，1969年7月30日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。被告陈琼，女，1970年2月5日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区，现住重庆市南岸区。委托代理人涂洪云（特别授权），男，1965年6月7日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区，现住重庆市南岸区。原告重庆飞逸物业管理有限公司（以下简称：飞逸物业）诉被告王应国、陈琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何福根独任审判，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告飞逸物业的委托代理人唐利、夏晓霞，被告陈琼的委托代理人涂洪云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告飞逸物业诉称，被告系重庆市南岸区长生三支路17号3单元4-2的业主，2007年11月26日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，按照物业服务合同的约定，原告为该小区提供物业管理服务，小区住宅不带电梯应当按照0.4元／月／平方米的标准按建筑面积计算交纳物业服务费；带电梯的（三层以上，含三层）0.8元／月／平方米；带电梯的（一层、二层）均为0.5元／月／平方米。同时与小区业主约定不带电梯房屋的公摊电费标准为1元／月／户，带电梯房屋为2元／月／户。合同签订后，原告为小区提供了物业服务。但被告自2010年5月起月未交纳物业服务费和水电公摊费。原告多次向被告催促未果，遂起诉来院，提出如下的诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的2010年5月至2015年6月期间的物业费3571.2元；2、判令被告给付拖欠的公摊电费124元，并赔偿利息损失，利息损失按同期银行贷款利率计算；3、判令被告支付违约金5909.76元（至起诉之日）至付清之日止，以每月欠费金额为基数，按日5‰的标准向原告承担违约金；4、判令被告承担本案的诉讼费。被告辨称，小区物业没有对存在故障的消防，路灯等设施进行维护，没有尽到物业管理责任；小区内有陌生人进入，经常发生偷盗事件，有乱搭乱建的情况发生，小区内存在安全隐患；小区的物业没有对保安和外来车辆加强管理，基于上述原因而不交纳物业费。经审理查明，原告系重庆市南岸区绿岸阳光小区物业服务企业，自该小区建立至今，均为该小区提供物业服务。被告系重庆市南岸区长生三支路17号3单元4-2号房屋业主，该房屋建筑面积102.91平方米。2006年11月26日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为小区提供前期物业服务，该合同约定物业服务费交纳标准为：住宅房屋为梯步房的，按0.4元／平方米标准计收；住宅房屋为电梯房的，第一、二层按0.5元／平方米标准计收，三层及以上按0.8元／平方米标准计收，均按房屋建筑面积计算。合同同时约定，乙方（被告）不按协议约定时间和标准交纳费用的，甲方（原告）有权自逾期之日起按每日千分之五标准计收滞纳金。该合同未约定水电公摊费交费标准和合同履行期限。原告在履行合同过程中，小区公共区域供用水、电所产生的费用，由原告代为缴纳，并按照梯步房1元／月／户、电梯房2元／月／户标准向业主计收。对原告的该行为，被告无异议。《前期物业管理服务协议》签订后，原告即为该小区提供物业服务。2009年，该小区业主委员会成立后，未作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，原告继续按照前期物业服务合同提供物业服务至今。被告基于其在该小区所拥有的房屋，每月应缴的物业费82.33元，水电公摊费2元／月／户，原告自愿按0.5元／月／平方米要求被告承担物业费。2010年5月至2015年6月期间，被告应缴纳的物业费为3190元、公摊电费124元。在庭审中，原告飞逸物业撤回要求被告陈琼承担迟延付款违约金以及资金占用损失的诉讼请求，并将上述诉讼请求变更为自2015年7月1日起要求被告以3314元（含物业费和公摊电费）为基数，按中国人民银行同期贷款利率主张资金占用损失。上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、催费通知单、照片、《商品房买卖合同》等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，足以认定。本院认为，绿岸阳光小区在建设之时，由开发商选聘原告作为前期物业服务企业，并由原告与被告签订了前期物业服务合同。该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，前期物业服务合同对小区全体业主包括本案被告均具有约束力，原、被告双方均应当按照合同的约定履行义务。由于该合同未约定履行期限，且小区业主委员会成立后未作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，因此，该合同继续有效，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。因此，被告应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用和水电公摊费用。至于被告辩称原告提供物业服务水平较差，因此拒缴交纳费用的辩称意见。本院认为，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，并以此寻求法律救济、但不能以拒缴物业服务费对抗。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定可见，法律并未赋予业主在认为物业服务水平不达标的情形下拒交或者少交物业服务费的权利。且原、被告双方所签订的合同亦无业主享有拒交或者少交物业服务费的约定。因此，被告辩称理由缺乏法律依据和事实基础，其相关抗辩意见本院不予采纳。综上，被告拒交物业服务费和水电公摊费的理由不能成立，原告起诉被告要求支付2010年5月至2015年6月期间欠缴物业费3190元，公摊电费124元理由成立，其诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：限被告陈琼于本判决生效后十日内向原告重庆飞逸物业管理有限公司支付其所拖欠的2010年5月至2015年6月期间的物业服务费3190元，公摊电费124元合计3314元，并自2015年7月1日起至付清日止，以欠缴金额3314元为基数按中国人民银行同期贷款利率为基准支付资金占用损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告陈琼负担（此款已由原告垫付，限被告陈琼于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 何福根二〇一五年九月七日书 记 员 陈 彬 关注公众号“”