（2015）港民初字第1144号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-03
案件名称
麻佳成、李约茜与连云港龙禧物业管理有限公司、浙江龙禧投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麻佳成,李约茜,连云港龙禧物业管理有限公司,浙江龙禧投资集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1144号原告麻佳成（MAJIACHENG）。原告李约茜（LIYUEQIAN）。两原告共同委托代理人王可欣、杨玥，江苏明智达律师事务所律师。被告连云港龙禧物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区黄河路1号。法定代表人钱进，总经理。被告浙江龙禧投资集团有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区江南大道3788号。法定代表人许永杰，总经理。原告麻佳成、李约茜与被告连云港龙禧物业管理有限公司（以下简称龙禧物业公司）、浙江龙禧投资集团有限公司（龙禧集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由审判员苏静适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告委托代理人王可欣、杨玥到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻佳成、李约茜诉称，原告购买连云港市经济技术开发区黄河路41号龙禧深蓝公寓16层01号房屋，后与被告一签订租赁协议，将该房屋租赁给被告一，被告二为被告一提供担保，协议约定：被告一定期向原告支付租金，不按时向乙方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金千分之三向原告缴付违约金。但是从2014年6月1日起，被告一一直未向原告支付租金，经原告多次催要，被告一直未予支付。为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告连带支付原告从2014年6月1日起至2015年5月31日止期间的租金共计39067元；2、请求判令两被告支付逾期未付租金的违约金11720.10元；3、解除租赁协议；4、被告承担本案的诉讼费用。被告龙禧物业公司未作答辩。被告龙禧集团公司未作答辩。经审理查明，原告麻佳成、李约茜为夫妻关系，两人从连云港龙禧投资置业有限公司处购买了涉案位于开发区昆仑山路1号龙禧深蓝公寓1601室（丘号06871001-202）房屋，房屋所有权登记为两原告共有。被告龙禧物业公司（甲方）、原告麻佳成（乙方）、被告龙禧集团公司（丙方、担保方）共同签订《龙禧深蓝公寓租赁协议》1份，协议约定了乙方购买位于连云港经济技术开发区黄河路41号龙禧.深蓝公寓16层01号（以下简称该物业），该物业建筑面积9214平方米，总价款人民币（大写）肆拾捌万捌仟叁佰肆拾柒元；乙方同意将购买的该物业租赁给甲方，租赁期限10年，自2009年5月31日起至2019年5月30日止，每年6月10日前，甲方将该年度按总房价8%计算的年租金（人民币：39067元）打入乙方银行账户内，前贰年返租金额，已从购房款中扣除，共计人民币78134元，租金返还从第三年开始；丙方对本合同中约定的甲方应承担的全部义务及责任承担连带保证责任，保证期间为本协议有效期间；如果甲方违反本协议第二条第2项约定，不按时向乙方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的千分之三向乙方缴付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本协议，所造成的损失由乙方承担等内容。2014年4月2日，龙禧投资置业有限公司（以下简称龙禧置业，乙方）与包括原告在内的13户公寓业主（甲方）签订了《补充协议》1份，明确关于自2012年8月12日起至2014年3月28日乙方延迟支付甲方租金的违约金，双方约定如下：1、乙方于2014年4月2日向甲方每户业主支付现金人民币5000元，共计65000元，以及杭州龙禧大酒店消费券每户5000元，共计65000元；2、本协议签订后，甲方不再追究2014年3月28日之前乙方任何违约责任；3、自2014年3月28日起，乙方向甲方支付的租金支付方式为每半年支付一次。合同落款的乙方处盖有龙禧置业的公章，在补充协议抬头甲方房号修改处及第1条修改处均加盖被告龙禧投资公司办公室印章；补充协议的甲方处有包括原告在内的13户的业主或业主的委托代理人签名确认，两原告的委托人为案外人麻素兰。两原告认可其实际收到了该补充协议约定的违约金和消费券。本院另查明，自租赁协议签订至今两原告共有的房屋一直由被告龙禧物管承租使用，该被告分别在2011年8月22日向原告麻佳成中国建设银行账户汇入租金19457元、2012年4月10日汇入租金19457.50元、2012年9月27日汇入租金19457元、2013年3月29日汇入租金19457元、2013年8月23日汇入租金19451元、2014年3月28日汇入租金19458元，原告主张2014年汇入的租金系2013年12月1日至2014年5月31日的租金，之后其未再收到过租金。本院还查明，被告龙禧物业公司的股东为连云港龙禧投资置业有限公司，法定代表人为许永杰，公司总经理为钱进、监事为丁海舵、执行董事为许永杰；连云港龙禧投资置业有限公司的法定代表人亦为许永杰，股东为被告龙禧集团公司和许永杰，钱进为该公司董事兼总经理，丁海舵系该公司董事。上述事实，有两原告向本院提供的《房屋所有权证明书》、《龙禧深蓝公寓租赁协议》、《补充协议》、被告龙禧物管与连云港龙禧投资置业有限公司工商登记信息、原告麻佳成建设银行个人活期存折以及庭审笔录等予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告麻佳成与被告龙禧物业公司、龙禧集团公司签订的租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，该租赁协议依法成立，具有法律效力，当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。原告提供的补充协议虽然没有被告龙禧物业公司的印章，但是根据原告向本院提供的工商登信息可以显示被告龙禧物业公司系连云港龙禧投资置业有限公司的全资子公司，被告龙禧投资公司系连云港龙禧投资置业有限公司的股东，被告龙禧物业公司与连云港龙禧投资置业有限公司的法定代表人为同一人，公司总经理为同一个人，该三公司为关联公司，故应当视为两被告对该补充协议是明知，该补充协议对两被告具有约束力。现两原告已经将共同所有的房屋交付承租人龙禧物业公司使用、收益，故被告龙禧物管应按照变更后的补充协议约定期限向两原告履行支付租金的义务，原告向本院提供的银行存折能够体现被告龙禧物业公司只向其支付了截止至2014年5月31日的租金，按照补充协议每半年向原告支付租金的约定，其应还当向原告支付自2014年6月1日起至2015年5月31日止期间的租金。原告主张的租金39067元符合租赁协议约定的租金标准，故本院对其该项诉求依法予以支持。关于原告主张的按照双方约定支付30%违约金11720.10元的诉求，因为该约定明显过高，故本院予以适当调整，酌定按6000元予以支持。被告龙禧集团公司自愿对被告龙禧物业公司租赁协议中应当承担的全部义务和责任承担连带保证责任、保证期限为租赁协议的有效期间，现尚在租赁期限内，故该被告应当对被告龙禧物业公司向原告支付租金及违约金的义务承担连带给付责任。被告龙禧物业公司未按租赁协议的约定履行支付租金义务，在双方通过补充协议重新确定了双方的权利义务后仍不能按补充协议约定履行义务，原告诉至本院至今已经超过一定的合理催告时间，两被告仍未能履行义务，致使原告收取租金的租赁协议目的不能实现，故本院对原告主张的要求解除双方租赁协议的诉求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百一十二条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告麻佳成与被告连云港龙禧物业管理有限公司、浙江龙禧投资集团有限公司签订的《龙禧深蓝公寓租赁协议》及案外人麻素兰代表麻佳成与连云港龙禧投资置业有限公司于2014年4月2日签订的《补充协议》。二、被告连云港龙禧物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告麻佳成、李约茜自2014年6月1日起至2015年5月31日止期间的租金39067元及违约金6000元；被告浙江龙禧投资集团有限公司对该款承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由两原告承担70元，由两被告连带承担1000元（因两原告已预交，该两被告将应由其承担部分于给付上述租金时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1070元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行连云港市苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 苏 静二〇一五年九月七日书记员 刘一龙法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 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