（2015）济中民二终字第225号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-09-28
案件名称
骆凤华、王思思等与苗务琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省济源中级人民法院
所属地区
河南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
骆凤华,王思思,苗务琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济中民二终字第225号上诉人（原审原告、反诉被告）骆凤华，女，1988年10月21日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）王思思，女，1981年10月10日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）苗务琴，女，1963年10月16日出生，汉族。上诉人骆凤华、王思思与上诉人苗务琴房屋租赁合同纠纷一案，骆凤华、王思思于2014年12月30日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令其二人与苗务琴签订的租赁合同无效，并要求苗务琴返还租金及押金8500元，补偿其因房屋无法正常使用产生的额外住宿费用及误工费用5000元。诉讼中，苗务琴提起反诉，要求王思思承担因房屋让别人使用的违约金10000元，并收回房屋，解除租赁合同。济源市人民法院于2015年6月19日作出（2015）济民一初字第00206号民事判决，骆凤华、王思思、苗务琴均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月11日受理后，依法组成合议庭于2015年8月26日公开开庭进行了审理，上诉人骆凤华、王思思及上诉人苗务琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年9月29日，苗务琴与王思思签订租赁合同，约定“出租方：苗务琴（甲方）承租方：骆凤华、王思思（乙方）经甲乙双方协商约定2014年9月20日，甲方将大修厂家属院西单元西楼西户。现有的条件：西一个主卧租给乙方，东卧和一个阳台，厕所共同使用，其它甲方重新安排，付款方式一次性。一、租期一年，从2014年9月20日起，到2015年9月24日收回。年租金柒仟元整，押金壹仟伍佰元整，退房时室内设施及其它一切完好，方可退还，如有损害，照价赔偿。房内设施及财务以清单兑付……三、乙方所装修财物期满后不得拆除，装修的材料和费用，由乙方全部承担，到期后归甲方所有，甲方不承担乙方所装修的任何费用和材料。但乙方不得随意改造、损害、转卖、转让、转借、更换甲方的房屋结构和设施，房屋改造、转让时必须与甲方书面协议，不能以帮忙、打工、亲戚、朋友、合租等其它为由私下转让等。只限本人（××）使用，否则甲方有权一方单方解除合同，收回房屋，不退租金、押金，并且承担违约责任及甲方的损失……八、以上合同甲乙双方共同遵守，如有一方违约任何一条，必须承担违约金壹万元……。”合同签订后，王思思给付苗务琴租金7000元、押金1500元。另王思思诉至济源市人民法院，并于2014年12月29日申请撤诉。关于上述合同，骆凤华、王思思称租赁合同虽是王思思替骆凤华签的名，但从看房到租房及后来发生纠纷协调都是骆凤华与苗务琴联系，租金也是骆凤华支付，故骆凤华是租房户，具有主体资格。另签订协议时，王思思与苗务琴说是其二人居住，2014年10月8日，因工作调整，王思思被派往其他地区工作，公司派江兴旺来济源工作，故骆凤华告知苗务琴，苗务琴同意让江兴旺居住，但未更改协议；苗务琴称其只是同意让骆凤华、王思思一起居住房屋，合同系王思思与其签订，骆凤华本人并未在合同上签字，故骆凤华不是合同的相对方，主体不适格。另其不同意让男生租住，故王思思违约，擅自让男生居住，应赔偿其10000元违约金。原审法院认为：王思思与苗务琴签订的租房合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，属有效协议，双方均应按协议履行。本案中，租房合同虽是王思思与苗务琴签订，但王思思代替骆凤华签字，骆凤华对此认可，且苗务琴也同意让骆凤华同住房屋，故骆凤华具备主体资格，有权向苗务琴主张权利。因租赁合同中约定“乙方所装修财物期满后不得拆除，装修的材料和费用，由乙方全部承担，到期后归甲方所有，甲方不承担乙方所装修的任何费用和材料。但乙方不得随意改造、损害、转卖、转让、转借、更换甲方所的房屋结构和设施，房屋改造、转让时必须与甲方书面协议，不能以帮忙、打工、亲戚、朋友、合租等其它为由私下转让等。只限本人（××）使用，否则甲方有权一方单方解除合同，收回房屋，不退租金、押金，并且承担违约责任及甲方的损失。”，骆凤华、王思思也认可其同事江兴旺在租赁的房屋中居住，故骆凤华、王思思构成违约，所以骆凤华、王思思要求确认租赁合同无效并让苗务琴返还租金、押金、赔偿住宿费、误工费的主张不予支持。苗务琴要求解除合同的请求予以支持。骆凤华、王思思诉称因工作调整，王思思被派往其他地区工作，公司派江兴旺来济源工作，当时骆凤华告知苗务琴，苗务琴同意让江兴旺居住，故其并未违约。苗务琴对此不认可。骆凤华、王思思提供的证据也不能证明其主张，故骆凤华、王思思的该项诉称理由不能成立，不予支持；苗务琴另要求骆凤华、王思思赔偿其10000元违约金，租赁合同中虽约定“如有一方违约任何一条，必须承担违约金10000元”，但从本案的实际情况来看，骆凤华、王思思已给付苗务琴一年的租金及押金，现因骆凤华、王思思违约不再退还租金及押金，已承担了违约责任，故苗务琴的该项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除骆凤华、王思思与苗务琴于2014年9月29日签订的租赁合同。二、驳回骆凤华、王思思的诉讼请求。三、驳回苗务琴的其他诉讼请求。案件受理费200元，由骆凤华、王思思负担。反诉费25元，由苗务琴负担。骆凤华、王思思不服原审判决，上诉称：1、2014年9月29日，由于骆凤华工作忙无法抽身，由王思思代替骆凤华与苗务琴签订了房屋租赁协议，并由王思思代骆凤华在租赁协议上签名，其二人租赁苗务琴除北面一间卧室之外的房屋，租期一年，租金7000元，押金1500元。签订协议时王思思并未仔细阅读协议内容，就在协议上进行签名，苗务琴也未将协议给其二人。骆凤华之后多次给苗务琴打电话要求在协议上补签名，苗务琴均予以拒绝。其二人与苗务琴口头约定，苗务琴只有一间卧室的使用权，而协议上其二人仅有一间房屋的使用权，该口头约定与租赁协议不符，存在重大误解，请求法院解除租赁协议；2、因其二人租赁房屋就是为了公司业务人员在济源方便居住，其同事江兴旺入住租赁房屋后，苗务琴对此事时知晓的，也从未提出异议，其并不知租赁协议中约定“只限本人（××）使用”，该约定并不能代表不能让亲朋好友入住，其二人并未私自转让，故其二人并未违约。如其二人构成违约，而造成违约的根本原因系苗务琴未将协议给其二人，造成其二人对违约条款不知晓；3、2014年10月底，苗务琴擅自将北面房屋、餐厅、厨房及客厅作为卧室租给一对情侣，后经多方调解无果，其二人才将苗务琴起诉至法院；4、房屋租赁协议中的违约金的金额超出年租金以及押金总额，该约定不合理，约定的违约金最高应为押金数额。综上，请求撤销原判，发回重审或者改判解除双方签订的租赁协议，判令苗务琴归还其二人房屋租金7000元以及押金1500元。针对骆凤华、王思思的上诉，苗务琴辩称：最初王思思称只有其一人居住，之后又说与骆凤华两人共同居住一间房屋，年租金7000元，其也表示同意，其一审提供的与骆凤华的录音可以证明骆凤华、王思思仅租用一间房屋，年租金7000元。综上，骆凤华、王思思的上诉请求不能成立。苗务琴不服原审判决，上诉称：双方签订的租赁合同中约定“只限本人（××）使用，否则其有权单方解除合同，收回房屋，不退租金、押金，并且承担违约金及其损失。”该条款对双方均有约束力，王思思未经其同意，私自将房屋让与他人使用，违约在先。综上，请求二审法院判令王思思承担10000元违约金。针对苗务琴的上诉，骆凤华、王思思辩称：其二人租赁房屋是作为公司市场人员的临时居住点，租赁协议中虽然约定只限本人使用，但其让同事入住，并不是私下转让，仍在其二人使用权限范围内，其二人并未违约。二审中，苗务琴提供的证据有：2014年10月其与王思思的通话录音一份，证明其曾告知王思思租赁期间不允许男生居住，否则其有权终止合同。针对苗务琴提供的证据，骆凤华、王思思质证称：该录音确系王思思与苗务琴之间的录音，但不能证明其二人违约。本院认证如下：苗务琴提供的录音，骆凤华、王思思对真实性无异议，对录音的真实性，本院予以认定。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为：王思思与苗务琴签订的租赁合同中约定“乙方所装修财物期满后不得拆除，装修的材料和费用，由乙方全部承担，到期后归甲方所有，甲方不承担乙方所装修的任何费用和材料。但乙方不得随意改造、损害、转卖、转让、转借、更换甲方的房屋结构和设施，房屋改造、转让时必须与甲方书面协议，不能以帮忙、打工、亲戚、朋友、合租等其它为由私下转让等。只限本人（××）使用，否则甲方有权一方单方解除合同，收回房屋，不退租金、押金，并且承担违约金及甲方的损失。”骆凤华、王思思认可其同事江兴旺在租赁的房屋中居住，其二人称此事当时已经苗务琴同意，苗务琴对此予以否认，其二人并无相关证据予以证实，本院不予采信，骆凤华、王思思的行为已构成违约，原审法院依据租赁合同的约定以及本案实际情况判决解除双方签订的租赁合同，苗务琴不再退回骆凤华、王思思一年的租金及押金并无不当，本院予以维持。关于骆凤华、李思思上诉称其二人违约系苗务琴没有给其二人租赁合同所致，苗务琴对该事实不予认可，且其二人无相关证据证实自己的主张，对骆凤华、王思思的该项上诉请求，本院不予支持。骆凤华、王思思上诉称其二人与苗务琴的口头约定与租赁协议不符，存在重大误解，以及苗务琴擅自将北面房屋、餐厅、厨房和客厅作为卧室租给一对情侣，本院认为，双方签订的租赁合同约定，苗务琴仅将“西一个主卧”租给骆凤华、王思思，东卧、阳台、厕所共用，故苗务琴将北面房屋、餐厅、厨房和客厅租给他人使用并未构成违约，且苗务琴对将客厅作为卧室租赁给他人的事实并不认可，骆凤华、王思思所述理由也无证据证明，对骆凤华、王思思的该项上诉理由，本院不予采信。虽然双方签订的租赁合同约定“如有一方违约任何一条，必须承担违约金壹万元”，但因苗务琴不退还骆凤华、王思思租金及押金，骆凤华、王思思已承担了违约责任，故对苗务琴上诉要求王思思支付10000元违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由骆凤华、王思思负担100元，苗务琴负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 孙东杰审 判 员 段雪芳代理审判员 贾娃娃二〇一五年九月七日书 记 员 宋雪娇 关注公众号“”