（2015）华法民初字第949号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-05-04
案件名称
（2015）华法民初字第949号，原告李戊凤与被告永州市同天房地产开发有限公司，商品房销售合同纠纷，民事判决书
法院
ＸＸ瑶族自治县人民法院
所属地区
ＸＸ瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李戊凤,永州市同天房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）华法民初字第949号原告李戊凤，女。委托代理人邓凡帅。被告永州市同天房地产开发有限公司。法定代表人龙春明。委托代理人彭军胜。原告李戊凤诉被告永州市同天房地产开发有限公司（以下简称同天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。于2015年7月28日依法由审判员詹先斌适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员蒋桂雨担任记录。原告委托代理人邓凡帅、被告永州市同天房地产开发有限公司委托代理人彭军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签定的《同天家居生活广场商品房买卖合同》约定：2012年12月31日前，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。然而被告并没有按期交房，原告于2013年6月参与了本合同业主集体维权，被告在迫不得已的情况下，于2013年6月28日给原告下发了《入伙通知书》，入伙前也没有按合同约定对已交付使用的商品房出示验收合格证。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条规定和《城市房地产开发经营管理办法》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不可交付使用。”因此，本合同约定的商品房违约时间应从2012年12月31日起计算至2013年8月12日止，共逾期违约224天。按照双方签定的商品房买卖合同第8条的规定，被告逾期违约交房，被告应按违约时间向原告支付已交房价款万分之五的违约金。违约计算公式如下：已交房款183095元×0.0005元／天×逾期天数224天=赔偿违约金额20506.64元。原告委托代理人邓凡帅为支持原告的诉讼主张向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告形成了商品房买卖合同关系及合同内容；2、原告支付购房款收据，拟证明原告已履行了支付购房款的义务；3、建筑质量保证书和住宅使用书，拟证明被告逾期交房，实际交房时间为2013年8月12日。被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1真实性、关联性无异议，同时也证实了交房的时间，即被告侵权的时间是2013年1月1日。证据2、3的真实性无异议，但关联性有异议，不能证明没有超过诉讼时效。被告同天公司辩称：请求法院保护民事权利的时间是2年，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年12月31日，原告主张自己的权利，请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，即自2013年1月1日至2014年12月31日止。从立案时间来看，原告的起诉已超过诉讼时效。被告同天公司未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1，被告无异议，予以认定；证据2、3，被告对其真实性无异议，该证据的交款时间、金额及收房时间与本案具有关联性，予以认定。通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案的事实如下：2011年6月25日，原告李戊凤向被告同天公司交付购房订金20000元，订购被告的商品房。2011年7月1日，原告李戊凤与被告同天公司签订《商品房买卖合同》，原告以183085元购买被告位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道同天家居生活广场第1幢4单元40702号面积为88.05平方米的商品房，同日，原告交付购房首付款43085元。2011年12月23日，原告办理贷款手续贷款120000元给付被告。2013年6月28日，原告接到被告《入伙通知书》后，于同日收房。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：（一）、出卖人应当在2012年12月31日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用。但“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续；3、因政府政策等其它原因致使工程延期。”；（二）、除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（三）、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另查明，2012年5月份至2012年12月12日，被告同天公司在2号楼北面挖基础和砌挡土墙的过程中，断断续续地遭遇到附近居民和待拆迁户的阻工。被告曾于2012年5月10日、2012年8月28日书面请示有关部门解决阻工问题，期间ＸＸ瑶族自治县沱江镇人民政府和ＸＸ瑶族自治县公安局城关派出所多次派出工作人员处理纠纷。2012年12月12日，在ＸＸ瑶族自治县信访局召开了同天房地产信访问题协调会之后，被告同天公司才得以顺利施工。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务，因双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定性为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年12月31日，而被告实际履行合同交房的时间是2013年6月28日，本案诉讼时效因被告履行义务而中断，本院于2014年12月对原告提交的起诉状进行了预立案登记，诉讼时效因原告起诉再次中断，本案诉讼时效未超过2年。被告提出，原告主张自己的权利，请求保护民事权利的诉讼时效应自原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间2012年12月31日起计算为2年，原告起诉超过了诉讼时效，原告应在2014年12月31日前提起诉讼的意见与法律关于诉讼时效的规定不符，本院不予采信。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告同天公司应当在2012年12月31日前将原告所购房屋进行交付，但本案中，被告同天公司至2013年6月28日才通知原告交房，被告同天公司存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。原告所购房屋逾期交付自2013年1月1日起至2013年6月28日止，逾期178天。但被告在施工过程中遭遇到了间断性阻工是客观事实，考虑到阻工对于被告施工进度造成的影响客观存在，本着实事求是，兼顾公平的原则，根据阻工期间的时间跨度结合阻工次数、相关部门组织协调会的实际情况以及本案商品房所在小区其他业主已取得的本院生效判决酌情认定被告受到阻工停工的天数为60天，该天数依据合同的约定应从被告违约的总天数中予以扣除，可认定被告违约天数为118天。同天公司应当支付原告逾期交房违约金10802元（已交房款183085元×0.0005元／天×118天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告永州市同天房地产开发有限公司在本判决生效后15日内给付原告李戊凤逾期交房违约金10802元；二、驳回原告李戊凤其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费312元，减半收取156元，由原告李戊凤负担74元，被告永州市同天房地产开发有限公司负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员 詹先斌二〇一五年九月七日代理书记员 蒋桂雨附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自