（2015）丽民初字第4359号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-16
案件名称
刘东梅与天津市津丽湖投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市东丽区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘东梅,天津市津丽湖投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽民初字第4359号原告刘东梅。委托代理人张培尧，天津森宇律师事务所律师。被告天津市津丽湖投资有限公司，住所地天津市东丽湖度假区。法定代表人时守明，董事长。委托代理人李文明，天津市津丽湖投资有限公司职员。原告刘东梅与被告天津市津丽湖投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙洪良独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘东梅的委托代理人张培尧与被告天津市津丽湖投资有限公司的委托代理人李文明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘东梅诉称，原告与被告于2010年7月14日签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园25号楼2门102号房屋一套。合同约定被告于2011年9月30日前将上述房屋交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，而被告却未能按合同约定时间向原告交付房屋并多次向原告发出延期交房通知。讼争房屋存在严重的质量问题，不能满足使用和交付条件，造成原告无法入住。由于被告延期交房，被告应按合同约定支付违约金。因房屋无法交付使用，产生原告租房损失、因解决房屋维修等事宜交通费损失、原告误工费损失、房屋贷款利息损失等。原告就以上问题多次与被告联系协商未果，故提起诉讼，请求如下：1、依法判令被告支付违约金228598.2元。2、依法判令被告赔偿原告经济损失：误工费3500元、交通费500元、房租费33600元、房贷利息31415.44元，共计69015.44元。上述两项均计算至2015年6月30日。3、诉讼费由被告承担。原告刘东梅向本院提供了下列证据：1、《天津市商品房买卖合同》一份，证明双方系房屋买卖合同关系及合同约定交房的时间及约定权利义务。2、延期交房通知书二份，证明被告延期交房的事实。3、报修单二张。4、维修调度单四张。5、房屋维修确认表二张。6、房屋维修照片十一张。7、房屋维修过程和现状照片及房屋现状视频录像。证据3-7，证明讼争房屋存在严重质量问题，房屋多处进行维修，且反复维修一直持续至2015年7月，该房屋现状仍存在质量问题，不符合入住条件。8、房屋租赁合同一份，房东身份证复印件一张、房屋产权证一张、租金收条一张，证明被告延期交房给原告造成租房的损失。9、购房担保借款合同、贷款还款流水单三张，证明因被告延期交房给原告造成的房贷款利息损失。10、误工证明一张、完税证明一张，证明原告因房屋质量问题多次找被告报修协商造成的误工损失。被告天津市津丽湖投资有限公司辩称，被告方同意给付违约金，时间应从2011年10月1日至2012年1月13日准入证发放日止，标准按照总房款的日万分之一计算。对于原告提出的房屋质量问题并不影响房屋使用居住，原告应在收到入住通知后及时办理入住手续，对于原告提出的第二项诉请中损失是重复计算。被告天津市津丽湖投资有限公司向本院提供了下列证据：2013年10月4日维修调度单二张（复印件），证明原告房屋在2014年5月14日维修完毕。经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，对原告提供的证据2、7的真实性认可，但不认可其证明目的。对原告提供的其他证据均不予认可。原告对被告提供的证据的真实性没异议，但不认可其证明目的。对于原告提供的证据1-7及被告提供的证据维修调度单具有真实性、合法性、关联性，该证据的证明力本院予以确认。对于原告提供的证据8-10的真实性予以确认，但其与本案的关联性本院不予认定。经审理查明，2010年7月14日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定原告购买由被告开发建设的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口绿洲花园25号楼2门102号房屋一套，建筑面积164.21平方米，总房款1668604元。原告依约已将全部购房款支付给被告。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年9月30日前将商品房交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。2012年1月13日，被告取得了讼争房屋的商品房准许交付使用证。对于讼争房屋存在的质量问题原告陆续报修后由被告修复完毕。被告称曾以电话及邮寄的方式通知原告办理交房手续，但未能提供相关证据予以证实，原告对此不予认可。至今原被告亦未办理讼争房屋的交房手续。另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按照合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖方追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照补充协议第四条，追究出卖人违约责任。补充协议第四条第2款约定，出卖人如未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2011年9月30日前将商品房交付原告，其行为构成违约，现原告依据《天津市商品房买卖合同》要求被告承担违约责任有事实及法律依据，对于原告要求被告承担违约责任的诉请本院予以支持。被告应按照合同第五条及补充协议第四条的约定向原告支付违约金。被告虽然于2012年1月13日取得了讼争房屋的商品房准许交付使用证，但被告未能提供充分的证据证实其向原告送达了收房通知书及敦促收房通知书，原告亦否认收到过被告收房的通知书。而且，原、被告双方均认可讼争房屋存在质量瑕疵，被告也对房屋进行了数次维修，房屋维修工作的完成时间应以原告提供的维修确认表及被告提供维修调度单载明的最后一致时间予以确认，即2014年5月14日。原告主张违约金应计算至2015年6月30日，其提供的证据不能充分证明讼争房屋至2015年6月30日才修复完毕并具备交房条件。因此，以最后一次维修完毕的时间，即2014年5月14日作为计算违约金的截止时间为宜。故被告赔付原告逾期交房违约金期限应自2011年10月1日至2014年5月14日，共计956天。被告赔付原告逾期交房的违约金为159518.54元（1668604元×0.1‰×956天）。关于原告提出的被告在延期交房期间给其造成租房等其他经济支出的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原、被告双方在签订《天津市商品房买卖合同》时，已选定违约责任按已付房款总额每日万分之一支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。上述规定明确表明商品房买卖合同中没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案原、被告在签订《天津市商品房买卖合同》中已明确逾期交房违约责任应当支付的违约金计算标准。违约金与赔偿金是选择适用，不能重复适用。原告提出的实际损失并不大于约定的违约金的金额，故对原告另行要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘东梅逾期交房违约金159518.54元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘东梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2983元，由被告天津市津丽湖投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 孙洪良二〇一五年九月七日书 记 员 王 静本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 关注公众号“”