（2015）穗中法民五终字第3206号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-09-14
案件名称
李玉琼与广州市城市建设开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市城市建设开发有限公司,李玉琼
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3206号上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码号71093707-6。法定代表人：张招兴，职务董事长。委托代理人：吴兵山、哈樱子，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉琼，住广东省广州市海珠区。委托代理人：宋志斌、于文晴，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人李玉琼商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。李玉琼于2014年12月1日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.城建公司承担逾期交楼的实质性违约责任，即按照双方合同约定，城建公司向李玉琼支付逾期交楼违约金（违约金每日按总房款5273610元的0.05%的标准计算，从2013年9月1日起，计至城建公司向李玉琼完整出示合同第十五条约定的交楼资料和《竣工验收备案表》、对质量问题整改完成且经我方验收合格、并由我方实际收楼时止），暂计至2014年12月1日止（共456天），违约金为1202383.08元；2.对于二楼平台可以与相邻两家互通所涉及的安全问题，城建公司承担由李玉琼自行安装相关安全设施的费用15000元；3.城建公司承担本案全部诉讼费。原审法院认为，李玉琼与城建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李玉琼、城建公司双方对交付房屋时间、交房条件，及房屋交付时城建公司应向李玉琼提供有关商品房的资料均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。李玉琼已向城建公司支付全部购房款，城建公司应当遵照合同约定的日期将房屋交付给李玉琼使用。关于城建公司应支付的逾期交楼违约金的问题，合同约定交楼时间为2013年8月31日，城建公司在李玉琼当日收楼时，未出示房屋具备永久用电证明材料和《竣工验收备案表》等材料，违反了合同第十五条关于“房屋交付时的有关资料”的约定，且该条约定，上述文件不全的，视为不符合交付标准，李玉琼有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由城建公司承担。李玉琼在此后通过送达告知书的方式多次要求城建公司出示合同第十五条约定的全部交楼资料，履行交楼的合同义务，城建公司在2014年9月21日才向李玉琼出示《竣工验收备案表》，而涉案房屋直至2013年12月6日完成了用户一户一表安装工程后开始提供永久用电。且城建公司一直也未提供证明涉案房屋已永久供气的相关资料。城建公司未按时履行交楼的义务，给李玉琼造成了损失，应当承担因违约而产生的赔偿责任。根据合同第十四条“延期交房的违约责任”约定，城建公司如未能按本合同规定的期限交房，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方计算违约金。城建公司确认李玉琼支付涉案房屋总房价款为5273610元。由于城建公司未能在合同约定的2013年8月31日前交付涉案房屋给李玉琼使用，故应自逾期之日即2013年9月1日起计算违约金。城建公司虽然表示在合同约定的交楼期限内曾通知李玉琼收楼，但根据城建公司提供的上述证据来看，城建公司通知李玉琼于2013年8月31日收楼时，并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，未达到交楼条件。即使城建公司在此后取得了交楼相关资料，具备了交楼条件，城建公司也应履行合同义务重新通知李玉琼收楼。城建公司辩称曾在取得交楼的商品房相关资料后电话通知李玉琼收楼，但李玉琼不予确认，城建公司对此未能提供相关证据证明其履行了通知义务，应承担举证不能的不利后果，故原审法院对城建公司该抗辩理由亦不予采纳。依据合同约定，违约金应计至城建公司取得合同第十五条约定的资料并向李玉琼发出收楼通知书之日止。李玉琼在2015年1月27日庭审中同意以房屋现状与城建公司办理收楼手续，李玉琼的该意思表示可以免除城建公司需另行通知的义务，因此，违约金计至2015年1月27日止。综上，李玉琼要求城建公司支付的逾期交楼违约金为：以5273610元为本金，从2013年9月１日起计至2015年1月27日共514天，以每日万分之五计算为1355317.77元。对于李玉琼诉讼请求中的超出部分，原审法院不予支持。关于李玉琼起诉二楼平台处加装安全设施费15000元的问题，李玉琼认为涉案房屋设计不符合安全需要，存在安全隐患，城建公司在庭审时确认李玉琼、城建公司双方在协商处理时，城建公司同意由李玉琼方自行安装相关安全设施，城建公司补偿李玉琼150**元。虽然城建公司认为补偿15000元是在双方调解的前提下答应的，但李玉琼的该项诉讼请求并未违背城建公司为解决涉案房屋安全问题的意愿，依据诚实信用原则，对于李玉琼的该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于李玉琼的其他诉讼请求，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2015年2月28日作出判决：一、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李玉琼支付广州市番禺区大学城星汇文华花园第12栋2层201房（房屋地址：番禺区大学城中四横路110号12栋201房）的逾期交楼违约金1355317.77元；二、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李玉琼支付房屋加装安全设施费15000元；三、驳回原告李玉琼的其余诉讼请求。本案受理费7878元，由被告广州市城市建设开发有限公司负担。判后，城建公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定城建公司未履行通知义务、逾期交楼违约金应计算至2015年1月27日，与事实严重不符。涉案楼盘历经数次维修，每次均是城建公司维修好后，通知李玉琼过来收楼时，李玉琼又提出新的质量问题，该事实李玉琼也完全确认。通过双方不断反复维修情况无疑可以证实，城建公司有通知李玉琼过来收楼。其次，在李玉琼一方提交的证据《第二次告知书》中，李玉琼已确认城建公司在2013年12月底向其出示了房屋永久用电的证明。这无疑能够说明城建公司在永久用电条件具备后，已正式通知其收楼、并出示了有关证明文件。该事实属于李玉琼自认的事实，法院应直接予以采信。因此，逾期交楼违约金最多只能计算至此时。二、原审法院判令城建公司承担加装安全设施费用15000元于法无据。李玉琼所购买的星汇文华项目第12栋201号房间是根据设计图纸建造，整个12栋楼的2-14层均为统一模式建造。房屋规划及设计图纸均在合同中有复印件，且有李玉琼签名和指纹确认，李玉琼应知悉该房屋实际交付时的情况。李玉琼如有其他需求，亦为私人个性化需求，并不属于开发商责任。本案也并无合同条款能支持李玉琼该诉请。原审法院以诚实信用原则判令城建公司承担加装安全设施费用，违反双方合同的真实意思表示，违反当事人签订合同时的意思自治。三、原审判决违约金高于对方实际损失，应当根据合同法的规定对违约金进行调整。据此请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回李玉琼全部诉讼请求；2.判令李玉琼承担本案一、二审全部诉讼费用。李玉琼答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。城建公司的上诉请求及理由没有事实及法律依据，请求予以驳回。一、城建公司至今未能提供证明涉案房屋已具备永久供气的相关证明材料，违反了合同第十二条、第十五条的约定，涉案房屋至今还不具备交付条件。二、在合同约定的交楼期限届满后，城建公司一直未以任何方式通知李玉琼收楼，更未向李玉琼发出收楼通知书，城建公司也不能提供任何证据证明其有通知李玉琼收楼。城建公司以李玉琼多次向其提出质量问题并发出告知书为由，推测其有通知我方收楼，没有任何事实及法律依据，完全是主观臆测，不应予以采信。三、李玉琼于2015年1月27日原审第二次庭审同意以现状收楼，并非表示当时城建公司已经符合交楼条件，而是李玉琼为避免损失进一步扩大而被迫作出的。四、原审判决城建公司向李玉琼支付房屋加装安全设施费15000元合理合法，应予以维持。涉案房屋与同楼层相邻202房、203房均可以通过共用天台翻越彼此约l.1米高的阳台护栏互通，且涉案房屋通往厨房阳台的门仅通过一把内外均可以打开的房门拉手管控，房屋存在严重的安全隐患，对此事实城建公司十分清楚，并在一审予以确认。为解决该严重危及李玉琼人身及财产安全的安全隐患，经双方协商一致，城建公司同意由李玉琼自行安装相关安全设施，城建公司补偿李玉琼加装房屋安全设施费15000元。该协商意见是双方为解决涉案房屋质量问题而达成的补充协议，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，城建公司应按照双方达成的协议向李玉琼支付上述款项。现城建公司以双方合同没有约定为由而不同意支付上述款项，显属违反诚实信用原则。经审理查明，2013年6月3日，城建公司（甲方）与李玉琼（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201306111208），约定李玉琼向城建公司购买位于广州市番禺区大学城星汇文华花园第12栋2层201房（房屋地址：番禺区大学城中四横路110号12栋201房），建筑面积为201.3924平方米，房屋总价款为5204382元。合同约定付款方式为分期付款，第一期：李玉琼应在预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额1561315元。第二期：李玉琼在2013年7月3日前，支付全部房价款的70%，金额3643067元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定，城建公司应于2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给李玉琼使用。城建公司向李玉琼交付房屋时，应当向李玉琼发出收楼通知书。合同第十四条“延期交房的违约责任”约定，城建公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）若逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条的交房日期的次日起至实际交房之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方计算违约金，本合同继续履行。（2）乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际支付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。合同附件六约定了装饰、设备标准。合同附件七“补充协议”第二条第3点约定，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施视作达到使用条件，甲方不需承担任何责任。“补充协议”第四条约定，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日起10日内以书面形式提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，逾期不提出，视为同意接受该商品房。李玉琼、城建公司签署上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议后办理了备案登记。李玉琼分别于2013年6月5日与2013年7月3日前支付购房款5204382元。由于涉案房屋存在补缴面积差，李玉琼于2014年1月27日补交了面积差价。李玉琼支付涉案房屋总房价款为5273610元。城建公司在合同签订后办理了合同第十五条约定的房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：1.2013年6月3日取得《建设工程规划验收合格证》；2.2013年6月8日取得《建筑工程竣工验收报告》；3.2013年4月17日办妥竣工验收消防备案登记；4.2013年7月18日办妥人防工程专项竣工验收备案手续；5.2013年6月7日竣工环保验收合格；6.城建公司与广州市自来水公司签订《城市供用水合同》（合同编号1109-043），2013年7月4日广州市自来水公司出具《永久水表安装完毕证明书》，证明永久水表安装完毕；7.2012年11月23日城建公司与广州燃气集团有限公司签订《管道燃气开户合同》，2013年1月30日办理《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》及《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》，证明楼户内燃气管道工程已通过验收；8.2013年5月8日城建公司与广州市供电局有限公司签署《供用电方案协议》，2013年12月6日城建公司与广州市供电局有限公司签署《高压供用电合同》，同日完成了楼房一户一表安装工程，并办理《客户受电工程竣工检验意见书》，证明工程已通过竣工检验；9.2013年7月18日广州市邮政局在《通邮申请表》上批复同意通邮；10.2013年7月26日办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2012年11月23日，城建公司（甲方）与广州燃气集团有限公司（乙方）签订的《管道燃气开户合同》第三条第1点约定，接驳通气必须具备以下条件：（1）甲方提出接驳通气申请；（2）用气场所的建筑主体合法（甲方应提交相关资料证明）；（3）甲方燃气设施已竣工验收，向乙方提交竣工资料，并经乙方复查合格；如甲方委托乙方建设该燃气用气设施的，乙方有权决定竣工验收与复查同时进行；（4）建设用地规划红线外大管网具备供气条件；（5）由小区物业管理公司提供有效的书面承诺，保证在小区通气点火后继续履行本合同甲方应承担的责任义务。2013年8月31日，李玉琼依约前往收楼处收楼，在收楼过程中，李玉琼实地查看被售房屋情况，发现房屋存在多处墙体渗水发霉、墙壁和地板瓷砖空鼓、地面不平、排水不畅、洗手间台面质量、墙体批荡不平、门槛石和窗台石爆裂和空鼓、厨房水盆锈蚀、公共通道通往二楼平台无安全防护措施等质量问题。当日李玉琼在《收楼交接验收表》中提出了一系列对房屋质量所产生的异议。由于城建公司未出示房屋具备永久用电证明材料和《竣工验收备案表》等材料，李玉琼当日没有办理完毕收楼手续，没有领取涉案房屋钥匙、质量保证书、房屋质量说明书、水电表确认书以及家具使用说明书等资料。2013年9月1日，李玉琼向城建公司发出《告知书》，要求城建公司出示合同第十五条约定的全部资料和《竣工验收备案表》。对涉案房屋质量问题进行更换、修复等整改措施，并在维修完成后及时通知李玉琼验收。并告知城建公司逾期交楼已构成违约，应按合同支付逾期交楼违约金。城建公司否认收到该《告知书》。2014年1月3日，李玉琼向城建公司送达《第二次告知书》，认为城建公司在2013年12月底才向李玉琼出示房屋永久用电证明，李玉琼继续要求城建公司出示合同第十五条约定的全部交楼资料和《竣工验收备案表》，及对涉案房屋质量问题进行更换、修复等整改措施，并在维修完成后及时通知李玉琼验收。并告知城建公司逾期交楼已构成违约，应按合同支付逾期交楼违约金。2014年7月8日，李玉琼向城建公司送达《第三次告知书》，继续要求城建公司出示合同第十五条约定的全部交楼资料和《竣工验收备案表》，及对涉案房屋质量问题进行更换、修复等整改措施，并在维修完成后及时通知李玉琼验收。并告知城建公司逾期交楼已构成违约，应按合同支付逾期交楼违约金。2014年9月21日，李玉琼到涉案房屋现场收楼，李玉琼发现还有未整改的房屋质量问题，李玉琼在《收楼交接验收表》上列明，并注明“在业主本人要求下，今天看到《竣工验收备案表》（复印件）”。城建公司收楼处工作人员在“业主确认”栏处加盖了“星汇文华花园办证专用章”。2014年9月23日，李玉琼向城建公司送达《第四次告知书》，认为李玉琼在2014年9月21日到现场收楼时仍然发现诸多房屋质量问题未整改。城建公司在2014年9月21日首次向李玉琼出示《竣工验收备案表》。告知书要求城建公司对涉案房屋质量问题进行更换、修复等整改措施，并在维修完成后及时通知李玉琼验收。并告知城建公司逾期交楼已构成违约，应按合同支付逾期交楼违约金等。2014年11月29日，李玉琼再次到涉案房屋现场收楼，在《收楼交接验收表》上列明未整改的房屋质量问题。依李玉琼调查取证申请，原审法院向广州市海珠区供电局调查涉案房屋的用电情况，广州市海珠区供电局答复认为，涉案房屋所属小区于2013年12月6日完成了用户一户一表安装工程，从当日起即为提供永久用电。原审庭审中，李玉琼、城建公司双方均确认城建公司曾通知李玉琼收楼，李玉琼接到通知后前往涉案房屋处办理收楼手续，但李玉琼认为不符合收楼条件，没有办理收楼交付手续。另外，城建公司主张在其取得涉案房屋交付时应提供的相关资料后，亦曾以电话方式通知李玉琼办理收楼手续，李玉琼对此不予确认，城建公司未能提供其向李玉琼通知收楼的相关证据。李玉琼在2015年1月27日原审第二次庭审中同意以现有状况与城建公司办理收楼手续。另查明，李玉琼、城建公司在诉讼之前曾协商整改存在的房屋质量问题，李玉琼认为涉案房屋的入户花园与隔壁房客厅阳台之间只有1.1米高的阳台护栏相隔，存在安全隐患，城建公司同意由李玉琼方自行安装相关安全设施，城建公司补偿李玉琼150**元。城建公司在原审庭审时认为，上述补偿是以双方调解为前提，对于李玉琼该项诉讼请求不予确认。本院认为，根据城建公司的上诉请求和理由，二审争议焦点在于：一、逾期交楼违约责任的截止时间；二、逾期交楼违约金的标准；三、房屋加装安全设施费。关于逾期交楼违约责任的截止时间。双方合同第十二条交房条件约定，该商品房项目竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同补充协议第二条第3点约定，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施视作达到使用条件。二审期间，城建公司主张逾期交楼违约责任应计算至2013年12月6日涉案房屋具备永久供电条件之日止，并依据其在一审期间提交的《管道燃气开户合同》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》主张涉案房屋在此之前已具备永久供气条件。但是，城建公司与广州燃气集团有限公司签订的《管道燃气开户合同》第三条明确约定接驳通气必须具备的五项条件，城建公司既未在本案中提交涉案房屋已具备永久供气条件的证明文件，亦未举证证明涉案房屋是否具备上述接驳通气的条件。即使如城建公司所述涉案房屋已全部具备交付条件，城建公司亦未证明在此之后曾通知李玉琼及向李玉琼出示合同第十五条约定的全部交楼资料，因此，原审法院认定城建公司应承担逾期交楼违约责任直至李玉琼在一审期间同意收楼之日止，并无不当。关于逾期交楼违约金的标准。根据合同第十四条延期交房的违约责任约定，城建公司如未能按本合同规定的期限交房，每日按总房价款的0.05%的标准计算违约金。上述约定是双方协商一致的真实意思表示，合法有效。交付房屋是商品房买卖合同关系中出卖人的根本义务，城建公司在逾期交楼构成违约之后又抗辩称每日按总房价款0.05%的逾期交楼违约金标准过高，但未能证明违约金标准过分高于李玉琼的实际损失，故对于城建公司调整逾期交楼违约金标准的请求，本院不予支持。关于房屋加装安全设施费。双方均确认在本案诉讼之前的协商中，因李玉琼提出涉案房屋入户花园栏杆存在安全隐患，城建公司同意由李玉琼自行安装相关安全设施，补偿李玉琼150**元。城建公司虽在本案中主张上述补偿是以调解为前提，但提供符合正常使用安全条件的房屋本是商品房买卖合同中出卖人的应尽义务，因此，原审法院依据诚实信用原则，支持李玉琼的该项诉讼请求，公平合理，并无不当。综上所述，城建公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15756元，由上诉人广州市城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年九月七日书 记 员 李宪琼 微信公众号“”