（2015）安民初字第601号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-10-20
案件名称
安乡县畜牧场诉邓俊贵租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安乡县人民法院
所属地区
安乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安乡县畜牧场,邓俊贵
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第601号原告安乡县畜牧场，住所地安乡县黄山头镇山河路**号。法定代表人韩绍山，该畜牧场场长。委托代理人胡哺贵，男，1961年7月11日出生，汉族，安乡县人，安乡县黄山头镇司法所所长，住安乡县，代理权限为一般授权。被告邓俊贵，男，1961年1月22日出生，汉族，安乡县人，住安乡县。原告安乡县畜牧场诉被告邓俊贵租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡贵年独任审判，于2015年8月12日在本院公开开庭进行了审理。原告的法定代表人韩绍山、委托代理人胡哺贵、被告邓俊贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安乡县畜牧场诉称，2012年5月，被告邓俊贵在原告举行的芦苇及原乐福垸大堤生产面积租赁经营公开招租签约会上，竞租成功，并于2012年6月1日与原告签订了租赁经营合同。合同约定了原告出租的地点、面积范围及租期租金和付款方式，双方约定了权利义务及违约责任。2012年8月22日，原、被告双方在原合同基础上又签订了补充协议，在合同与协议履行中，被告违反合同约定，将原告出租地上的芦苇全部毁掉改种高粱，且原告按照补充协议约定的租金价格22.2万元计算租金，被告未按约定时间迟交未交租金34.6万元，经多次催收未果。原告认为双方签订的是芦苇租赁合同，芦苇是原告的基业，而被告未经原告许可毁掉了原告的再生作物芦苇，且不按约定支付租金，已经违约，遂诉至法院，请求判令解除原、被告的芦苇租赁经营合同并承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、解除合同通知书一份，拟证明因被告违反合同协议，原告提出解除合同；2、结算收据一份，拟证明从合同签订之日到现在的收款情况，被告两笔交了70万元，按理应该交104.6万元；3、电话通话清单，拟证明原告多次向被告催收租金；4、司法所出具的证据，拟证明为本案争议司法所多次组织调解、催收租金；5、招标说明书、招租报名协议、招租公告各一份，拟证明招标面积在招标的时候已经约定面积约1400亩，租金30.1万元，面积是三大块组成，已分别明确界址；6、照片，拟证明被告改种高梁，违反合同约定；7、公证书一份，拟证明双方签订了合同并经过了公证，还包括补充协议，约定了具体的内容，被告违反了合同约定；8、证人罗群立的证人证言一份，拟证明原告多次向被告催收租金。被告邓俊贵辩称：原告所诉基本属实。被告将种植的芦苇改种高粱，主要是芦苇销售价格不好，虽然在毁芦苇的时候原告予以阻止，但后来被告认为原告负责人已口头同意。被告未交、迟交租金是因为实际租赁土地面积与合同约定不符，当时招标的是1400亩，但是真正能种植作物的地方“乐福垸”有767亩，白家村外河电排“六十亩”的地方有90亩，还有洲上四周的堤岸有200亩，被告要求明示界址，丈量土地，而原告一直未丈量土地。且2013年是被告的承租期，由于被告是接别人的土地种植，由于当时种树的地方树砍不了，被告就推迟了两年种植，原告迟延砍树未按补充协议与被告签订延期租赁协议。被告认为原、被告双方实际履行合同也推迟了两年，即从2015年开始，原被告双方签订的合同才实际开始履行。被告邓俊贵就其答辩意见，向本院提交了如下证据：《补充协议》一份，拟证明原被告双方约定对租赁土地要明确界址，因前一户栽种的树没有砍伐，原被告双方签订的《租赁经营合同》延迟两年履行，即从2015年开始履行。经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的证明目的有异议，认为计算被告所欠租金的前提是先把租赁土地的面积计算清楚；对证据3无异议，但是今年三、四月份原告有好几次打电话是询问栽树的事；对证据4无异议，虽通过黄山头镇司法所进行了调解，但是没有达成调解协议；对证据5的证明目的有异议，对于租赁芦苇的面积，原被告在补充协议中约定了由原告明示界址，而不是《招租说明》及《招租报名协议》中所写的“约1400亩“。对于《招租报名协议》上的签名是否为被告本人所签，被告已经记不清了。对证据6无异议，但被告改种高粱得到了原告负责人的默许，双方已基本达成了协议。对证据7、8无异议。原告对被告所提交证据的证明目的有异议，认为在2012年土地招标时，原告就明确了被告所租赁土地的界址，面积约1400亩。本院经审查后认为：对原告提交的证据1、3、4、6、7、8被告不持异议，本院予以认定；对原告提交的证据2，两份票据仅能证明被告分别于2012年9月19日、2014年12月30日向原告交纳租金60万元及10万元，不能证明被告应交104.6万元；对原告提交的证据5，其中有关被告租赁原告土地的界址、面积、租金等部分的内容，结合《补充协议》以及全案综合分析判断，对其证明力本院予以认定。对被告提交的证据《补充协议》，与原告提交的证据7公证书内的《补充协议》内容完全一致，对其证明力予以认定。根据原、被告的陈述及本院认定的证据，本院查明如下案件事实：2012年5月前，被告邓俊贵从原告安乡县畜牧场的前一承租人处转租取得了原告管辖的黄山头境内的原乐福垸大堤垸内芦洲、原乐福垸大堤垸外“六十亩”（指地名）芦洲和原乐福垸大堤生产面积经营权，并以实际接管经营。2012年5月，原告安乡县畜牧场重新举行该管辖地新的租赁期租赁经营公开招租签约会，被告邓俊贵竞租成功，取得了该地经营权，并于2012年6月1日与原告签订了《安乡县畜牧场芦苇及原乐福垸大堤生产面积租赁经营合同》。合同约定：原告将位于安乡县黄山头境内的原乐福垸大堤垸内芦洲、原乐福垸大堤垸外“六十亩”（指地名）芦洲和原乐福垸大堤生产面积约1400亩租赁给被告经营，租赁期限从2013年1月1日起至2022年12月31日止，租期10年，租金为每年30.1万元，分期提前支付租金，即：第一次支付租金时间为签订合同时，支付两年租金，第二次支付租金时间为2014年4月30日前付清第三个租赁年度的租金，依此类推。双方约定了权利义务及违约责任：原告需及时交付芦苇和经营土地，被告经营期内只能生产芦苇，不能栽种其他作物，否则有权制止和终止合同，被告应在规定的时间内按合同约定支付第三至第十个租赁年度的租金，如不按期支付则将承担违约责任，支付违约赔偿金，其违约赔偿金为当年的年租金，被告违约后，原告有权终止合同，收回所租场地。若被告交齐应付租金后原告反悔将承担与被告同样的违约责任。由于前一个租赁期承租人朱远刚在乐福垸大堤上所栽树木到期未砍伐，导致原告无法按协议将全部场地交付被告，2012年8月22日，原、被告双方又签订了《安乡县畜牧场芦苇及原乐福垸大堤生产面积租赁经营合同补充协议》。协议约定：1、甲方（原告）出租给乙方（被告）的面积内，原乐福垸两个芦洲及乐福垸大堤生产面积约1400亩，如果实有面积没有达到，年租金应按实有面积计算，则少一亩计价减租金215元。2、甲方出租给乙方的面积内，原乐福垸大堤上生产的树木如砍伐不及时（原大堤面积交付最迟不得迟于2013年7月30日），乙方则按照2005年合同标准支付年租金即年租金为22.2万元。3、甲方对所有管辖范围内出租给被告承租经营的面积必须由原告明示界址。4、如遇国家政策变化和环保法规的影响，国家如果将造纸业关停并转时，乙方应和甲方协商，经甲方同意后方可在承租经营面积内自主种植其他作物。5、在乙方承租期内，甲方不得因法定代表人变动擅自变更原合同和补充协议条款。6、甲方必须按照合同约定于2013年6月份砍掉出租面积内所有树木，如因其他原因未砍伐，甲方应和乙方协商后不视其违约，但甲方应补齐未砍树木所占年份并延加一年合同的租期，乙方在甲方未砍树木所占年份内的租金每年按照22.5万元，树木砍伐后及延加一年合同的租期的年租金按照中标价的租价30.1万元计算。《补充协议》签订后与原合同一并进行了公证。2013年至2014年原告按22.2万元标准计算租金，两年租金44.4万元，被告的招租报名费即保证金60万元抵减两年租金后剩余15.6万元，可抵作2015年租金，因此，2014年4月30日前被告应缴原告2015年租金14.5万元（30.1万元减去15.6万元）。自2014年4月至2015年1月，原告多次催讨，被告仅支付了10万元租金，尚欠4.5万元租金，2015年4月按照协议应缴2016年租金30.1万元加上之前所欠租金4.5万元，共欠租金34.6万元。在合同履行中，被告未经原告同意用药物将原告的芦苇致其死亡，全部毁掉改种了高粱。另查明：2015年6月30日，原告在起诉的同时向被告发出了解除合同通知书。本院认为：原告安乡县畜牧场与被告邓俊贵所签订的《安乡县畜牧场芦苇及原乐福垸大堤生产面积租赁经营合同》与《安乡县畜牧场芦苇及原乐福垸大堤生产面积租赁经营合同补充协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，因而合法有效，对双方具有拘束力。双方在合同中约定了解除合同的条件，当条件成就时，可以解除合同。本案被告未经原告同意改种其他作物且在规定的时间内未按合同约定支付租金，原告以此为由要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但考虑到被告已在其承租地上种植了高粱，其解除时间应以收获高粱后为宜。被告以“《安乡县畜牧场芦苇及原乐福垸大堤生产面积租赁经营合同补充协议》中约定：实有面积不足1400亩、甲方必须明示界址、部分树木未砍伐迟延交付出租地要延加一年合同租期为由，认为原告违约而不按约定支付租金，改种作物是因为芦苇销售价格不好，原告部分出租地因树木未砍伐，合同应从2015年开始履行”为由进行抗辩，现逐一分析如下：《补充协议》虽然明确原告应该明示界址，原告虽未重新明确，但在招租公告上已经明示界址且被告早在招租之前就已接管标的物，招租时地址就已固定，面积约1400亩，现被告提出不足1400亩但没有提供证据予以证明；部分树木未砍伐迟延交付土地，双方在合同中约定减少租金，延加租期，可见，在出租土地上部分树木未砍伐的情形，原被告双方的补充协议已预见并有约定，合同履行开始时间不受影响，即从2013年开始履行，被告认为合同从2015年开始履行理解有误，即使要延期也是在合同约定租期履行完毕后再延期；对改种作物得到原告的同意，原告当庭反驳，被告未提交证据予以证明，因此，对被告的辩解意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：原告安乡县畜牧场与被告邓俊贵于2012年6月1日所签订的《安乡县畜牧场芦苇及原乐福垸大堤生产面积租赁经营合同》与2012年8月22日签订的《补充协议》于2015年10月15日解除。本案受理费100元减半收取50元，由被告邓俊贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 胡贵年二〇一五年九月七日代理书记员 王明兴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关注微信公众号“”